Een verhuurd pand verkopen: wat zijn de regels?

Elke verhurende eigenaar kan zijn pand verkopen, om verschillende redenen: elders investeren of geld terugwinnen is het meest gebruikelijk. De impact voor de huurder kan variëren, afhankelijk van of de eigenaar zijn pand “kaal” wil verkopen, dat wil zeggen onbewoond, of het daarentegen wil verkopen terwijl het verhuurd is. Laten we de verschillende mogelijkheden verkennen, om de opties voor de huurder te bepalen, die ook kan controleren of zijn verhuurder handelt in overeenstemming met de wet.

Een andere investeerder koopt het pand

Het eerste geval – het eenvoudigste – betreft het verkopen van het pand, bezet, aan een nieuwe verhurende eigenaar. De impact op de huurder is dan nihil, aangezien zij het pand onder dezelfde voorwaarden kunnen blijven bewonen, met voortzetting van de huurovereenkomst. Dit type verkoop vindt meestal plaats gedurende de looptijd van een huurovereenkomst, op initiatief van een eigenaar die van het pand af wil – aangezien de verkoop over het algemeen wordt verleend tegen een prijs die lager is dan die van een leeg pand.

De huurder, indien zij op de hoogte worden gesteld van de verkoop, kan voorstellen om hun pand te kopen, maar zij hebben geen voorkeursrecht. De enige verplichting bestaat uit het verzenden van de contactgegevens van de nieuwe eigenaar naar de huurder.

Alle verplichtingen worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar: zij moeten met name de waarborgsom teruggeven wanneer de huurder vertrekt. De borg, indien er een is, wordt op geen enkele wijze ontslagen van hun verbintenis.

De eigenaar wenst het pand leeg te verkopen

Een ander scenario: vóór de verkoop wenst de eigenaar dat de huurder het pand ontruimt. Er zijn dan verschillende regels van toepassing.

Kennisgeving van verkoop

De eigenaar moet de huurder kennisgeving geven, om het pand aan het einde van de huurovereenkomst (of van een van de huurperiodes, volgens het 3-6-9 jaar principe) te bevrijden van elke bezetting. Let op, de regels voor kennisgeving van verkoop zijn nauwkeurig en de eigenaar moet deze tot op de letter naleven, op risico van een strafrechtelijke boete en betaling van schadevergoeding aan de huurder.

Wat de termijnen betreft, moet de kennisgeving uiterlijk 6 maanden vóór het einde van de huurovereenkomst worden gegeven voor een leeg pand, of 3 maanden als het pand gemeubileerd is, op straffe van nietigheid. De brief (aangetekend of via exploot) moet worden gericht aan alle ondertekenaars van de huurovereenkomst en de reden voor de kennisgeving (om te verkopen in dit geval) moet duidelijk worden vermeld.

Dit verzenden vormt een aanbod tot verkoop aan de huurder(s): de brief vermeldt ook de prijs en verkoopvoorwaarden, de beschrijving van het pand en eventuele bijlagen, evenals de tekst van de eerste 5 alinea’s van II van artikel 15 van de wet van 6 juli 1989.

Het voorkeursrecht

De kennisgeving van verkoop geeft de huurder dus de mogelijkheid om het pand te kopen, in een primaire positie. Dit recht is alleen van toepassing op lege panden, dus met uitzondering van gemeubileerde verhuringen, en onder voorbehoud dat de eigenaar niet wenst te verkopen aan een familielid tot de derde graad. Dit omvat ouders, grootouders en overgrootouders voor ascendenten, en kinderen, kleinkinderen en achterkleinkinderen voor descendenten. De berekening is ook van toepassing in de zijlijn, waarbij uiteraard broers en zusters worden meegerekend, maar ook ooms en tantes, neven en nichten.

Volgens de vastgestelde regel kan de huurder zijn voorkeursrecht uitoefenen, zonder dat de eigenaar zich hiertegen kan verzetten, gedurende de eerste twee maanden na ontvangst van de aangetekende brief die de kennisgeving aangeeft. Zij moeten de eigenaar dan van hun aankoopintentie op de hoogte stellen door middel van eveneens een aangetekende brief, waarbij zij aangeven of een hypotheeklening nodig is om de verwerving te voltooien. Er wordt een termijn van twee maanden verleend om de akte van verkoop te ondertekenen, of vier maanden als een lening moet worden afgesloten.

Het aanbod wordt echter geacht te zijn afgewezen, indien de huurder:

• weigert het pand terug te kopen,
• geen reactie stuurt aan de eigenaar gedurende de eerste twee maanden van de kennisgeving,
• een lagere prijs voorstelt dan die door de eigenaar is vastgesteld, en de eigenaar weigert.

Let op: indien de huurder niet koopt wegens gebrek aan middelen en later ontdekt dat de eigenaar verkoopt of heeft verkocht tegen een prijs die lager is dan de voorwaarden die aan hen zijn voorgesteld, herwinnen zij hun prioriteit en kunnen zelfs de nietigheid van een voltooide verkoop eisen!

Wanneer het pand verlaten?

Indien geen overeenstemming wordt bereikt, moet de huurder dus het pand ontruimen. Indien zij dit niet kunnen doen voorbij de laatste dag van de huurovereenkomst, zijn zij echter vrij om dit eerder te doen, en zonder vergoeding aangezien de beëindiging van de huurovereenkomst op initiatief van de eigenaar is.

De overdracht van de sleutels aan de eigenaar en de inventarisatie kunnen plaatsvinden wanneer de huurder dit wenst, en zij zijn alleen aansprakelijk voor huur en kosten berekend pro rata hun werkelijke bewoning.

Het visitatierecht

In alle gevallen is de huurder verplicht zijn verhuurder een recht van bezichtiging te verlenen, en dit zelfs indien de termijn voor het voorkeursrecht niet is verstreken. De privacy van de huurder moet echter worden gerespecteerd en zij moeten vooraf op de hoogte worden gesteld van bezichtigingen, die anders niet kunnen plaatsvinden op zondagen en feestdagen. De beste aanpak blijft om een onderlinge overeenstemming te bereiken, over tijdstippen voor bezichtigingen.

Er moet ook worden opgemerkt dat de eigenaar de huurder niet kan dwingen om een bezichtiging in hun afwezigheid te autoriseren.

Het bijzondere geval van huurders ouder dan 65 jaar

De wet voorziet in speciale bescherming voor huurders van 65 jaar en ouder. Indien hun inkomen lager is dan het maximum voor de toewijzing van sociale woningbouw, kan hun geen kennisgeving worden gegeven. De regel is ook van toepassing op een huurder jonger dan 65 jaar maar die op de datum van het einde van de huurovereenkomst een persoon boven deze drempel te zijner verzorging heeft.

Om automatische vernieuwing van de huurovereenkomst te voorkomen, kan de eigenaar aan de oudere huurder echter een herhuisvestingsoplossing voorstellen. Dit moet dan betrekking hebben op een pand dat correspondeert met de behoeften van de huurder, zijn financiële mogelijkheden, en in de buurt gelegen (dezelfde commune of arrondissement, of aangrenzende commune/arrondissement).

Het is niet altijd eenvoudig voor een eigenaar, om zijn huurder te informeren dat hij wenst dat zij vertrekken. Omgekeerd kan een huurder het bericht van de wederverkoop van hun pand slecht opvatten. Het naleven van deze enkele regels en een beleefde benadering voor elke partij, zal een soepele voortgang van de verkoop bevorderen.