بيع العقار المؤجَّر: ما هي القواعد؟

قد يرغب أي مالك مؤجِّر في بيع عقاره، لأسباب مختلفة: الاستثمار في مكان آخر أو استرجاع السيولة في الغالب. وقد يختلف التأثير على المستأجر، تبعا لما إذا كان المالك يرغب في بيع عقاره “فارغاً”، أي غير مؤجَّر، أو على العكس من ذلك بيعه وهو مؤجَّر. دعونا نستكشف الاحتمالات المختلفة، من أجل تحديد خيارات المستأجر، الذي قد يرغب أيضاً في التحقق من أن مالكه يتصرف وفقاً للقانون.

شراء مستثمر آخر للعقار

الحالة الأولى - والأبسط - تتمثل في بيع العقار وهو مؤجَّر إلى مالك مؤجِّر جديد. لا يكون للتأثير على المستأجر أي أثر، إذ يمكنه مواصلة ocupar العقار في ظل نفس الشروط، مع استمرار عقد الإيجار. يحدث هذا النوع من البيع في الغالب أثناء سريان عقد الإيجار، بمبادرة من مالك حريص على التصرف في العقار - إذ يُمنح البيع عادةً بسعر أقل من سعر العقار الفارغ.

المستأجر، إذا أُبلغ بالبيع، قد يقترح الشراء عقاره، لكنه لا يتمتع بأي حق الشفعة. الالتزام الوحيد يتمثل في إرسال المالك الجديد لبياناته التواصل إلى المستأجر.

تُنقل جميع الالتزامات إلى المالك الجديد: يجب عليه بشكل خاص إرجاع الوديعة عند مغادرة المستأجر. الكفيل، إن وُجد، لا يُعفى بأي حال من التزاماته.

يرغب المالك في بيع العقار فارغاً

سيناريو آخر: قبل البيع، يرغب المالك في إخلاء المستأجر للمكان. تسري عندئذ عدة قواعد.

إبلاغ البيع

يجب على المالك إخطار المستأجر، من أجل تحرير العقار من أي occu pada في نهاية عقد الإيجار (أو إحدى فترات العقد، وفقاً لمبدأ 3-6-9 سنوات). تجدر الإشارة إلى أن قواعد الإبلاغ للبيع دقيقة ويجب على المالك التقيد بها حرفياً، تحت طائلة مواجهة غرامة جنائية ودفع التعويضات للمستأجر.

بخصوص الآجال، يجب إبلاغ الإخطار قبل ستة أشهر على الأقل من نهاية عقد الإيجار للعقار الفارغ، أو 3 أشهر إذا كان العقار مفروشاً، تحت طائلة البطلان. يجب إرسال الرسالة (مضمونة أو بواسطة محضر قضائي) إلى جميع الموقعين على العقد ويجب الإشارة بوضوح إلى سبب الإخطار (البيع في هذه الحالة).

يشكل هذا الإرسال عرض بيع للمستأجر(ين): ستُذكر الرسالة أيضاً بسعر البيع وشروطه، ووصف العقار وأي ملاحق، وكذلك نص الفقرات الخمس الأولى من II من المادة 15 من القانون المؤرخ في 6 يوليو 1989.

حق الشفعة

يتيح إبلاغ البيع للمستأجر إمكانية شراء العقار، إذ يكون في الموقع الأمامي. يسري هذا الحق على العقارات الفارغة فقط، وبالتالي يستثني الإيجارات المفروشة، وتخضع لما إذا كان المالك لا يرغب في البيع لأحد أفراد العائلة حتى الدرجة الثالثة. ويشمل ذلك الآباء والأجداد والجدات الأكبر سنا من جهة الأصول، والأبناء والأحفاد والـبُناة من جهة الأصول.

بعد القاعدة المعمول بها، يجوز للمستأجر ممارسة حق الشفعة، دون أن يستطيع المالك الاعتراض على ذلك، خلال الشهرين الأولين بعد استلام الرسالة المضمونة التي تحمل الإخطار. يجب عليه عندئذ إبلاغ المالك بـنيته في الشراء أيضاً برسالة مضمونة، مع الإشارة إلى ما إذا كان سيحتاج إلى قرض عقاري لإتمام الاكتساب. يُمنح عندئذ أجل شهرين لتوقيع عقد البيع، أو أربعة أشهر إذا كان الاقتراض ضرورياً.

يُعتبر العرض مرفوضاً، إذا قام المستأجر بما يلي:

• يرفض شراء العقار،
• لا يُرسل أي رد على المالك خلال الشهرين الأولين من الإخطار،
• يقترح سعراً أقل من السعر الذي حدده المالك، ويرفض المالك.

تنبيه: إذا لم يشترِ المستأجر بسبب عدم توفر الوسائل واكتشف لاحقاً أن المالك يبيع أو باع بسعر أقل من الشروط المقترحة له، يستعيد الأولوية وقد يكون demand بطلان البيع الذي تم!

متى يغادر العقار؟

إذا لم يتم الاتفاق، يجب على المستأجر مغادرة المكان. إذا لم يتمكن من ذلك بعد اليوم الأخير من العقد، فهو حر في المغادرة قبل ذلك، ودون تعويض إذ إن إنهاء عقد الإيجار يكون بمبادرة المالك.

يمكن إجراء تسليم المفاتيح للمالك وجرد المحتويات عندما يشاء المستأجر، وسيكون مسؤولاً فقط عن الإيجار والرسوم المحسوبة oia إلىoccupancy الفعلي.

حق الزيارة

في جميع الحالات، يكون المستأجر ملزماً بمنح مالكه حق الزيارة، وحتى لو لم تنقضِ مهلة حق الشفعة. يجب احترام خصوصية المستأجر وإبلاغه مسبقاً بالزيارات، التي لا يمكن إجراؤها خلافاً لذلك يوم الأحد وفي أيام العطل الرسمية. يبقى الحل الأفضل هو الاتفاق المشترك، على أوقات الزيارات.

يجب الإشارة أيضاً إلى أن المالك لا يمكنه إرغام المستأجر على السماح بزيارة في غيابه.

الحالة الخاصة للمستأجرين الذين تتجاوز أعمارهم 65 عاماً

يوفر القانون حماية خاصة للمستأجرين الذين تتجاوز أعمارهم 65 عاماً. إذا كان دخلهم أقل من السقف المعمول به لـتخصيص السكن الاجتماعي، فلا يمكن إبلاغهم. تسري القاعدة أيضاً على مستأجر يقل عمره عن 65 عاماً لكنه لديه شخص يتجاوز هذا الحد في رعايته بتاريخ انتهاء عقد الإيجار.

لتجنب التجديد التلقائي لعقد الإيجار، يجوز للمالك مع ذلك اقتراح حل إعادة إسكان للمستأجر المسن. يجب أن يتعلق عندئذ بعقار يتوافق مع احتياجات المستأجر، وإمكانياته المالية، ويقع في مكان قريب (البلدية نفسها أو الدائرة نفسها، أو البلدية/الدائرة المجاورة).

ليس الأمر دائماً بسيطاً على المالك، إبلاغ مستأجره بأنه يرغب في رؤية رحيلهم. بالمقابل، قد يستاء المستأجر من الإعلان عن إعادة بيع عقاره. إن الالتزام بهذه القواعد القليلة والطريقة المهذبة لكل طرف، ستساعد في تعزيز التقدم السلس للبيع.

[إعادة المحاولة: ردك السابق تضمن مشكلة في النص البرمجي (حرف صيني في النص العربي). يجب أن يكون النص في الغالب بحرف عربي - ترجم مرة أخرى إلى العربية الفصحى السليمة (العربية الفصحى). تحديداً: لا أحرف صينية، لا أحرف سيريالية، لا أحرف عبرية. يمكنك استخدام أي لغة في تفكيرك، لكن الناتج يجب أن يكون عربياً فقط.]