出售出租房产：有哪些规定？

任何出租房东可能希望出售其房产，原因多样：通常是为了投资其他项目或收回现金。对租客的影响可能有所不同，这取决于房东是想**“空置”出售**，即不出租，还是在出租状态下出售。让我们探讨各种可能性，以确定租客的选项，他们也可以借此核实房东的行为是否合法。

另一位投资者购买房产

第一种情况——最简单的——涉及将房产出租状态下出售给新房东。对租客的影响为零，因为他们可以在相同条件下继续居住，租赁继续进行。这种类型的出售大多发生在租赁期间，由希望处置房产的房东发起——因为通常售价低于空置房产。

如果租客被告知出售，他们可以提议购买其房产，但他们没有任何优先购买权。唯一义务是新房东向租客提供其联系方式。

所有义务都转移给新业主：他们必须在租客离开时退还押金。担保人（如有）无论如何都不能解除其承诺。

房东希望空置出售房产

另一种情况：出售前，房东希望租客腾出房屋。以下规则适用。

发出出售通知

房东必须向租客发出通知，以便在租赁期限结束时（或根据3-6-9年原则，在其中一个租赁期限结束时）腾出房产。请注意，出售通知规则非常明确，房东必须严格遵守，否则将面临刑事罚款并向租客支付损害赔偿。

关于期限，对于空置房产，必须在租赁结束前至少6个月发出通知；如果是带家具的房产，则为3个月，否则通知无效。信件（挂号信或执达员送达）必须送达所有租赁签署人，且必须明确说明通知原因（本案中为出售）。

此发送构成向租客发出的出售要约：信件还将注明售价和销售条件、房产描述及任何附件，以及1989年7月6日法律第15条第二款前五段的内容。

优先购买权

出售通知因此赋予租客购买房产的可能性，使其处于优先地位。此权利仅适用于空置房产，因此不包括带家具租赁，且前提是房东不希望出售给直系亲属至第三代。包括父母、祖父母和高祖父母（长辈），以及子女、孙子女和曾孙子女（晚辈）。计算也适用于旁系，当然包括兄弟姐妹，还包括叔伯舅姑姨、侄子女和外甥子女。

根据既定规则，租客可以在收到挂号信（表示通知）后的前两个月内行使其优先购买权，房东不得反对。然后他们还必须以挂号信告知房东其购买意向，说明是否需要抵押贷款来完成收购。然后有两个月的期限签署购房契约，如果需要贷款，则为四个月。

然而，如果租客出现以下情况，要约被视为拒绝：

• 拒绝回购房产，
• 在通知期的前两个月内未向房东发送任何回复，
• 出价低于房东设定价格，且房东拒绝。

请注意：如果租客因经济原因未购买，但后来发现房东正在出售或已以低于向他们提出的条件的价格出售，他们将重新获得优先权，甚至可能有权要求宣告交易无效！

何时搬离房产？

如果未达成协议，租客必须搬离房屋。但如果他们在租赁最后一天之后才能腾出房屋，他们可以提前搬离，且无需赔偿，因为终止租赁协议是房东主动提出的。

向房东移交钥匙和物品清单可以按租客的意愿进行，他们只需承担按实际居住比例计算的租金和费用。

参观权

在任何情况下，租客都有义务授予其房东****参观权，即使优先购买权期限尚未届满。然而，租客的隐私必须得到保护，必须提前通知参观，否则不得在周日或公众假期进行。最好的做法仍然是达成相互协议，确定参观时间。

还应注意的是，房东不能强迫租客授权在其不在场时进行参观。

65岁以上租客的特殊情况

法律为65岁以上租客提供特殊保护。如果其收入低于社会住房分配的现行上限，则不能向他们发出通知。该规则也适用于65岁以下租客，但在租赁到期日有超过此年龄的人员由其照顾。

为避免租赁自动续期，房东可以向老年租客提出搬迁解决方案。这必须涉及符合租客需求、经济能力且地理位置相近的房产（同一市镇或区，或相邻市镇/区）。

对于房东来说，告知租客希望他们搬离并不总是件容易的事。反之，租客可能会对房产转售的消息反应不佳。遵守这些规则并对各方采取礼貌的方式，将有利于销售的顺利进行。