La sua proprietà è stata occupata abusivamente: quali rimedi ha a disposizione?

Un incubo per i proprietari, soprattutto per quelli meno abbienti, l’occupazione abusiva solleva numerose domande su come riottenere il possesso della propria proprietà. Sorprendentemente, la legge sembra proteggere gli occupanti di un immobile anche quando lo occupano completamente illegalmente. Esaminiamo i principi da conoscere per porre fine a questa piaga, a volte caratterizzata come un fenomeno sociale, il più rapidamente possibile.

Che cos’è l’occupazione abusiva?

Come stabilito dall’articolo 226-4 del Codice Penale, la legge punisce chiunque entri in un’abitazione con la forza e occupi quel luogo in modo durevole senza essere titolare di un contratto di locazione, né aver ottenuto l’autorizzazione del proprietario. Può trattarsi di un’abitazione, ma anche di un terreno o di un garage, ad esempio. La pena prevista è un anno di reclusione e un’ammenda di 15.000 €.

La voie de fait è caratterizzata da scasso e accesso con violenza contro le persone (minacce o coercizione fisica) o contro gli infissi dell’abitazione (apertura forzata di un cancello, porta o finestra, una serratura, nonché sostituzione della serratura). La durata dell’occupazione, peraltro, non è precisamente definita: la legge parla di “permanenza durevole nell’abitazione”.

Si prega di notare che una persona che rifiuta di lasciare un’abitazione dopo la fine del contratto di locazione o dopo essere stata ospitata dal proprietario dell’immobile non sarà considerata un occupante abusivo.

Un occupante abusivo sta occupando la sua residenza principale

Se ha la sfortuna di trovare la sua casa occupata al suo ritorno, o di essere espulso con la forza, la legge la protegge attraverso rimedi immediati, ma che richiedono alcuni passaggi.

Dovrà controllare il suo desiderio di agire di persona e recarsi alla stazione di polizia più vicina per sporgere denuncia. Dovrà provare che lei è effettivamente il proprietario e l’occupante dell’immobile (tramite una bolletta, una testimonianza di un vicino, ecc.) e chiedere che l’occupazione illegale venga constatata da un ufficiale di polizia.

Il passaggio successivo è un’intimazione formale del prefetto a lasciare i locali, conformemente all’articolo 38 della legge Dalo del 2007, seguita dall’intervento delle autorità pubbliche, immediatamente o dopo un breve ritardo a seconda dei casi. Se il prefetto rifiuta di emettere un’intimazione formale, può adire il giudice dei provvedimenti d’urgenza presso il tribunale amministrativo in référé-liberté, per far valere la sua richiesta di sfratto.

Il caso di una residenza secondaria

La procedura non è la stessa se l’immobile occupato abusivamente non è la sua residenza principale. Agendo entro 48 ore, la polizia può intervenire e liberare la sua proprietà senza bisogno di un ordine del tribunale. Questo vale solo se l’abitazione è stata oggetto di voie de fait.

Dovrà provare la proprietà dell’immobile come sopra, e far constatare anche lo scasso da parte di un ufficiale di polizia.

Nel caso in cui non sia in grado di compiere questi passaggi entro 48 ore dall’inizio dell’occupazione, dovrà affrontare un processo giudiziario molto più lungo (generalmente tra i 5 e i 7 mesi).

Il suo avvocato adirà il giudice del tribunale giudiziario da cui dipende l’immobile occupato, e sarà necessario identificare almeno uno degli occupanti abusivi, poiché non è possibile richiedere un’ingiunzione di sfratto contro X. Un ufficiale giudiziario è normalmente incaricato di tentare di identificare gli occupanti, poiché al proprietario non è più permesso avvicinarsi all’immobile: gli occupanti abusivi potrebbero citarlo per violazione del domicilio. Sorprendente, ma questo risulta da un’applicazione rigorosa della legge.

Al termine del procedimento, viene emessa una sentenza che ordina lo sfratto. La notifica di questa ai occupanti abusivi fa decorrere un periodo di un mese, al termine del quale viene emessa un’intimazione a lasciare i locali. Le autorità pubbliche possono then intervenire.

Lo sfratto degli occupanti abusivi

Aggiungiamo due precisazioni importanti riguardo allo sfratto degli occupanti abusivi, introdotte dalla legge Elan del 2018 e applicabili (solamente) nel caso in cui l’abitazione sia stata acceduta tramite voie de fait.

La prima, derivante dall’articolo L.412-1 del Codice delle Procedure di Esecuzione Civile, è che gli occupanti abusivi non beneficiano più del periodo di 2 mesi tra l’intimazione a lasciare i locali e l’effettiva attuazione dello sfratto. Le autorità pubbliche possono fornire assistenza immediatamente se necessario, salvo in caso di opposizione del Prefetto (nel qual caso può agire contro lo Stato per ottenere un risarcimento del danno subito).

In secondo luogo, e a differenza di qualsiasi altra procedura di sfratto, la tregua invernale non si applicherà, grazie all’entrata in vigore dell’articolo L.412-6 del Codice delle Procedure di Esecuzione Civile. I suoi indesiderati occupanti possono quindi essere sfrattati a seguito della decisione del tribunale (il ritardo nell’emissione della quale è già abbastanza lungo).

Come ci hanno ricordato le notizie recenti, l’occupazione abusiva mirata della proprietà nella maggior parte dei casi interessa residenze secondarie non occupate. È quindi difficile per i proprietari essere tempestivi e recuperare la loro proprietà entro 48 ore. Le stranezze della legge riguardo ai termini e alla protezione degli occupanti abusivi stanno causando polemiche: un’evoluzione è probabile nei mesi o negli anni a venire. Restate in attesa di sviluppi!