Immobiliare: nuove costruzioni in crisi, ma i prezzi continuano a salire

Il mercato immobiliare delle nuove costruzioni solleva altrettante domande quanto il mercato delle proprietà esistenti, nella situazione senza precedenti che stiamo vivendo da circa 18 mesi. L’aumento dei tassi d’interesse priva gli acquirenti di un budget spesso essenziale per completare un acquisto di nuova costruzione, salvo che i prezzi per questo tipo di immobile continuano a salire, mentre il mercato delle proprietà esistenti si sta stabilizzando o addirittura riducendo leggermente il proprio livello di prezzo per ora.

Qual è la situazione nel mercato delle nuove costruzioni e quale evoluzione ci si può aspettare? Perché i prezzi delle nuove costruzioni continuano a salire? Ecco le nostre risposte, in parte basate su uno studio del Laboratoire de l’Immobilierno pubblicato lo scorso maggio e sui dati forniti dalla Fédération des promoteurs immobiliers.

Una constatazione: le nuove costruzioni si indeboliscono

Se le proprietà esistenti mostrano segni di esaurimento, con una riduzione prevista del 15% del numero di transazioni nel 2023 (da 1,13 milioni nel 2022 a 950.000 nel 2023 se le proiezioni si materializzano), l’impatto degli sviluppi del mercato sulle nuove costruzioni è ancora più dannoso.

Infatti, se il 2022 non era già un periodo fiorente, il 2023 rivela cifre ancora più allarmanti: se il calo complessivo degli avviamenti di nuove costruzioni residenziali è stato dell’8,3% tra aprile 2022 e marzo 2023, il primo trimestre del 2023 da solo ha visto una diminuzione del 31% dei permessi concessi.

Questa accelerazione nella riduzione della produzione è accompagnata da un calo della domanda, o meglio, delle acquisizioni effettivamente completate: 21.000 per il primo trimestre del 2023, che è il 34% in meno rispetto allo stesso periodo nel 2022. Ricordiamo che il 2022 nel suo insieme è stato già il peggior anno dal 2016 per le vendite di immobili di nuova costruzione, con solo 121.875 transazioni effettive, circa 15.000 in meno rispetto all’anno 2020 che tuttavia era stato ostacolato dal Covid. Si è registrato quindi un calo del 26% delle vendite agli investitori, e del 13,4% per quelle agli acquirenti che intendono abitare l’immobile.

Il resto del 2023 non dovrebbe vedere alcun miglioramento in questa tendenza, il che spiega in parte gli aumenti dei prezzi osservati.

Perché le vendite di nuove costruzioni sono in forte calo?

Per spiegare questo fenomeno, dobbiamo guardare all’evoluzione delle condizioni di finanziamento per un acquisto immobiliare, che hanno continuato a deteriorarsi fino ad ora. È vero che gli aggiustamenti del tasso usuraio, che sono stati mensili da febbraio 2023, riducono l’effetto bloccante che questo limite rappresentava per la composizione delle domande bancarie.

Tuttavia, i tassi dei mutui in aumento - che si avvicinano al 4% quest’estate per un classico prestito ventennale - privano le famiglie di parte del loro potere d’acquisto e richiedono una revisione delle loro aspettative in termini di posizione o superficie abitabile. Per gli investitori tra loro, un’acquisizione nella situazione precedente era una strategia molto interessante, dato che il denaro era praticamente “gratuito”, con tassi d’interesse a volte inferiori all’1%. La fattibilità dei progetti deve essere rivista anche con i nuovi dati.

Questi sviluppi comportano una drastica riduzione degli acquisti di nuove costruzioni, per diversi motivi:

• Alcune famiglie preferiscono adottare un approccio attendista per tempi migliori - una strategia rischiosa perché in un contesto che si deteriora, il momento migliore per investire è sempre ora;
• Parte degli acquisti che normalmente sarebbero avvenuti nelle nuove costruzioni si trasformano in acquisizioni di proprietà esistenti a causa di un budget minore da allocare;
• Per le famiglie determinate ad acquistare nuove costruzioni, la difficoltà di accesso al credito spiega il mancato completamento di un numero significativo di vendite: alcuni costruttori si troverebbero di fronte a tassi di ritiro del 40-50% per questo motivo;
• Gli investitori che hanno l’opportunità di acquistare nuove costruzioni residenziali sviluppano preoccupazioni sulla solvibilità degli inquilini, nel contesto di un’inflazione elevata. Di conseguenza, un’acquisizione meno costosa nelle proprietà esistenti consente di affittare a un canone inferiore.

L’offerta che influenza i livelli dei prezzi

Si potrebbe pensare che per rilanciare il mercato delle nuove costruzioni, i costruttori optino per riduzioni di prezzo e mantengano lo sviluppo di nuovi programmi. Ma sta accadendo il contrario: preferiscono attendere tempi migliori piuttosto che svendere le loro unità in perdita, in modo simile ai venditori di proprietà esistenti che sono lenti ad adeguare i loro prezzi di vendita alla nuova situazione.

La scarsità dell’offerta ha un impatto sui prezzi e nonostante il già citato calo degli avviamenti di nuove costruzioni, i prezzi delle nuove costruzioni sono aumentati in modo significativo. La tendenza sembra addirittura accelerare, con il prezzo medio di un appartamento di nuova costruzione nei comuni di oltre 45.000 abitanti che si attesta a 5.592 euro al metro quadro nel maggio 2023, in aumento del 6,6% su dodici mesi mobili. A titolo di confronto, nel novembre 2022, era stato registrato un aumento del 5,7% su un anno.

Tuttavia, la scarsità dell’offerta non è l’unico fattore in gioco: l’inflazione dei costi di costruzione (e in particolare quella dei prezzi dei materiali) e le nuove normative (RE2020) non consentono di costruire a costi più bassi, anzi il contrario. È logico che questi costi aggiuntivi vengano trasferiti ai prezzi di vendita, sebbene questo avvenga in un momento sbagliato.

La buona notizia è che il mercato immobiliare non è realmente in crisi: la domanda rimane forte e le famiglie vogliono solo diventare proprietarie per sé stesse o per affittare perché l’immobile rimane il rifugio sicuro per eccellenza in un’economia incerta. La vera domanda che sorge è piuttosto come investire nell’immobiliare rispettando il proprio budget e i propri obiettivo? Sono in corso aggiustamenti, che dovrebbero portare a un’evoluzione delle variabili nel lungo periodo: prezzo al metro quadro, livelli dei canoni di affitto, tassi d’interesse ovviamente, e volume delle transazioni completate. Le nuove costruzioni, a causa del loro prezzo di vendita più elevato rispetto alle proprietà esistenti, rischiano di continuare a stentare nel prossimo futuro, specialmente se i costruttori non faranno uno sforzo significativo. Continuate a seguirci!