נכס שלכם נתפס באופן בלתי חוקי: אילו סעדים עומדים לרשותכם?

סיוט עבור בעלי נכסים, ובמיוחד אלה בעלי האמצעים המוגבלים, השתלטות בלתי חוקית מעלה שאלות רבות בנוגע לאופן השבת החזקה בנכס. באופן מפתיע, נראה כי החוק מגן על הדיירים של נכס גם כאשר הם מתגוררים בו באופן בלתי חוקי לחלוטין. בואו נסקור את העקרונות שחשוב להכיר כדי לעצור את המגפה הזו, שלעיתים מאופיינת כתופעה חברתית, בהקדם האפשרי.

מהי השתלטות בלתי חוקית?

כפי שנקבע בסעיף 226-4 לחוק העונשין, החוק מעניש כל אדם הנכנס לדירה בכוח ומתגורר במקום לאורך זמן מבלי שהוא בעל חוזה שכירות ומבלי שקיבל את אישור הבעלים. מדובר יכול להיות בדירה, אך גם במגרש או במוסך, לדוגמה. העונש שנקבע הוא מאסר של שנה אחת וקנס של 15,000 יורו.

ההתפרצות מאופיינת בפריצה וכניסה בכוח באמצעות אלימות כלפי אנשים (איומים או כפייה פיזית) או כלפי מתקני הדירה (פריצת שער, דלת או חלון, נעילה, וכן החלפת המנעול). משך הזמן של האכלוס, מצדו, אינו מוגדר במדויק: החוק מדבר על “שהייה קבועה בדירה”.

שימו לב כי אדם שמסרב לעזוב דירה בעקבות סיום חוזה השכירות או לאחר שהתארח אצל בעל הנכס לא ייחשב כפולש.

פולש תופס את מגוריכם הראשיים

אם יצא לכם לגלות עם שובכם שביתכם מאוכלס, או להיות מפונים בכוח, החוק מגן עליכם באמצעות סעדים מיידיים אך הדורשים נקיטת צעדים מסוימים.

יהיה עליכם להתאפק ולא לפעול מטעם עצמכם, ולפנות לתחנת המשטרה הקרובה ביותר להגיש תלונה. תצטרכו להוכיח שאתם אכן הבעלים והדיירים של הנכס (באמצעות חשבונית, עדות שכן וכו’) ולבקש שהאכלוס הבלתי חוקי יתועד על ידי שוטר.

השלב הבא הוא התראה רשמית מהמושל לעזוב את הנכס, בהתאם לסעיף 38 לחוק Dalo משנת 2007, ולאחריה התערבות רשויות הציבור, מיידית או לאחר פער קצר, בהתאם לנסיבות. אם המושל מסרב להנפיק התראה רשמית, תוכלו להפנות את העניין לשופט סעדים בבית המשפט המנהלי בהליך référé-liberté, כדי לאכוף את בקשת הסילוק שלכם.

מקרה של נכס למגורים משניים

ההליך אינו זהה אם הנכס המאוכלס אינו מגוריכם הראשיים. על ידי פעולה תוך 48 שעות, המשטרה יכולה להתערב ולשחרר את נכסכם ללא צורך בצו שיפוטי. הדבר חל רק אם הדירה נכנסה באמצעות התפרצות.

תצטרכו להוכיח בעלות על הנכס כאמור לעיל, וכן לתעד את הפריצה על ידי שוטר.

במקרה שלא תוכלו לבצע את הצעדים הללו תוך 48 שעות מתחילת האכלוס, תצטרכו לעבור הליך שיפוטי ארוך בהרבה (בדרך כלל בין 5 ל-7 חודשים).

עורך הדין שלכם יעביר את העניין לשופט בית המשפט השלום ממנו תלוי הנכס המאוכלס, ויהיה צורך לזהות לפחות אחד מהפולשים, שכן לא ניתן לבקש הזמנה לדין לסילוק נגד X. רשם הוצאה לפועל מופקד בדרך כלל על ניסיון לזיהוי הדיירים, שכן הבעלים אמור להיות רחוק מהנכס: הפולשים יכולים לתבוע בגין הפרעה למגורים. מפתיע, אך זה נובע מיישום מחמיר של החוק.

בסיום ההליכים, ניתן פסק דין המורה על הסילוק. המסירה של פסק הדין לפולשים מפעילה תקופה של חודש אחד, בסיומה מונפקת הודעה לעזוב את הנכס. רשויות הציבור רשאיות אז להתערב.

סילוק פולשים

בואו נוסיף שתי הבהרות חשובות בנוגע לסילוק פולשים, שהוצגו בחוק Elan משנת 2018 וחלות (בלעדית) במקרה שהדירה נכנסה באמצעות התפרצות.

הראשונה, הנובעת מסעיף L.412-1 לחוק ההוצאה לפועל האזרחית, היא שהפולשים כבר אינם נהנים מתקופת של שלושה חודשים בין ההודעה לעזוב את הנכס לביצוע הסילוק בפועל. רשויות הציבור יכולות לספק סיוע מיידי במידת הצורך, למעט במקרה של התנגדות מצד המושל (במקרה זה תוכלו לנקוט פעולה נגד המדינה לקבלת פיצוי על הנזק שנגרם).

שנית, ובניגוד לכל הליך סילוק אחר, הרגיעה החורפית לא תחול, הודות לכניסה לתוקף של סעיף L.412-6 לחוק ההוצאה לפועל האזרחית. הדיירים הלא רצויים שלכם עשויים אפוא להיות מפונים בעקבות ההחלטה השיפוטית (העיכוב בהוצאתה כבר ארוך מספיק).

כפי שחדשות אחרונות הזכירו לנו, השתלטות בלתי חוקית ממוקדת על נכסים משפיעה ברוב המקרים על נכסים משניים ריקים. קשה אפוא לבעלים להגיב במהירות ולשחזר את נכסם תוך 48 שעות. המוזרויות של החוק בנוגע ללוחות הזמנים והגנה על הפולשים מעוררות מחלוקת: סביר להניח שתהיה התפתחות בחודשים או בשנים הקרובות. עקבו אחר ההתפתחויות!