Vender una propiedad alquilada: ¿cuáles son las normas?

Todo propietario inmobiliario puede querer vender su propiedad, por diversas razones: invertir en otro lugar o recuperar efectivo en la mayoría de los casos. El impacto para el inquilino puede variar en función de si el propietario desea vender su propiedad «vacía», es decir, sin ocupar, o por el contrario venderla mientras está alquilada. Exploremos las distintas posibilidades, con el fin de determinar las opciones para el inquilino, que también puede querer verificar si su propietario está actuando legalmente.

Otro inversor compra la propiedad

El primer caso – el más sencillo – consiste en vender la propiedad, ocupada, a un nuevo propietario inmobiliario. El impacto sobre el inquilino es entonces nulo, ya que puede continuar ocupando la propiedad en las mismas condiciones, con el contrato de alquiler vigente. Este tipo de venta se produce generalmente durante el curso de un alquiler, por iniciativa de un propietario que desea disponer de la propiedad – ya que la venta generalmente se concede a un precio inferior al de una propiedad vacía.

El inquilino, si es informado de la venta, puede proponer comprar su propiedad, pero no tiene ningún derecho de preferencia. La única obligación consiste en que el nuevo propietario envíe sus datos de contacto al inquilino.

Todas las obligaciones se transfieren al nuevo propietario: debe devolver notamment la fianza cuando el inquilino se marche. El garante, si lo hay, no queda en modo alguno liberado de su compromiso.

El propietario desea vender la propiedad vacía

Otro escenario: antes de vender, el propietario desea que el inquilino abandone la propiedad. Entonces se aplican varias normas.

Notificar la venta

El propietario debe notificar al inquilino, para liberar la propiedad de toda ocupación al final del contrato de alquiler (o de uno de los períodos del contrato, según el principio de 3-6-9 años). Tenga en cuenta que las normas para notificar la venta son precisas y el propietario debe observarlas al pie de la letra, bajo riesgo de enfrentar una multa penal y el pago de daños y perjuicios al inquilino.

En cuanto a los plazos, la notificación debe comunicarse imperativamente al menos 6 meses antes del final del contrato para una propiedad vacía, o 3 meses si está amueblada, bajo pena de nulidad. La carta (certificada o mediante acta de ujier) debe dirigirse a todos los firmantes del contrato de alquiler y el motivo de la notificación (vender en este caso) debe indicarse claramente.

Este envío constituye una oferta de venta al inquilino o inquilinos: la carta también mencionará el precio y las condiciones de venta, la descripción de la propiedad y cualquier anexo, así como el texto de los primeros 5 párrafos del II del artículo 15 de la ley de 6 de julio de 1989.

El derecho de tanteo

La notificación de venta otorga así al inquilino la posibilidad de comprar la propiedad, en posición privilegiada. Este derecho solo se aplica a propiedades vacías, por lo que excluye los alquileres amueblados, y está sujeto a que el propietario no desee vender a un familiar hasta el tercer grado. Esto incluye padres, abuelos y bisabuelos para los ascendentes, y hijos, nietos y bisnietos para los descendientes. El cálculo también se aplica de forma colateral, teniendo en cuenta hermanos y hermanas, pero también tíos y tías, sobrinos y sobrinas.

Siguiendo la regla establecida, el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo, sin que el propietario pueda oponerse a ello, durante los dos primeros meses siguientes a la recepción de la carta certificada que significa la notificación. Debe entonces informar al propietario de su intención de comprar mediante carta certificada también, indicando si será necesario un préstamo hipotecario para finalizar la adquisición. Se concede un plazo de dos meses para firmar la escritura de venta, o cuatro meses si debe tomarse un préstamo.

La oferta se considera no aceptada, si el inquilino:

• rechaza comprar la propiedad,
• no envía ninguna respuesta al propietario durante los dos primeros meses de notificación,
• propone un precio inferior al establecido por el propietario, y el propietario rechaza.

Tenga en cuenta: si el inquilino no compra por falta de medios y posteriormente descubre que el propietario está vendiendo o ha vendido a un precio inferior a las condiciones propuestas a él, recupera la prioridad e incluso puede tener derecho a exigir la nulidad de una venta realizada.

¿Cuándo abandonar la propiedad?

Si no se alcanza ningún acuerdo, el inquilino debe abandonar la propiedad. Si no puede hacerlo más allá del último día del contrato de alquiler, tiene todo el derecho a hacerlo antes, y sin compensación ya que la terminación del contrato de alquiler es por iniciativa del propietario.

La entrega de llaves al propietario y el inventario de mobiliario pueden realizarse cuando el inquilino lo desee, y solo será responsable del alquiler y gastos calculados prorrateados según su ocupación real.

El derecho de visita

En todos los casos, el inquilino está obligado a otorgar a su propietario un derecho de visita, y esto incluso si el plazo del derecho de tanteo no ha vencido. Sin embargo, debe preservarse la privacidad del inquilino y debe comunicarse con antelación las visitas, que de otro modo no pueden realizarse los domingos y días festivos. El mejor enfoque sigue siendo llegar a un acuerdo mutuo, sobre los horarios de las visitas.

También debe señalarse que el propietario no puede obligar al inquilino a autorizar una visita en su ausencia.

El caso especial de inquilinos mayores de 65 años

La ley establece protección especial para inquilinos mayores de 65 años. Si sus ingresos están por debajo del tope vigente para la asignación de vivienda social, no se les puede notificar. La regla también se aplica a un inquilino menor de 65 años pero que tiene a una persona que supera este umbral a su cargo en la fecha de vencimiento del contrato de alquiler.

Para evitar la renovación automática del contrato de alquiler, el propietario puede proponer al inquilino anciano una solución de reubicación. Esta debe relacionarse entonces con una propiedad que corresponda a las necesidades del inquilino, sus posibilidades financieras, y situada cerca (misma comuna o arrondissement, o comuna/arrondissement vecino).

No siempre es sencillo para un propietario, informar a su inquilino de que desea verle marchar. Por el contrario, un inquilino puede tomársela mal el anuncio de la reventa de su propiedad. Observar estas pocas normas y un enfoque cortés para cada parte, favorecerá un desarrollo fluido de la venta.