Inmobiliario: obra nueva en crisis, pero los precios siguen subiendo

El mercado inmobiliario de obra nueva plantea tantas preguntas como el mercado de viviendas de segunda mano, en la situación sin precedentes que llevamos experimentando aproximadamente desde hace 18 meses. La subida de los tipos de interés priva a los compradores de un presupuesto a menudo esencial para completar una compra en obra nueva, excepto que los precios de este tipo de inmuebles siguen subiendo, mientras que el mercado de segunda mano se está estabilizando o incluso reduciendo ligeramente su nivel de precios por ahora.

¿Cuál es la situación en el mercado de obra nueva y qué evolución puede esperarse? ¿Por qué los precios en obra nueva siguen subiendo? Aquí están nuestras respuestas, parcialmente basadas en un estudio del Laboratoire de l’Immobilier publicado en mayo pasado y en las cifras proporcionadas por la Fédération des promoteurs immobiliers.

Un hallazgo: la construcción de obra nueva se debilita

Si las viviendas de segunda mano muestran signos de agotamiento, con una reducción projected del 15% en el número de transacciones en 2023 (de 1,13 millones en 2022 a 950.000 en 2023 si las proyecciones se materializan), el impacto de la evolución del mercado en la obra nueva es aún más perjudicial.

De hecho, si 2022 ya no fue un período floreciente, 2023 revela cifras aún más alentadoras: si la caída global de las viviendas iniciadas en obra nueva fue del 8,3% entre abril de 2022 y marzo de 2023, el primer trimestre de 2023 vio una disminución del 31% en los permisos concedidos.

Esta aceleración en la reducción de la producción va acompañada de un decline en la demanda, o más bien, en las adquisiciones realmente completadas: 21.000 para el primer trimestre de 2023, lo que representa un 34% menos que en el mismo período de 2022. Recall que 2022 en su conjunto ya fue el peor año desde 2016 para las ventas de inmuebles de obra nueva, con solo 121.875 transacciones efectivas, lo que representa aproximadamente 15.000 menos que durante el año 2020 que, no obstante, se vio afectado por el Covid. Hubo así un decline del 26% en las ventas a inversores, y del 13,4% para las destinadas a propietarios-ocupantes.

El resto de 2023 no debería ver ninguna mejora en esta tendencia, lo que explica parcialmente los aumentos de precios observados.

¿Por qué las ventas de obra nueva están en fuerte descenso?

Para explicar este fenómeno, debemos observar la evolución de las condiciones de financiación para una compra de inmueble, que han seguido deteriorándose hasta ahora. Ciertamente, los ajustes al tipo de usura, que han sido mensuales desde febrero de 2023, reducen el efecto de bloqueo que este límite representaba para montar las solicitudes bancarias.

Sin embargo, los tipos hipotecarios en plein essor -que se acercan al 4% este verano para un préstamo clásico a 20 años- privan a los hogares de parte de su poder adquisitivo y requieren una revisión de sus expectativas en términos de ubicación o superficie. Para los inversores entre ellos, una adquisición en la situación anterior era una estrategia muy interesante, en la medida en que el dinero era prácticamente “gratis”, con tipos de interés a veces inferiores al 1%. La viabilidad de los proyectos también debe revisarse con los nuevos datos.

Estos desarrollos resultan en una reducción drástica de las compras de obra nueva, por varias razones:

• Algunos hogares prefieren adoptar un enfoque de espera para tiempos mejores - una estrategia arriesgada porque en un contexto que se deteriora, el mejor momento para invertir es siempre ahora;
• Parte de las compras que normalmente habrían tenido lugar en obra nueva terminan como adquisiciones en segunda mano debido a un presupuesto menor para asignar;
• Para los hogares decididos a adquirir obra nueva, la dificultad para acceder al crédito explica el fracaso de un número significativo de ventas: algunos promotores se enfrentarían a tasas de retirada del 40 al 50% por esta razón;
• Los inversores que tienen la oportunidad de adquirir vivienda de obra nueva desarrollan preocupaciones sobre la solvencia de los inquilinos, en un contexto de alta inflación. Como resultado, una adquisición menos costosa en segunda mano permite alquilar a un más bajo.

La oferta que influye en los niveles de precios

Uno podría pensar que para reactivar el mercado de obra nueva, los promotores optarían por reducciones de precios y mantendrían el desarrollo de nuevos programas. Sin embargo, está ocurriendo lo contrario: prefieren esperar tiempos mejores en lugar de malvender sus unidades, de manera similar a los vendedores de inmuebles de segunda mano que se adaptan lentamente a sus precios de venta a la nueva situación.

La escasez de la oferta tiene un impacto en los precios y, a pesar de la mencionada disminución de las viviendas iniciadas, los precios de obra nueva han aumentado significativamente. La tendencia incluso parece estar acelerándose, con el precio medio de un piso de obra nueva en municipios de más de 45.000 habitantes situándose en 5.592 euros por metro cuadrado en mayo de 2023, un 6,6% más en doce meses móviles. Para comparar, en noviembre de 2022, se registró un aumento del 5,7% en un año.

Sin embargo, la escasez de la oferta no es el único factor en juego: la inflación de los costes de construcción (y particularmente la de los precios de los materiales) y las nuevas normas (RE2020) no permiten construir más barato, todo lo contrario. Es lógico que estos costes adicionales se traspasen a los precios de venta, aunque esto llega en un mal momento.

La buena noticia es que el mercado inmobiliario no está realmente en crisis: la demanda sigue siendo fuerte y los hogares solo quieren convertirse en propietarios para sí mismos o alquilar porque el inmueble sigue siendo el valor refugio por excelencia en una economía incierta. La verdadera pregunta que surge es más bien cómo invertir en inmobiliario respetando el presupuesto y los objetivos? Se están produciendo ajustes, que deberían conducir a una evolución de las variables a largo plazo: precio por metro cuadrado, niveles de alquiler, tipos de interés por supuesto, y volumen de transacciones completadas. La obra nueva, debido a su precio de venta superior al de las propiedades de segunda mano, corre el riesgo de seguir luchando en el futuro próximo, especialmente si los promotores no realizan un esfuerzo significativo. ¡Estén atentos!

[Retry: Your previous reply contained a non-Latin character (non-Latin character “” in body). Translate again with ONLY Spanish (español de España) letters and standard punctuation. This is retry 3 of 3.]