רכישת נכס: האם מקדמה היא הכרחית?

אתם מחפשים את הבית של חלומותיכם ומתחילים לדמיין כיצד לממן אותו? הלוואה מהבנק לרוב תהיה הכרחית, וקבלתה דורשת הכנה מקיפה. הדבר כולל סכום כסף ממשאביכם העצמיים, המכונה מקדמה אישית. בואו נבחן את תפקידה וחשיבותה בהקשר הכלכלי הנוכחי.

מדוע מקדמה אישית?

מעבר לשיקולים המתמטיים הקשורים ליכולת ההחזר שלכם, המקדמה משרתת בעיקר להרגיע את הבנק. מחויבות פיננסית זו מדגימה שאתם רציניים בגישתכם ומסוגלים להחזיר את ההלוואה שאתם מבקשים. בנוסף, יכולת החיסכון שלכם מראה שיש לכם ניהול כספי מאוזן: לא תיקחו הלוואה שחורגת מאמצעיכם ולבסוף לא ניתן להחזירה.

כדי להתקבל ברצינות, המקדמה שלכם חייבת להוות לפחות 10% מסכום רכישת הנכס הכולל. הדבר מרגיע את הבנק שאתם מסוגלים לממן את עמלות הנוטריון ואת קרן הערבות. מקדמה משמעותית יותר לעתים קרובות תאפשר לכם לנהל משא ומתן על תנאים נוחים יותר, כגון שיעור ריבית נמוך יותר.

לקיחת הלוואה ללא מקדמה נותרת אפשרית, בתנאי שיש לכם בקשה ללא דופי: בקשה המייצרת את יחס החוב להכנסה הנמוך ביותר האפשרי וניהול חיובי של חשבונות הבנק שלכם.

מקורות המקדמה

חיסכון אישי

אתם מוציאים פחות ממה שאתם מרוויחים וחשבון הבנק שלכם גדל מדי חודש: אתם מועמד טוב ואתם בונים חיסכון (בחשבון הנוכחי או בחשבונות ייעודיים כמו תוכנית חיסכון). אם זה לא המקרה או אם אתם רוצים למקסם את יכולת החיסכון שלכם, שקלו לבחון את הוצאותיכם כדי לבטל או להפחית הוצאות מיותרות. החזירו את האשראי הצרכני שלכם (והימנעו מיקחת הלוואות חדשות), בחנו את חוזי הטלפון והאנרגיה שלכם, לדוגמה.

החיסכון יכול להגיע גם מהחברה שלכם באמצעות חלוקת רווחים ותוכניות חיסכון לעובדים. כל הגישות הללו יכולות לאפשר לכם לבנות מקדמה אמיתית בתוך מספר שנים.

רווחי הון

דרך שנייה ליצור סכום כסף לרכישת נכס היא למכור נכס אחר. הרווח הון שתפיקו מכך, או ההפרש בין מחיר המכירה לבין הסכום שאתם עדיין חייבים, יתמוך ברכישת הנכס החדש שלכם.

אם הנכס טרם נמכר, השיגו הערכה סבירה של הסכום שהוא יביא לכם. לאחר מכן תוכלו לחשב את התקציב הזמין לחיפוש שלכם.

הלוואות אחרות

אם אתם מוצאים את הבית החדש שלכם לפני שמכרתם את הקיים, ייתכן שתצטרכו לקחת הלווקה: הבנק מתחשב שאתם אכן תמכרו את הנכס ומעניק לכם הלוואה על הסכום שתפיקו מהמכירה. שימו לב, לבטחון הבנק בדרך כלל מבסס זאת על מחיר מכירה המתאים ל-60% מהשווי שנקבע על ידי איש מקצוע בנדל“ן. הלוואה זו משמשת כמקדמה לרכישה החדשה שלכם.

הלוואות סיוע נחשבות גם כמקדמות, כגון הלוואה ללא ריבית או הלוואת Action Logement.

המקדמה בהקשר הבנקאי הנוכחי

מדיניות הבנקים בנושא אשראי הושפעה באופן טבעי מהמשבר הבריאותי הקשור לקורונה ולחוסר הביטחון הפיננסי שנובע מכך עבור אנשים רבים. עם זאת, משבר כלכלי כבר צפוי, והמלצות להידוק תנאי האשראי כבר נעשו ב-2019. אלה רלוונטיים יותר מאי פעם בסוף 2020, והבנקים יתעדפו את הבקשות החזקות ביותר.

מקדמה גבוהה יותר מ-10% שהוזכר לעיל יכולה להוכיח יתרון הכרחי ללקיחת הלוואה מהירה ובתנאים אטרקטיביים. ללא זה, הבקשה שלכם עלולה להידחות או להתעכב לטובת בקשות חזקות יותר. וככל שהמקדמה שלכם גבוהה יותר, הפרופיל שלכם ייחשב פחות מסוכן.

כדי לתת התוויה, מקדמה אישית השווה ל-30% מסכום הרכישה הכולל (או יותר) תבטיח שתקבלו את תשומת לב שותף הבנקאות שלכם. הדבר יהיה הכרחי אם לבקשה שלכם יש גם חולשה אחת או יותר. לבסוף, מקדמה משמעותית יותר מקטינה את סכום ההלוואה ולכן את יחס החוב להכנסה: יחס העולה על 33% לא צפוי להתקבל כרגע, כאשר ההכנסה הפנויה הנותרת מהווה גורם מכריע נוסף בהערכה.

כדי לקחת הלוואה לרכישת נכס בתקופה לא ודאית זו, שימו את כל הסיכויים לצדכם: שימרו על הניהול שלכם ומקסמו את המקדמה שלכם בכל אמצעי אפשרי. אם אתם נתקלים בקשיים, הלוואה אישית מאחד מקרוביכם יכולה לספק את הכספים הדרושים מבלי להוות חבות ידועה לבנק שלכם. כל שנותר הוא שתמשיכו!