נדל"ן: בעלות חדשה במשבר, אך המחירים ממשיכים לעלות

שוק הנדל“ן לבעלות חדשה מעלה שאלות רבות כמו שוק הנכסים הישנים, במצב החריג שאנו חווים במשך כ-18 חודשים. עליית הריבית שוללת מהרוכשים תקציב שלעיתים קרובות הכרחי להשלמת רכישה בבעלות חדשה, אף שמחירי נכסים מסוג זה ממשיכים לעלות, בעוד שוק הנכסים הישנים מתייצב או אף מצמצם במעט את רמת המחירים שלו בינתיים.

מהי המציאות בשוק הבעלות החדשה ואיזו התפתחות ניתן לצפות לה? מדוע המחירים בבעלות חדשה ממשיכים לעלות? הנה התשובות שלנו, המבוססות בחלקן על מחקר של ה-Laboratoire de l’Immobilier שפורסם במאי האחרון ועל נתונים שסיפקה ה-Fédération des promoteurs immobiliers.

ממצא: בנייה לבעלות חדשה נחלשת

אם הנכסים הישנים מראים סימני הידרדרות, עם צפי לירידה של 15% במספר העסקאות ב-2023 (מ-1.13 מיליון ב-2022 ל-950,000 ב-2023 אם התחזיות יתממשו), ההשפעה של התפתחויות השוק על הבעלות החדשה אף הרסנית יותר.

למעשה, אם 2022 כבר לא הייתה תקופה משגשגת, 2023 חושפת נתונים עוד יותר מדאיגים: אם הירידה הכוללת בתחילת דיור לבעלות חדשה הייתה 8.3% בין אפריל 2022 למרץ 2023, הרבעון הראשון של 2023 בלבד הציג ירידה של 31% באישורי הבנייה שניתנו.

האצה זו בקיצוץ הייצור מלווה בירידה בביקוש, או יותר נכון, ברכישות שהושלמו בפועל: 21,000 ברבעון הראשון של 2023, שהם 34% פחות מאותה תקופה ב-2022.
יש להזכיר כי 2022 בכללותו היה כבר השנה הגרועה ביותר מאז 2016 למכירות נדל“ן לבעלות חדשה, עם רק 121,875 עסקאות בפועל, שהם כ-15,000 פחות מאשר במהלך שנת 2020 שבכל זאת נפגעה מקורונה. הייתה אפוא ירידה של 26% במכירות למשקיעים, ושל 13.4% עבור אלה לדיירים-בעלים.

שאר 2023 לא צפוי לראות שיפור במגמה זו, מה שמסביר בחלקו את עליות המחירים שנצפו.

מדוע מכירות בעלות חדשה בירידה חדה?

כדי להסביר תופעה זו, עלינו לבחון את התפתחות תנאי המימון לרכישת נכס, שהמשיכו להידרדר עד כה. נכון שהתאמות לשער הריבית המונעת, שהפכו לחודשיות מאז פברואר 2023, מפחיתות את אפקט החסימה שייצג מגבלה זו עבור הרכבת בקשות לבנק.

עם זאת, העלייה החדה בשיעורי המשכנתאות - המתקרבים ל-4% בקיץ הזה עבור הלוואה קלאסית ל-20 שנה - שוללת ממשקי בית חלק מכוח הרכישה שלהם ודורשת רבייה של הציפיות שלהם מבחינת מיקום או שטח קומה. עבור המשקיעים שביניהם, רכישה במצב הקודם הייתה אסטרטגיה מאוד מעניינת, במידה שהכסף היה כמעט “חינם”, עם שיעורי ריבית שלעיתים נמוכים מ-1%. קיימות הפרויקטים חייבת אף היא להיבדק מחדש עם הנתונים החדשים.

התפתחויות אלה מובילות לקיצוץ דרמטי ברכישות בעלות חדשה, ממספר סיבות:

• חלק ממשקי הבית מעדיפים לנקוט גישה של המתנה וראייה לימים טובים יותר - אסטרטגיה מסוכנת כי בהקשר של הידרדרות, הזמן הטוב ביותר להשקעה הוא תמיד עכשיו;
• חלק מהרכישות שהיו צריכות להתבצע בבעלות חדשה מסתיימות כרכישות בנכסים ישנים עקב תקציב קטן יותר להקצאה;
• עבור משקי בית שנחושים לרכוש בעלות חדשה, הקושי בגישה לאשראי מסביר את כישלון מספר משמעותי של מכירות: מפתחים מסוימים מתמודדים עם שיעורי נסיגה של 40 עד 50% מסיבה זו;
• משקיעים שיש להם הזדמנות לרכוש דיור לבעלות חדשה מפתחים חששות לגבי יכולת הפירעון של השוכרים, בהקשר של אינפלציה גבוהה. כתוצאה מכך, רכישה זולה יותר בנכסים ישנים מאפשרת השכרה בשכר דירה נמוך יותר.

היצע שמשפיע על רמות המחירים

אפשר לחשוב שכדי להחיות את שוק הבעלות החדשה, המפתחים יבחרו בהורדות מחירים ויוסיפו לפתח תוכניות חדשות. אך קורה בדיוק ההפך: הם מעדיפים לחכות לימים טובים יותר במקום למכור את היחידות שלהם בהפסד, דומה למוכרי נכסים ישנים שאיטיים להתאים את מחירי המכירה שלהם למצב החדש.

המחסור בהיצע משפיע על המחירים ולמרות הירידה האמורה בתחילת דיור, מחירי בעלות חדשה עלו משמעותית. המגמה אף נראית כמתגברת, כאשר המחיר הממוצע של דירה לבעלות חדשה ברשויות של למעלה מ-45,000 תושבים עומד על €5,592 למטר מרובע במאי 2023, עלייה של 6.6% במהלך שנים עשר חודשים רצופים. לשם השוואה, בנובמבר 2022 נרשמה עלייה של 5.7% בשנה.

עם זאת, מחסור בהיצע אינו הגורם היחיד: אינפלציית עלויות הבנייה (ובמיוחד זו של מחירי החומרים) והתקנים החדשים (RE2020) אינם מאפשרים בנייה זולה יותר, ההפך הוא הנכון. הגיוני שעלויות נוספות אלה מועברות למחירי המכירה, אף שזה מגיע בתזמון לא טוב.

החדשות הטובות הן ששוק הנדל“ן אינו במשבר אמיתי: הביקוש נותר חזק ומשקי בית רק רוצים להיות בעלים לעצמם או להשכיר כי נדל”ן נשאר מקלט בטוח par excellence בכלכלה לא יציבה.
השאלה האמיתית שעולה היא דווקא איך להשקיע בנדל“ן תוך כדי שמירה על התקציב והיעדים שלך? התאמות מתבצעות, מה שאמור להוביל להתפתחות במשתנים לטווח הארוך: מחיר למטר מרובע, רמות שכר דירה, שיעורי ריבית כמובן, ונפח העסקאות שהושלמו. בעלות חדשה, בשל מחיר המכירה הגבוה יותר מנכסים ישנים, עלולה להישאר במאבק גם בעתיד הקרוב, במיוחד אם המפתחים לא יעשו מאמץ משמעותי.המשיכו לעקוב!