מכירת נכס מושכר: מהם הכללים?

כל בעל נכס להשכרה עשוי לרצות למכור את הנכס שלו, מסיבות שונות: השקעה במקום אחר או גיוס מזומנים הם הנפוצים ביותר. ההשפעה על השוכר עשויה להשתנות, בהתאם לשאלה האם בעל הנכס מעוניין למכור את הנכס “ריק”, כלומר לא מאוכלס, או למכור אותו בעודו מושכר. בואו נבחן את האפשרויות השונות, כדי לקבוע את האפשרויות העומדות לרשות השוכר, שאף עשוי לרצות לוודא שבעל הנכס שלו פועל כחוק.

משקיע אחר רוכש את הנכס

המקרה הראשון – הפשוט ביותר – כרוך במכירת הנכס, בעודו מאוכלס, לבעל נכס חדש להשכרה. ההשפעה על השוכר היא אפסית, שכן הוא יכול להמשיך להחזיק בנכס באותם תנאים, כאשר חוזה השכירות נמשך. סוג מכירה זה מתרחש לרוב במהלך תקופת השכירות, מיוזמת בעל נכס המעוניין להיפטר מהנכס – שכן המכירה מתבצעת בדרך כלל במחיר נמוך יותר מזה של נכס ריק.

השוכר, אם נודע לו על המכירה, רשאי להציע לרכוש את הנכס שלו, אך אין לו זכות קדימה. החובה היחידה היא שבעל הנכס החדש ימסור את פרטי הקשר שלו לשוכר.

כל התחייבויות מועברות לבעלים החדשים: בין היתר, הם חייבים להחזיר את הפיקדון כאשר השוכר עוזב. הערב, אם ישנו כזה, אינו משוחרר בשום אופן מהתחייבותו.

בעל הנכס מעוניין למכור את הנכס במצב ריק

תרחיש אחר: לפני המכירה, בעל הנכס מעוניין שהשוכר יפנה את הנכס. מספר כללים חלים אז.

המצאת הודעה למכירה

בעל הנכס חייב להמציא הודעה לשוכר, על מנת לשחרר את הנכס מכל תפיסה בתום תקופת השכירות (או של אחת מתקופות השכירות, בהתאם לעיקרון 3-6-9 השנים). שימו לב, הכללים להמצאת הודעה למכירה מדויקים ובעל הנכס חייב לפעול לפיהם בצורה מדויקת, ובסיכון להיתקל בקנס פלילי ותשלום פיצויים לשוכר.

באשר ללוחות הזמנים, יש להמציא הודעה חובה לפחות 6 חודשים לפני תום תקופת השכירות עבור נכס ריק, או 3 חודשים אם הנכס מרוהט, על איום בביטול. המכתב (רשום או באמצעות התראה של נוטריון) חייב להיות מופנה לכל החותמים על חוזה השכירות והסיבה להודעה (למכירה במקרה זה) חייבת לצוין בבירור.

שליחה זו מהווה הצעת מכירה לשוכר(ים): המכתב יציין גם את מחיר המכירה ותנאיה, את תיאור הנכס וכל נספחותיו, כמו גם את נוסח חמשת הסעיפים הראשונים של פסקה II של סעיף 15 לחוק מ-6 ביולי 1989.

זכות הקדימות

הודעת המכירה מקנה אפוא לשוכר את האפשרות לרכוש את הנכס, תוך עמדה בעדיפות ראשונה. זכות זו חלה רק על נכסים ריקים, ולכן אינה כוללת שכירות מרוהטות, ובכפוף לכך שבעל הנכס אינו מעוניין למכור לבן משפחה עד הדרגה השלישית. הדבר כולל הורים, סבים וסבתות ורבי-סבים ורבי-סבתות לקו העולה, וילדים, נכדים ונינים לקו היורד. החישוב חל גם בצורה צדדית, תוך התחשבות באחים ואחיות כמובן, אלא גם דודים ודודות, אחיינים ואחייניות.

בעקבות הכלל הקבוע, השוכר רשאי לממש את זכות הקדימות שלו, ללא אפשרות לבעל הנכס להתנגד לכך, במהלך שני החודשים הראשונים לאחר קבלת המכתב הרשום המסמל את ההודעה. עליו להודיע לבעל הנכס על כוונתו לרכוש באמצעות מכתב רשום גם כן, תוך ציון האם יידרש משכנתא להשלמת הרכישה. מועד של שני חודשים מוקצה אז לחתימה על שטר המכירה, או ארבעה חודשים אם יש ליטול הלוואה.

ההצעה נחשבת כנדחית, אם השוכר:

• מסרב לרכוש את הנכס בחזרה,
• אינו שולח כל תגובה לבעל הנכס במהלך שני החודשים הראשונים של ההודעה,
• מציע מחיר נמוך מזה שנקבע על ידי בעל הנכס, ובעל הנכס מסרב.

שימו לב: אם השוכר אינו רוכש בשל חוסר אמצעים ומאוחר יותר מגלה שבעל הנכס מוכר או מכר במחיר נמוך מהתנאים שהוצעו לו, הוא מקבל בחזרה את העדיפות ואף רשאי לדרוש את ביטול המכירה שהושלמה!

מתי לעזוב את הנכס?

אם לא הושגה הסכמה, השוכר חייב אפוא לעזוב את הנכס. אם הוא אינו יכול לעשות זאת מעבר ליום האחרון של תקופת השכירות, הוא רשאי לעשות זאת לפני כן, וללא פיצוי, שכן הפסקת חוזה השכירות היא מיוזמת בעל הנכס.

מסירת המפתחות לבעל הנכס ומפרט המצב הקיים יכולים להתבצע כאשר השוכר רוצה, והוא יישא באחריות רק לשכר דירה וחיובים מחושבים יחסית לתקופת האכלוס בפועל.

זכות הביקור

בכל המקרים, השוכר מחויב להעניק לבעל הנכס שלו זכות ביקור, וזאת גם אם לא חלף מועד זכות הקדימות. יש לשמור על פרטיות השוכר ויש להודיע לו מראש על ביקורים, שאחרת אינם יכולים להתקיים בימי ראשון ובחגים. הגישה הטובה ביותר נותרת להגיע להסכמה הדדית, בנוגע לשעות הביקור.

יש לציין גם כי בעל הנכס אינו יכול לחייב את השוכר לאשר ביקור בהיעדרו.

המקרה המיוחד של שוכרים מעל גיל 65

החוק מספק הגנה מיוחדת לשוכרים בני 65 ומעלה. אם הכנסתם נמוכה מהתקרה הנהוגה להקצאת דיור ציבורי, אין להמציא להם הודעה. הכלל חל גם על שוכר בגיל מתחת ל-65 שיש לו אדם שחורג מסף זה תחת טיפולו במועד תום תקופת השכירות.

כדי להימנע מחידוש אוטומטי של השכירות, בעל הנכס רשאי אולם להציע לשוכר הקשיש פתרון העברה. פתרון זה חייב להיות קשור לנכס המתאים לצרכי השוכר, לאפשרויותיו הכספיות, וממוקם בסמיכות (באותה עירייה או רובע, או בעירייה/רובע שכנים).

לא תמיד פשוט לבעל נכס, להודיע לשוכר שלו שהוא מעוניין שיעזוב. לעומת זאת, שוכר עשוי לקבל בקשון את ההודעה על מכירת הנכס שלו. הקפדה על כללים אלה ועל גישה מנומסת מכל צד, תאפשר התקדמות חלקה של המכירה.