3 Lösungen zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs im Jahr 2023

Allgemeiner Rückgang der Kaufkraft, Anstieg der Hypothekenzinsen, Wucherzins als Bremse für Bankkredite trotz regelmäßiger Anpassung… Es gibt viele Gründe für den Rückgang der Transaktionszahlen in den letzten Monaten. Nicht dass das Interesse der Mitbürger an Immobilien versiegt wäre, ganz im Gegenteil. Vielmehr sind die Schwierigkeiten bei der Finanzierung der gewünschten Projekte die Ursache.

Alle beginnen nach und nach zu erkennen, dass sich Immobilienstrategien anpassen müssen, anstatt sich in eine abwartende Haltung zu locken, die bessere Zeiten nicht garantiert. Viele müssen ihre Anforderungen senken, zusätzliche Finanzierungen oder etwas weniger konventionelle Wege zum Immobilienerwerb finden.

Ein genauerer Blick auf Lösungen, die helfen können, die auftretenden Schwierigkeiten zu überwinden und 2023 eine Immobilie zu erwerben.

Mietkauf mit Kaufoption

Hier ist eine erste Lösung, die einem Haushalt die Möglichkeit bietet, ein Haus oder eine Wohnung mit Blick auf den Erwerb zu bewohnen, ohne den Preis sofort zahlen zu müssen. Das Prinzip, das schon seit sehr langer Zeit verwendet wird, ist vergleichbar mit einem Autoleasing mit Kaufoption: Die Wohnung wird für eine bestimmte Zeit bewohnt und falls sie zusagt, kann sie erworben werden, vorbehaltlich eines Kaufpreises, der um einen Teil der bereits gezahlten Miete reduziert wird, was einem Erwerbsanteil entspricht.

Konkret erwirbt ein Immobilienprofi – generally a social housing organisation or a mixed-economy developer – erwirbt eine Immobilie oder startet ein Neubauprogramm. Die Wohnungen werden für einen Zeitraum von 1 bis 3 Jahren zur Miete angeboten, am Ende dessen der Mieter Vorrang beim Kauf der Immobilie hat. Der für den Kauf bestimmte Teil der Miete wird natürlich vom Endpreis abgezogen oder dem Mieter zurückgegeben, wenn er sich gegen den Erwerb der Immobilie entscheidet.

Der Vorteil im Kontext, den wir erleben, ist offensichtlich: Ein Haushalt, der beim Kauf durch Bankanforderungen zurückgehalten wird, kann die Aufnahme des erforderlichen Darlehens aufschieben in der Hoffnung auf eine günstigere Periode, und darüber hinaus einen geringeren Betrag leihen dank der bereits gezahlten Miete.

Gemeinschaftlicher Immobilienerwerb

Wenn mehrere Personen ihr Immobilienprojekt aufgrund fehlender Mittel aufschieben müssen, kann die Lösung aus einem gemeinschaftlichen Kauf kommen. Wir möchten von vornherein klarstellen, dass diese Art des Erwerbs im Falle künftiger Meinungsverschiedenheiten risikoreich bleibt, aber sehr gut funktionieren kann, wenn jeder Mitkreditnehmer engagiert ist und die gemeinsam festgelegten Regeln einhält. Die Vorteile eines gemeinschaftlichen Kaufs liegen auf der Hand: ein großes Haus kaufen können, um es aufzuteilen, ob mit oder ohne gemeinsame Bereiche, gemeinsam eine Anlageimmobilie erwerben oder von einem Zweitwohnsitz zu geringeren Kosten profitieren.

Was die Form einer solchen Investition angeht, unterscheiden wir zwischen:

• Die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (SCI), die eine oder mehrere Immobilien halten kann. Jeder Gesellschafter hält einen Prozentsatz der Anteile entsprechend seines finanziellen Beitrags und Gesellschafterverträge müssen aufgesetzt werden, die die bei Konflikten anwendbaren Regeln und die Bedingungen für den Ausstieg eines Gesellschafters festlegen.
• Die Gesamthandseigentum, die kein besonderes Verfahren erfordert: Beim gemeinsamen Kauf gilt standardmäßig Gesamthandseigentum (als Paar beispielsweise). Wenn hier jeder Käufer im Verhältnis zu seinem finanziellen Beitrag Eigentümer ist, wird dies nicht konkret materialisiert: Jeder hat Rechte an dem Ganzen und kann einen möglichen Wiederverkauf blockieren, auch wenn er in der Minderheit ist. Eine Gesamthandseigentumsvereinbarung kann jedoch von einem Notar aufgesetzt werden, die von Anfang an vereinbarte Regeln festlegt.
• Eine Tontine bringt Investoren zusammen, die langfristig in einen gemeinsamen Fonds investieren möchten. Dies ist ein Überlebensschema: Stirbt ein Partner, wird ihr Anteil zwischen den anderen Immobilieneigentümern aufgeteilt. Der Letztlebende wird dann Eigentümer der gesamten Immobilie. Vorsicht, die Tontine ist nur autorisiert, wenn die Investoren eine ähnliche Lebenserwartung haben. Diese Lösung, die oft verwendet wird, um eine Immobilie einer bestimmten Person zu überlassen anstatt ihren Erben, hat den Nachteil, dass sie nicht widerrufen werden kann: Im Falle von Meinungsverschiedenheiten kann nur der Tod der Mitglieder die Tontine beenden.

Um gemeinsam zu kaufen, ist von Anfang an ein gutes Vertrauensverhältnis unerlässlich, auch wenn ein offizielles Verfahren den Eigentumsanteil und die Bedingungen für den Ausstieg aus der Gemeinschaft absichert. Im Falle eines Darlehens wird die Bank sicherlich eine gesamtschuldnerische Haftung für die Rückzahlung verlangen: Man muss bereit sein, einen Ausfall eines Mitkreditnehmers zu decken. Und über die finanziellen Aspekte hinaus können Meinungsverschiedenheiten erhebliche Unannehmlichkeiten und erheblichen Stress verursachen, umso mehr, wenn die Partner enge Familienmitglieder oder Freunde sind.

Überbrückungskredit: Es kann sich als gute Idee erweisen!

Wenn Flexibilität gefragt ist, kann ein Überbrückungskredit, auch wenn er oft schlechte Presse hat, eine vorübergehende Situation lösen. Wir möchten daran erinnern, dass ein Überbrückungskredit ein Darlehen ist, das die Finanzierung einer neuen Immobilie ermöglicht, ohne die aktuelle verkauft zu haben: Man muss daher bereits Eigenheimbesitzer sein, und der Nettowert der Immobilie, berechnet von der Bank nach Abzug eines Prozentsatzes vom geschätzten Wert, muss ausreichen, um die ausstehende Restschuld zu decken.

Der Überbrückungskredit kann gegen ein Darlehen abgesichert werden, was die bekannte Formel darstellt, die wegen der Budgetbelastung kritisiert wird. Er kann auch eigenständig sein, wenn auf der zu verkaufenden Immobilie kein Darlehen mehr aussteht, und stellt dann einen Vorschuss dar. Schließlich kann er in ein einziges Darlehen mit kontrollierten monatlichen Raten integriert werden, einschließlich des neuen Darlehens und eines Überbrückungskredits, was vermeidet, die bereits besessene Immobilie sehr schnell verkaufen zu müssen.

Im Kontext von 2023 kann der Überbrückungskredit effektiv auf diese letzte Weise genutzt werden: Die besessene Immobilie wird dann von jeder Belastung befreit, da der Bankier ihre Darlehenssaldo übernimmt. Die Gesamtkreditlinie wird größer sein, aber das Projekt wird leichter Wirklichkeit. Wir möchten hinzufügen, dass aus dem Verkauf der alten Immobilie die monatlichen Raten dank des zusätzlichen Beitrags nach unten überprüft werden können. Diese Lösung bietet schließlich die Sicherheit, nicht in einer delikaten Situation mit zwei unterschiedlichen Darlehen auf unbestimmte Zeit zu bleiben.

Nutzung von Finanzanlagen

Man muss kein Millionär sein, um eine Immobilieninvestition durch vorherige Finanzanlagen abzusichern. So kann ein Darlehen gegen finanzielle Sicherheiten den Erwerb einer Immobilie ermöglichen, selbst wenn ein konventionelles Darlehen abgelehnt wird: Die Bank wird das Darlehen einer Geldsumme mit einer Sicherheit wie einer Hypothek auf ein Wertpapierdepot, Ersparnisse, eine Lebensversicherungspolice usw. absichern. Die Immobilie kann dann bar bezahlt werden, da das Darlehen nicht als hypothekenartige Kreditaufnahme gilt. Darüber hinaus ist es daher nicht erforderlich, sein Vermögen zu verkaufen, um den Erwerb durchzuführen.

Und um den persönlichen Beitrag zu erhöhen, der manchmal zu begrenzt ist, ist es außerdem möglich, aus einem Arbeitnehmersparplan ohne steuerliche Sanktionen für den Kauf des Hauptwohnsitzes abzuheben. Ebenso kann bei bestimmten Lebensversicherungspolice ein Vorschuss beantragt werden.

Wenn das Zusammenstellen einer Finanzierung für einen Immobilienkauf 2023 etwas mehr Vorstellungskraft erfordert als zuvor, gibt es viele Lösungen, die wirksam oder sogar gewinnbringend sein können. Zögern Sie nicht, Immobilienprofis um Rat zu bitten, angesichts Ihrer eigenen Umstände und wenn Sie Schwierigkeiten haben, das Immobilienprojekt Ihrer Träume zu verwirklichen.