Immobilie: Neubau in der Krise, aber Preise steigen weiter

Der Neubaumarkt wirft genauso viele Fragen auf wie der Altbausektor, in der beispiellosen Situation, die wir seit etwa 18 Monaten erleben. Der Anstieg der Zinsen beraubt die Käufer eines Budgets, das oft entscheidend für den Abschluss eines Neubaukaufs ist, allerdings steigen die Preise für diese Art von Immobilien weiterhin, während sich der Altbaumarkt derzeit stabilisiert oder sein Preisniveau sogar leicht senkt.

Wie ist die Lage am Neubaumarkt und welche Entwicklung ist zu erwarten? Warum steigen die Neubaupreise weiterhin? Hier sind unsere Antworten, die teilweise auf einer Studie des Laboratoire de l’Immobilien vom vergangenen Mai und auf Daten der Fédération des promoteurs immobiliers basieren.

Eine Bestandsaufnahme: Der Neubau schwächt sich ab

Wenn der Altbau Anzeichen von Erschöpfung zeigt, mit einem prognostizierten Rückgang der Transaktionszahlen um 15% im Jahr 2023 (von 1,13 Millionen im Jahr 2022 auf 950.000 im Jahr 2023, falls die Prognosen eintreten), ist die Auswirkung der Marktentwicklung auf den Neubau noch nachteiliger.

Tatsächlich war 2022 bereits keine Blütezeit, 2023 zeigt noch enttäuschendere Zahlen: Während der Gesamt-Rückgang der Neubau-Wohnungsbaubeginne zwischen April 2022 und März 2023 bei 8,3% lag, verzeichnete das erste Quartal 2023 allein einen Rückgang der erteilten Baugenehmigungen um 31%.

Diese Beschleunigung des Produktionsrückgangs geht mit einem Nachfragerückgang einher, oder vielmehr mit tatsächlich abgeschlossenen Käufen: 21.000 im ersten Quartal 2023, was 34% weniger ist als im gleichen Zeitraum 2022. Es sei daran erinnert, dass das gesamte Jahr 2022 bereits das schlechteste Jahr seit 2016 für Neubau-Immobilienverkäufe war, mit nur 121.875 effektiven Transaktionen, was etwa 15.000 weniger ist als im Jahr 2020, das trotzdem durch Covid beeinträchtigt war. Es gab somit einen Rückgang der Verkäufe an Investoren um 26% und um 13,4% bei den Verkäufen an Eigennutzer.

Der Rest des Jahres 2023 sollte keine Verbesserung dieses Trends zeigen, was die beobachteten Preiserhöhungen teilweise erklärt.

Warum sind die Neubauverkäufe so stark zurückgegangen?

Um dieses Phänomen zu erklären, müssen wir uns die Entwicklung der Finanzierungsbedingungen für einen Immobilienkauf ansehen, die sich bis jetzt weiter verschlechtert haben. Zwar reduzieren die Anpassungen des Zinssatzes, die seit Februar 2023 monatlich erfolgen, die Blockadewirkung, die diese Grenze für die Zusammenstellung von Bankanträgen darstellte.

Die steigenden Hypothekenzinsen - die diesem Sommer für einen klassischen 20-Jahres-Kredit nahe 4% liegen - berauben die Haushalte eines Teils ihrer Kaufkraft und erfordern eine Überarbeitung ihrer Erwartungen hinsichtlich Lage oder Wohnfläche. Für Investoren unter ihnen war ein Erwerb in der vorherigen Situation eine sehr interessante Strategie, da das Geld praktisch “kostenlos” war, mit Zinssätzen manchmal unter 1%. Die Machbarkeit von Projekten muss ebenfalls mit den neuen Daten überarbeitet werden.

Diese Entwicklungen führen zu einem drastischen Rückgang der Neubaukäufe aus mehreren Gründen:

• Einige Haushalte bevorzugen eine abwartende Haltung auf bessere Zeiten - eine riskante Strategie, denn in einem sich verschlechternden Kontext ist der beste Zeitpunkt für eine Investition immer jetzt;
• Ein Teil der Käufe, die normalerweise im Neubau erfolgt wären, enden aufgrund eines kleineren Budgets als Käufe im Altbau;
• Für Haushalte, die entschlossen sind, Neubau zu erwerben, erklärt die Schwierigkeit des Zugangs zu Krediten das Scheitern einer erheblichen Anzahl von Verkäufen: Einige Entwickler würden Ausstiegsquoten von 40 bis 50% aus diesem Grund haben;
• Investoren, die die Möglichkeit haben, Neubauimmobilien zu erwerben, entwickeln Bedenken hinsichtlich der Mieterbonität im Kontext hoher Inflation. Dadurch ermöglicht ein günstigerer Erwerb im Altbau eine Vermietung zu niedrigeren Mieten.

Das Angebot, das die Preisniveaus beeinflusst

Man könnte meinen, dass Entwickler, um den Neubaumarkt wiederzubeleben,Preisreduzierungen wählen und die Entwicklung neuer Programme aufrechterhalten würden. Doch das Gegenteil ist der Fall: Sie ziehen es vor, auf bessere Zeiten zu warten, anstatt ihre Einheiten mit Verlust zu verkaufen, ähnlich wie Altbauverkäufer, die nur langsam ihre Verkaufspreise an die neue Situation anpassen.

Das knappe Angebot wirkt sich auf die Preise aus und trotz des erwähnten Rückgangs der Wohnungsbaubeginne sind die Neubaupreise erheblich gestiegen. Der Trend scheint sich sogar zu beschleunigen, wobei der Durchschnittspreis einer Neubauwohnung in Gemeinden über 45.000 Einwohner im Mai 2023 bei 5.592 Euro pro Quadratmeter lag, ein Anstieg von 6,6% über zwölf rollierende Monate. Zum Vergleich: Im November 2022 wurde ein Anstieg von 5,7% über ein Jahr verzeichnet.

Das knappe Angebot ist jedoch nicht der einzige Faktor: Die Inflation der Baukosten (und insbesondere die der Materialpreise) und die neuen Standards (RE2020) ermöglichen keinen günstigeren Bau, ganz im Gegenteil. Es ist logisch, dass diese zusätzlichen Kosten auf die Verkaufspreise überwälzt werden, obwohl dies zu einem ungünstigen Zeitpunkt kommt.

Die gute Nachricht ist, dass der Immobilienmarkt nicht wirklich in einer Krise steckt: Die Nachfrage bleibt stark und die Haushalte wollen nur für sich selbst Eigentümer werden oder mieten, da Immobilien die sicherste Anlage schlechthin in einer unsicheren Wirtschaft bleiben. Die eigentliche Frage, die sich stellt, ist vielmehr, wie man in Immobilien investiert, während man sein Budget und seine Ziele respektiert? Anpassungen sind im Gange, die zu einer Evolution der Variablen langfristig führen sollten: Preis pro Quadratmeter, Mietniveau, Zinssätze natürlich und Volumen der abgeschlossenen Transaktionen. Der Neubau, aufgrund seines höheren Verkaufspreises als der Altbau, risque, in naher Zukunft weiterhin zu kämpfen, insbesondere wenn die Entwickler keine erheblichen Anstrengungen unternehmen. Bleiben Sie dran!