العقارات: سوق العقارات الجديدة في أزمة، لكن الأسعار تستمر في الارتفاع

يُثير سوق العقارات الجديدة قدرًا مماثلًا من الأسئلة التي يُثيرها سوق العقارات القديمة، في الوضع الاستثنائي الذي نختبره منذ نحو 18 شهرًا. إن ارتفاع أسعار الفائدة يحرم المشترين من ميزانية غالبًا ما تكون ضرورية لإتمام عملية شراء في القطاع الجديد، غير أن أسعار هذا النوع من العقارات تستمر في الارتفاع، في حين أن سوق العقارات القديمة يستقر أو حتى يخفض مستوى أسعاره قليلًا في الوقت الراهن.

ما هو وضع السوق في القطاع الجديد وما الذي يمكن توقعه من تطور؟ لماذا تستمر أسعار العقارات الجديدة في الارتفاع؟ إليكم إجاباتنا، المستندة جزئيًا إلى دراسة صادرة عن مختبر العقارات نشرت في مايو الماضي وإلى أرقام forneides بواسطة اتحاد المطورين العقاريين.

نتيجة: بناء العقارات الجديدة يتراجع

إذا كانت العقارات القديمة تُظهر علامات الإنهاك، مع توقع انخفاض بنسبة 15% في عدد المعاملات في عام 2023 (من 1.13 مليون في عام 2022 إلى 950,000 في عام 2023 إذا تحققت التوقعات)، فإن تأثير تطورات السوق على القطاع الجديد يكون أكثر ضررًا.

في الواقع، إذا لم يكن عام 2022 فترة مزدهرة أصلاً، فإن عام 2023 يكشف عن أرقام أقل تشجيعًا: إذا كان الانخفاض الكلي في بدء بناء المساكن الجديدة 8.3% بين أبريل 2022 ومارس 2023، فإن الربع الأول من عام 2023 وحده شهد انخفاضًا بنسبة 31% في التصاريح الممنوحة.

يترافق هذا التسارع في خفض الإنتاج مع تراجع في الطلب، أو بالأحرى، في عمليات الاستحواذ الفعلي المُنجزة: 21,000 للربع الأول من عام 2023، وهو ما يقل بنسبة 34% عن نفس الفترة في عام 2022.
وتجدر الإشارة إلى أن عام 2022 بأكمله كان أسوأ عام منذ عام 2016 من حيث مبيعات العقارات الجديدة، حيث بلغ عدد المعاملات الفعلي 121,875 فقط، وهو ما يُعادل انخفاضًا بنحو 15,000 عن عام 2020 الذي تأثر رغم ذلك بجائحة كوفيد. كان هناك بذلك انخفاض بنسبة 26% في المبيعات للمستثمرين، و13.4% لأولئك الذين يشترون لسكنهم الخاص.

لا ينبغي أن يشهد باقي عام 2023 أي تحسن في هذا الاتجاه، مما يُفسّر جزئيًا الزيادات في الأسعار المُلاحظة.

لماذا تراجعت مبيعات العقارات الجديدة بشكل حاد؟

لشرح هذه الظاهرة، يجب النظر في تطور شروط تمويل شراء العقارات، التي استمرت في التدهور حتى الآن. صحيح أن التعديلات على سعر الفائدة الحد الأقصى، التي أصبحت شهرية منذ فبراير 2023، تُقلل من التأثير العائق الذي كانت تُمثله هذه الحدود assemble تجميع طلبات البنوك.

ومع ذلك، فإن ارتفاع معدلات الرهن العقاري - التي تقترب من 4% هذا الصيف لقرض كلاسيكي لمدة 20 عامًا - تحرم الأسر من جزء من قدرتها الشرائية وتتطلب مراجعة توقعاتها من حيث الموقع أو المساحة. بالنسبة للمستثمرين منهم، كان الاستحواذ في الوضع السابق استراتيجية مثيرة للاهتمام للغاية، بقدر ما كانت الأموال “مجانية” تقريبًا، مع معدلات فائدة كانت أحيانًا أقل من 1%. يجب أيضًا مراجعة جدوى المشاريع مع البيانات الجديدة.

تؤدي هذه التطورات إلى انخفاض حاد في مشتريات العقارات الجديدة، لعدة أسباب:

• تُفضل بعض الأسر تبني نهج الانتظار والترقب لأيام أفضل - استراتيجية محفوفة بالمخاطر لأنه في سياق يتدهور، فإن أفضل وقت للاستثمار هو دائمًا الآن؛
• ينتهي جزء من المشتريات التي كان من المفترض أن تتم في القطاع الجديد كاستحواذات في العقارات القديمة بسبب ميزانية أصغر لتخصيصها؛
• بالنسبة للأسر المصممة على الاستحواذ على عقارات جديدة، تُفسّر صعوبة الوصول إلى الائتمان فشل عدد كبير من المبيعات: قد يصل معدل الانسحاب لدى بعض المطورين إلى 40 إلى 50% لهذا السبب؛
• المستثمرون الذين لديهم فرصة للاستحواذ على سكن جديد يشعرون بالقلق بشأن قدرة المستأجرين على السداد، في سياق التضخم المرتفع. نتيجة لذلك، فإن الاستحواذ الأقل تكلفة في العقارات القديمة يسمح بتأجير بسعر إيجار أقل.

العرض الذي يؤثر على مستويات الأسعار

يمكن للمرء أن يظن أنه لإعادة تنشيط سوق العقارات الجديدة، قد يلجأ المطورون إلى تخفيض الأسعار والحفاظ على تطوير برامج جديدة. إلا أن العكس يحدث: يُفضلون انتظار أيام أفضل بدلاً من بيع وحداتهم بخسارة، على غرار بائعي العقارات القديمة البطيئين في تكييف أسعار بيعهم مع الوضع الجديد.

لندر ة العرض تأثير على الأسعار وعلى الرغم من انخفاض بدء بناء المساكن المذكور، ارتفعت أسعار العقارات الجديدة بشكل ملحوظ. يبدو أن الاتجاه يتسارع، حيث بلغت متوسط سعر شقة جديدة في البلديات التي يزيد عدد سكانها عن 45,000 نسمة 5,592 يورو للمتر المربع في مايو 2023، بارتفاع 6.6% على مدى اثني عشر شهرًا متداولًا. للمقارنة، في نوفمبر 2022، سُجل ارتفاع بنسبة 5.7% خلال عام واحد.

ومع ذلك، فإن ندرة العرض ليست العامل الوحيد المُؤثر: تضخم تكاليف البناء (وخاصة أسعار المواد) والمعايير الجديدة (RE2020) لا تسمح بالبناء بتكلفة أقل، بل على العكس تمامًا. من المنطقي أن يتم تمرير هذه التكاليف الإضافية إلى أسعار البيع، على الرغم من أن هذا يأتي في وقت غير مناسب.

الخبر السار هو أن السوق العقاري ليس في أزمة حقيقية: يظل الطلب قويًا والأسر تريد فقط أن تصبح مالكة لأنفسها أو للإيجار لأن العقارات تظل الملاذ الآمن بامتياز في اقتصاد غير مؤكد.
السؤال الحقيقي الذي يطرح نفسه هو بالأحرى كيف تستثمر في العقارات مع احترام ميزانيتك وأهدافك؟ التعديلات جارية، يجب أن تؤدي إلى تطور في المتغيرات على المدى الطويل: السعر لكل متر مربع، مستويات الإيجار، معدلات الفائدة بالطبع، وحجم المعاملات المُنجزة. العقارات الجديدة، نظرًا لسعر بيعها الأعلى من العقارات القديمة، معرضة لخطر البقاء متعثرة في المستقبل القريب، خاصة إذا لم يُبذل المطورون جهدًا كبيرًا. تابعوا تطورات هذا القطاع!