شراء العقار: هل الدفعة الأولى ضرورية؟

هل تبحث عن منزل أحلامك وتبدأ في تخيل كيفية تمويله؟ سيكون قرض مصرفي في الغالب ضرورياً، والحصول عليه يتطلب إعداداً دقيقاً. ويشمل ذلك مبلغاً من المال من مواردك الخاصة، يُعرف بـالدفعة الأولى الشخصية. دعنا ندرس دورها وأهميتها في السياق الاقتصادي الحالي.

لماذا الدفعة الأولى الشخصية؟

إلى جانب الاعتبارات الرياضية المتعلقة بقدرتك على السداد، تُستخدم الدفعة الأولى بشكل أساسي لطمأنة البنك. ويُظهر هذا الالتزام المالي التزامك الجدي بمشروعك وقدرتك على سداد القرض المطلوب. علاوة على ذلك، تُظهر قدرتك على الادخار إدارة مالية سليمة: فلن تتخذ قرضاً يفوق إمكانياتك والذي قد لا تتمكن من سداده في نهاية المطاف.

لتحظى بالجدية اللازمة، يجب أن تُشكّل دفنتك الأولى ما لا يقل عن 10% من إجمالي ثمن العقار. ويُطمئن هذا البنك بأنك قادر على تمويل رسوم الكاتب بالعدل وصندوق الضمان. وغالباً ما يُتيح لك تقديم مبلغ أكبر القدرة على التفاوض على شروط أكثر ملاءمة، مثل سعر اقتراض أقل.

لا يزال اقتراض المال بدون دفعة أولى ممكنا، بشرط أن يكون طلبك لا يُستهان به: طلب يُولّد أدنى نسبة دين إلى دخل ممكنة وإدارة إيجابية لحساباتك البنكية.

مصادر الدفعة الأولى

المدخرات الشخصية

تنفق أقل مما تكسب وحسابك البنكي ينمو كل شهر: أنت مرشح جيد وتبني مدخرات (في حسابك الجاري أو في حسابات مخصصة مثل خطة الادخار). إذا لم يكن الأمر كذلك أو إذا كنت ترغب في تعظيم قدرتك على الادخار، فكّر في مراجعة نفقاتك للتخلص من المصاريف غير الضرورية أو تقليلها. سدّد قروضك الاستهلاكية (وتجنب إبرام قروض جديدة)، راجع عقود هاتفك وطاقتك، على سبيل المثال.

يمكن أن تأتي المدخرات أيضاً من شركتك من خلال تقاسم الأرباح وخطط ادخار الموظفين. يمكن لجميع هذه الأساليب تمكينك من بناء دفعة أولى حقيقية على مدى بضع سنوات.

مكاسب رأس المال

الطريقة الثانية لتوليد مبلغ من المال لشراء عقار هي بيع آخر. وسيُساعدك الربح الرأسمالي الناتج عن ذلك، أو الفرق بين سعر البيع والمبلغ الذي لا يزال مستحقاً عليك، في تمويل شراء عقارك الجديد.

إذا لم يُبَع العقار بعد، احصل على تقدير معقول للمبلغ الذي سيجلبه لك. يمكنك بعد ذلك حساب الميزانية المتاحة لبحثك.

قروض أخرى

إذا وجدت منزلك الجديد قبل بيع القديم، فقد تحتاج إلى الحصول على قرض انتقالي: يعتبر البنك أنك ستبيع العقار فعلياً ومنحك قرضاً بالمبلغ الذي ستتكسبه من البيع. يرجى ملاحظة، لأغراض أمنية، يقوم البنك عادةً بحساب ذلك على أساس سعر بيع يعادل 60% من التقييم الذي أجراه متخصص عقاري. يُستخدم هذا القرض كدفعة أولى لشراءك الجديد.

تُعتبر القروض المدعومة أيضاً كدفعات أولى، مثل القرض بدون فائدة أو قرض Action Logement.

الدفعة الأولى في السياق المصرفي الحالي

تأثرت السياسات المصرفية المتعلقة بالائتمان بشكل طبيعي بـالأزمة الصحية المرتبطة بـفيروس كورونا وانعدام الأمان المالي الناتج عن ذلك للعديد من الناس. ومع ذلك، كان الأزمة الاقتصادية متوقعة بالفعل، وكانت توصيات لتشديد شروط الائتمان تُقدَّم بالفعل في عام 2019. وهي أكثر ملاءمة من أي وقت مضى في نهاية عام 2020، وسيُعطي البنك الأولوية للطلبات الأكثر متانة.

يمكن أن تُثبت الدفعة الأولى أعلى من 10% المذكورة أعلاه ميزة أساسية للاقتراض بسرعة وعلى شروط جذابة. بدون هذا، قد يُرفض طلبك أو يُؤجَّل لصالح طلبات أكثر متانة. وكلما ارتفعت دفنتك الأولى، كلما قلت المخاطر المرتبطة بملفك.

كتوجيه، ستُضمن لك المساهمة الشخصية التي تعادل 30% من إجمالي ثمن الشراء (أو أكثر) اهتمام شريكك المصرفي. وسيكون هذا ضرورياً إذا كان طلبك يتضمن أيضاً نقطة ضعف أو أكثر. وأخيراً، تُقلل الدفعة الأولى الأكثر أهمية من مبلغ القرض وبالتالي نسبة الدين إلى الدخل: النسبة التي تتجاوز 33% من غير المرجح قبولها في الوقت الحالي، مع مراعاة أن الدخل المتبقي القابل للإنفاق يُشكّل عاملاً حاسماً آخر في التقييم.

للاقتراض لشراء عقار خلال هذه الفترة غير المؤكدة، ضع كل الفرص في صفك: اهتم بإدارتك وطوّر دفنتك الأولى بكل الوسائل المتاحة. إذا واجهتك صعوبات، يمكن أن يُوفر قرض شخصي من أحد أقاربك التمويل اللازم دون أن يُشكّل التزاماً معروفاً لدى مصرفك. ويبقى عليك فقط المضي قدماً!