תוכנית הממשלה לדיור: סקירת הצעדים העיקריים

מתחילת 2022, שוק הנדל“ן חווה קשיים מסוימים. אנשי מקצוע בענף מתריעים ואנשים פרטיים תוהים לגבי האפשרויות להגשמת פרויקט החיים שלהם. יש לציין כי בינתיים, אף אם מספר העסקאות שהושלמו מאט מעט, רמת הפעילות עדיין קרובה לשנות השיא והתחזיות אופטימיות.

עם זאת, הממשלה, שנשאלה בנושא זה, מציעה להתערב באמצעות תוכנית שנועדה לעורר את השוק, המורכבת מ-14 צעדים, שחלקם משכו את תשומת לבם של אנשי המקצוע – לא בהכרח לטובה. תוכנית זו מהווה צעד ראשון באסטרטגיית הממשלה, שהושקה באמצעות המועצה הלאומית לתחייה (CNR).

סוף המשטר Pinel

זהו אחד הצעדים המעוררים מחלוקת: משטר Pinel, שיהיה בתוקף עד 31 בדצמבר 2024, לא יוארך. הוא כבר צומצם השנה: ב-2022, שיעור הקלות המס יכול היה להיות 12%, 18% או 21% מסכום הרכישה, במגבלה של €300,000 ולמשך 6, 9 או 12 שנים. ב-2023, האחוזים החלים הם רק 10.5%, 15% ו-17.5%.

האפקטיביות של עיקרון הקלות המס הזה מוטלת בספק על ידי חלקם ובמיוחד בית המשפט לחשבונות, שסבור כי התמיכה שסופקה לענף הבנייה באופן זה מוגבלת מאוד וכי ייצור דיור להשכרה במחיר סביר אינו מספק, בעוד העלות לאוצר המדינה גבוהה (בערך €1.5 מיליארד). המסך הסופי ייפול אפוא בעוד שנה וחצי.

יש לציין כי בפועל, היעלמות Pinel תתרחש רק ב-2036, כלומר 12 שנים לאחר חתימת האמנות האחרונות.

המשך ההלוואה בריבית אפסית

באופן הפוך, הסיוע במימון רכישת נדל“ן נשאר עדכני, עם המשך ההלוואה בריבית אפסית (PTZ). בתכנון המקורי היא אמורה הייתה להסתיים בסוף השנה, אך היא תוארך עד 2027.

עם זאת, היא ממוקדת מחדש, לבנייה חדשה, על האזורים המתוחים ביותר (שבהם הביקוש עולה על ההיצע) ועל רכישת דיור קולקטיבי. שינוי זה עשוי לכלול רוב מוחלט של רשויות מקומיות מצד אחד, ולפגוע מאוד בחלום הבעלות על דיור בבית פרטי עבור אנשים רבים בצרפת. עבור נכסים ישנים, מתן PTZ יהיה כפוף באופן בלעדי לתנאי שיפוץ.

פיתוח חכירת הסולידריות

חכירת הסולידריות (BRS) מאפשרת הפרדה בין קרקע למבנים, לרכישת נכס באזור מתוח בעלות נמוכה יותר. זהו עיקרון חדש לבעלות על דיור, שנוצר על ידי חוק מקרון מ-6 באוגוסט 2015.

בפועל, משק בית רוכש נכס, אך משכיר את הקרקע מארגון קרקעות סולידריות, בשכירות צנועה ולמשך תקופה של 18 עד 99 שנים. בהתאם לאזור, החיסכון יכול להגיע ל-20% עד 40% בהשוואה לרכישה קונבנציונלית.

בהצעותיה, הממשלה מציעה להעלות את תקרות ההכנסה החלות על חכירת הסולידריות, כדי לאפשר למשקי בית נוספים ליהנות. באופן דומה, מפת האזורים המתוחים תיבחן, במטרה להרחיב את היקפה.

סיוע לשוכרים

כדי להקל על הגישה לשכירות ומול ביקוש מופרז לדיור ציבורי (יותר מ-2 מיליון תיקים נמצאים ברשימת המתנה), הממשלה מתכוונת לפתח את היצע השכירות הביניים, עם שכר דירה גבוה יותר מאלה של דיור ציבורי אך נמוך יותר מאלה של המגזר הפרטי.

בנוסף, הערבות Visale, שבה Action Logement פועלת כערב עבור שוכר, תורחב ליותר מ-2 מיליון אנשים ב-4 השנים הבאות, לפי ההכרזה של אליזבת בורן. יש לציין כי בינתיים ומאז הקמתה ב-2018, נחתמו רק מיליון ערבויות.

הקלה על שיפוץ המלאי הקיים

באמצעות רפורמה של הסיוע הזמין דרך משטר Ma Prime Rénov’, הרשות המבצעת מתכוונת לאפשר השלמת 200,000 שיפוצי נכסים בדיור פרטי, החל מ-2024. לשם השוואה, 67,000 שיפוצים מומנו ב-2022.

שני היבטים להתפתחות זו: הגדלת המענקים הניתנים לשיפוץ כוללני מחדש מצד אחד, עם הכרזה על פישוט התהליך, ושיפור הליווי לפי סוג עבודה, במטרה להקל במיוחד על מודרניזציה של ציוד חימום או החלפתם לטכנולוגיות מתואמות לדה-קרבוניזציה (ביומסה, משאבת חום).

המטרה היא להביא כמה שיותר נכסים עם דירוג נמוך בתעודת ביצועי האנרגיה (EPC) לשלוש הקטגוריות העליונות: A, B או C. אנשי מקצוע מדגישים את המטרה הראויה הזו, אך מ remise בספק את המשאבים הזמינים לגייס את התקציב הנדרש להשגת היעד, המוערך בין 6 ל-8 מיליארד אירו.

בסופו של דבר, תוכנית הדיור מאכזבת את אנשי המקצוע, שקראו לצעדים דרמטיים כמו פיקוח על מחירי קרקעות, וסבורים שההכרזות שנעשו הן פשוט התאמות קלות עם השפעה זניחה. וזהו עובדה שהצעדים בכללותם אינם מספקים סיוע משמעותי לשחקנים השונים, על ידי השפעה על רמת מחירי הנדל“ן, יכולת המימון של משקי הבית, או התנאים למתן הלוואות בנקאיות.

החזון שפותח הוא יותר תקציבי מאשר אסטרטגי לכל מה שקשור לרכישה ומכירה של נדל“ן, דבר שאנשי מקצוע מצטערים עליו בחיפוש אחר פתרונות לסיפוק הביקוש התמידי החזק של לקוחותיהם ולקיום פעילותם.