Vendere un immobile locato: quali sono le regole?

Qualsiasi locatore può desiderare di vendere il proprio immobile, per vari motivi: investire altrove o recuperare liquidità nella maggior parte dei casi. L’impatto per l’inquilino può variare a seconda che il locatore desideri vendere il proprio immobile “vuoto”, ovvero non occupato, o al contrario venderlo con la locazione in corso. Esploriamo le varie possibilità, al fine di determinare le opzioni per l’inquilino, che potrebbe anche verificare se il locatore sta agendo legalmente.

Un altro investitore acquista l’immobile

Il primo caso – il più semplice – prevede la vendita dell’immobile, occupato, a un nuovo locatore. L’impatto sull’inquilino è nullo, poiché può continuare ad occupare l’immobile alle stesse condizioni, con il contratto di locazione che prosegue. Questo tipo di vendita avviene più spesso nel corso di una locazione, per iniziativa di un locatore intenzionato a disporre dell’immobile – poiché la vendita è generalmente concessa a un prezzo inferiore rispetto a quello di un immobile vuoto.

L’inquilino, se informato della vendita, può proporre di acquistare il proprio immobile, ma non ha alcun diritto di prelazione. L’unico obbligo consiste nel nuovo locatore che invia i propri recapiti all’inquilino.

Tutti gli obblighi vengono trasferiti al nuovo proprietario: deve in particolare restituire il deposito quando l’inquilino se ne va. Il garante, se presente, non è in alcun modo sollevato dal proprio impegno.

Il locatore desidera vendere l’immobile vuoto

Un altro scenario: prima di vendere, il locatore desidera che l’inquilino lasci l’immobile. Si applicano diverse regole.

Comunicare la disdetta per vendita

Il locatore deve comunicare la disdetta all’inquilino, al fine di liberare l’immobile da qualsiasi occupazione alla fine del contratto (o di uno dei periodi di locazione, secondo il principio dei 3-6-9 anni). Si prega di notare che le regole per la disdetta per vendita sono precise e il locatore deve osservarle alla lettera, a rischio di affrontare una multa penale e il pagamento di danni all’inquilino.

Per quanto riguarda le scadenze, la disdetta deve essere comunicata almeno 6 mesi prima della fine del contratto per un immobile vuoto, o 3 mesi se l’immobile è ammobiliato, pena la nullità. La lettera (raccomandata o tramite atto dell’ufficiale giudiziario) deve essere indirizzata a tutti i firmatari del contratto di locazione e il motivo della disdetta (per vendere in questo caso) deve essere chiaramente indicato.

Questo invio costituisce un’offerta di vendita agli inquilini: la lettera mentionerà anche il prezzo e le condizioni di vendita, la descrizione dell’immobile e degli eventuali annessi, nonché il testo dei primi 5 paragrafi dell’articolo II dell’articolo 15 della legge del 6 luglio 1989.

Il diritto di prelazione

La disdetta per vendita conferisce così all’inquilino la possibilità di acquistare l’immobile, trovandosi in posizione privilegiata. Questo diritto si applica solo agli immobili vuoti, quindi escludendo le locazioni ammobilate, e subordinato al fatto che il locatore non desideri vendere a un familiare fino al terzo grado. Questo include genitori, nonni e bisnonni per gli ascendenti, e figli, nipoti e pronipoti per i discendenti. Il calcolo si applica anche lateralmente, tenendo conto dei fratelli e delle sorelle, ma anche zii e zie, nipoti e nipoti.

Secondo la regola stabilita, l’inquilino può esercitare il proprio diritto di prelazione, senza che il locatore possa opporsi, durante i primi due mesi dopo il ricevimento della lettera raccomandata che comunica la disdetta. Deve quindi informare del proprio intenzione di acquistare tramite lettera raccomandata, indicando se sarà necessario un mutuo per completare l’acquisizione. Viene concesso un termine di due mesi per firmare l’atto di vendita, o quattro mesi se si deve contrarre un mutuo.

L’offerta è tuttavia considerata rifiutata se l’inquilino:

• rifiuta di riacquistare l’inmobile,
• non invia alcuna risposta al locatore durante i primi due mesi della disdetta,
• propone un prezzo inferiore a quello fissato dal locatore, e il locatore rifiuta.

Si prega di notare: se l’inquilino non acquista per mancanza di mezzi e scopre successivamente che il locatore sta vendendo o ha venduto a un prezzo inferiore alle condizioni proposte a lui, riacquista la priorità e può anche avere diritto a richiedere la nullità di una vendita effettuata!

Quando lasciare l’inmobile?

Se non viene raggiunto alcun accordo, l’inquilino deve quindi lasciare l’immobile. Se non può farlo oltre l’ultimo giorno del contratto, è tuttavia libero di farlo prima, e senza indennizzo poiché la risoluzione del contratto di locazione è per iniziativa del locatore.

La consegna delle chiavi al locatore e l’inventario degli arredi possono essere effettuati quando l’inquilino lo desidera, e sarà responsabile solo per affitto e spese calcolati pro quota in base alla sua effettiva occupazione.

Il diritto di visita

In tutti i casi, l’inquilino è tenuto a concedere al proprio locatore un diritto di visita, e questo anche se il termine per il diritto di prelazione non è scaduto. La privacy dell’inquilino deve tuttavia essere preservata e deve essere data preavviso delle visite, che altrimenti non possono avere luogo di domenica e nei giorni festivi. L’approccio migliore rimane raggiungere un accordo reciproco, sugli orari delle visite.

Si deve anche notare che il locatore non può obbligare l’inquilino ad autorizzare una visita in sua assenza.

Il caso speciale degli inquilini over 65

La legge prevede una protezione speciale per gli inquilini di età superiore ai 65 anni. Se il loro reddito è inferiore al tetto in vigore per l’assegnazione di alloggi sociali, non può essere comunicata loro la disdetta. La regola si applica anche a un inquilino di età inferiore ai 65 anni ma che ha a proprio carico una persona che supera questa soglia alla data di scadenza del contratto di locazione.

Per evitare il rinnovo automatico del contratto, il locatore può tuttavia proporre all’inquilino anziano una soluzione di rilocazione. Questa deve poi riguardare un immobile corrispondente ai bisogni dell’inquilino, alle sue possibilità finanziarie, e situato nelle vicinanze (stesso comune o arrondissement, o comune/arrondissement confinante).

Non è sempre semplice per un locatore, informare il proprio inquilino che desidera vederlo andare via. Viceversa, un inquilino può reagire male all’annuncio della rivendita del proprio immobile. Osservare queste poche regole e un approccio cortese per ciascuna parte, favorirà un andamento regolare della vendita.