Eine vermietete Immobilie verkaufen: Was sind die Regeln?

Jeder vermietende Eigentümer kann seine Immobilie verkaufen, aus verschiedenen Gründen: Investition an anderer Stelle oder Liquiditätsbeschaffung sind die häufigsten. Die Auswirkungen für den Mieter können unterschiedlich sein, je nachdem, ob der Eigentümer seine Immobilie „leer”, das heißt unbesetzt, verkaufen oder sie im Gegenteil vermietet verkaufen möchte. Lassen Sie uns die verschiedenen Möglichkeiten untersuchen, um die Optionen für den Mieter zu bestimmen, der auch überprüfen kann, ob sein Vermieter rechtmäßig handelt.

Ein anderer Investor kauft die Immobilie

Der erste Fall – der einfachste – besteht darin, die Immobilie besetzt an einen neuen vermietenden Eigentümer zu verkaufen. Die Auswirkungen auf den Mieter sind dann gleich Null, da er die Immobilie unter denselben Bedingungen weiterhin bewohnen kann, da der Mietvertrag fortgesetzt wird. Diese Art von Verkauf erfolgt am häufigsten während eines laufenden Mietvertrags, auf Initiative eines Eigentümers, der die Immobilie veräußern möchte – da der Verkauf generally generally generally zu einem niedrigeren Preis als bei einer leeren Immobilie gewährt wird.

Der Mieter, wenn er über den Verkauf informiert wird, kann vorschlagen, seine Immobilie zu kaufen, hat jedoch kein Vorkaufsrecht. Die einzige Verpflichtung besteht darin, dass der neue Eigentümer seine Kontaktdaten an den Mieter sendet.

Alle Verpflichtungen werden auf den neuen Eigentümer übertragen: Er muss insbesondere die Kaution zurückgeben, wenn der Mieter auszieht. Der Bürge, wenn vorhanden, wird in keiner Weise von seiner Verpflichtung befreit.

Der Eigentümer möchte die Immobilie leer verkaufen

Ein anderes Szenario: Vor dem Verkauf möchte der Eigentümer, dass der Mieter die Räumlichkeiten räumt. Mehrere Regeln gelten dann.

Kündigung zum Verkauf

Der Eigentümer muss dem Mieter eine Kündigung zukommen lassen, um die Immobilie am Ende des Mietvertrags (oder einer der Mietzeiten, gemäß dem 3-6-9-Jahre-Prinzip) von jeder Nutzung zu befreien. Bitte beachten Sie, die Regeln für die Kündigung zum Verkauf sind genau und der Eigentümer muss sie bis auf den Buchstaben befolgen, bei otherwise eines Strafgeldes und der Zahlung von Schadenersatz an den Mieter.

Was die Fristen betrifft, muss die Kündigung mindestens 6 Monate vor Mietende für eine leere Immobilie oder 3 Monate bei möbliertem Wohnraum erfolgen, bei sonstiger Nichtigkeit. Der Brief (eingeschrieben oder durch Gerichtsvollzieherakt) muss an alle Unterzeichner des Mietvertrags gerichtet werden und der Kündigungsgrund (hier: Verkauf) muss klar angegeben werden.

Diese Zusendung stellt ein Kaufangebot an den/die Mieter dar: Der Brief wird auch den Preis und die Verkaufsbedingungen, die Beschreibung der Immobilie und etwaige Anlagen sowie den Text der ersten 5 Absätze von II des Artikel 15 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 erwähnen.

Das Vorkaufsrecht

Die Kündigung zum Verkauf gibt dem Mieter somit die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben, in erster Position. Dieses Recht gilt nur für leere Immobilien, schließt daher möblierte Mietverträge aus und gilt vorbehaltlich dessen, dass der Eigentümer nicht an ein Familienmitglied bis zum dritten Grad verkaufen möchte. Dies schließt Eltern, Großeltern und Urgroßeltern für Verwandte in aufsteigender Linie und Kinder, Enkel und Urenkel für Abkömmlinge ein. Die Berechnung gilt auch seitlich unter Berücksichtigung von Geschwistern, aber auch Onkel und Tanten, Neffen und Nichten.

Nach der festgelegten Regel kann der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, ohne dass der Eigentümer sich dem widersetzen kann, während der ersten zwei Monate nach Erhalt des Einschreibens, das die Kündigung bedeutet. Er muss dann den Eigentümer von seiner Kaufabsicht durch ebenfalls eingeschriebenen Brief informieren und angeben, ob ein Hypothekendarlehen notwendig ist, um den Erwerb abzuschließen. Eine Frist von zwei Monaten wird dann gewährt, um die Kaufurkunde zu unterzeichnen, oder vier Monate, wenn ein Darlehen aufgenommen werden muss.

Das Angebot gilt jedoch als abgelehnt, wenn der Mieter:

• den Rückkauf der Immobilie verweigert,
• innerhalb der ersten zwei Monate der Kündigung keine Antwort an den Eigentümer sendet,
• einen niedrigeren Preis als den vom Eigentümer festgelegten vorschlägt und der Eigentümer ablehnt.

Bitte beachten Sie: Wenn der Mieter aufgrund fehlender Mittel nicht kauft und später erfährt, dass der Eigentümer zu einem niedrigeren Preis als den ihm vorgeschlagenen Bedingungen verkauft oder verkauft hat, erhält er die Priorität zurück und kann sogar die Nichtigkeit eines abgeschlossenen Verkaufs verlangen!

Wann die Immobilie verlassen?

Wenn keine Vereinbarung getroffen wird, muss der Mieter daher die Räumlichkeiten verlassen. Wenn er dies über den letzten Tag des Mietvertrags hinaus nicht tun kann, ist er jedoch frei, dies vorher zu tun, und ohne Entschädigung, da die Beendigung des Mietvertrags auf Initiative des Eigentümers erfolgt.

Die Übergabe der Schlüssel an den Eigentümer und die Übergabeinspektion können erfolgen, wann der Mieter möchte, und er ist nur für Miete und Nebenkosten anteilig zu seiner tatsächlichen Nutzung verantwortlich.

Das Besichtigungsrecht

In jedem Fall ist der Mieter verpflichtet, seinem Vermieter ein Besichtigungsrecht einzuräumen, und zwar auch, wenn die Frist für das Vorkaufsrecht noch nicht abgelaufen ist. Die Privatsphäre des Mieters muss jedoch gewahrt bleiben und er muss vor Besichtigungen vorab informiert werden, die otherwise nicht sonntags und an Feiertagen stattfinden können. Der beste Ansatz bleibt, eine gegenseitige Vereinbarung über Zeiträume für Besichtigungen zu treffen.

Es sei auch darauf hingewiesen, dass der Vermieter den Mieter nicht zwingen kann, eine Abwesenheitsbesichtigung zu genehmigen.

Der Sonderfall der Mieter über 65 Jahre

Das Gesetz sieht einen besonderen Schutz für Mieter über 65 Jahren vor. Wenn ihr Einkommen unter der Grenze für die Zuweisung von Sozialwohnungen liegt, kann ihnen keine Kündigung zugestellt werden. Die Regel gilt auch für einen Mieter unter 65 Jahren, der am Datum des Mietvertragsendes eine Person über diesem Schwellenwert in seiner Obhut hat.

Um eine automatische Vertragsverlängerung zu vermeiden, kann der Eigentümer dem älteren Mieter jedoch eine Wohnungslösung vorschlagen. Diese muss sich dann auf eine Immobilie beziehen, die den Bedürfnissen des Mieters, seinen finanziellen Möglichkeiten entspricht und in der Nähe liegt (derselbe Stadtbezirk oder arrondissement, oder benachbarte Stadt/Arrondissement).

Es ist nicht immer einfach für einen Eigentümer, seinen Mieter darüber zu informieren, dass er möchte, dass er auszieht. Umgekehrt kann ein Mieter die Ankündigung des Wiederverkaufs seiner Immobilie schlecht aufnehmen. Die Beachtung dieser wenigen Regeln und ein höflicher Ansatz für jede Partei werden einen reibungslosen Verlauf des Verkaufs begünstigen.