Regierungsprogramm für Wohnraum: Überblick über die wichtigsten Maßnahmen

Seit Anfang 2022 durchlebt der Immobilienmarkt gewisse Schwierigkeiten. Branchenprofis schlagen Alarm und Privatpersonen fragen sich, welche Möglichkeiten bestehen, ihre Lebensprojekte zu verwirklichen. Es sei darauf hingewiesen, dass derzeit – auch wenn die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen leicht zurückgeht – das Aktivitätsniveau den Rekordjahren nahe bleibt und die Prognosen optimistisch bleiben.

Die Regierung, die zu diesem Thema befragt wurde, schlägt jedoch vor, durch ein Programm zur Ankurbelung des Marktes einzugreifen, das 14 Maßnahmen umfasst, von denen einige die Aufmerksamkeit der Profis erregt haben – nicht unbedingt positiv. Dieses Programm stellt einen ersten Schritt in der Regierungsstrategie dar, die über den Nationalen Wiederaufbaurat (CNR) eingeleitet wurde.

Das Ende des Pinel-Programms

Dies ist eine der umstrittenen Maßnahmen: Das Pinel-Programm, das bis zum 31. Dezember 2024 gilt, wird nicht verlängert. Es wurde bereits in diesem Jahr gekürzt: Im Jahr 2022 konnte der Steuernachlass 12%, 18% oder 21% des Kaufpreises betragen, begrenzt auf 300.000 € und für eine Dauer von 6, 9 oder 12 Jahren. Im Jahr 2023 gelten nur noch 10,5%, 15% und 17,5%.

Die Wirksamkeit dieses Steuervergünstigungsprinzips wird von einigen und insbesondere dem Rechnungshof kritisiert, der der Ansicht ist, dass die so gebotene Unterstützung für den Bausektor sehr begrenzt ist und die Produktion von bezahlbarem Mietwohnraum unzureichend ist, während die Kosten für die öffentlichen Finanzen hoch sind (etwa 1,5 Milliarden Euro). Der Vorhang wird also in eineinhalb Jahren fallen.

In der Praxis sei darauf hingewiesen, dass das Verschwinden von Pinel erst 2026 eintreten wird, d.h. 12 Jahre nach Unterzeichnung der letzten Konventionen.

Die Beibehaltung des zinslosen Darlehens

Die Unterstützung beim Kauf von Wohneigentum bleibt hingegen aktuell, mit der Beibehaltung des zinslosen Darlehens (PTZ). Ursprünglich sollte es Ende des Jahres auslaufen, wird aber bis 2027 verlängert.

Es wird jedoch für Neubauten auf die am stärksten angespannten Gebiete (wo die Nachfrage das Angebot übersteigt) und auf den Kauf von Kollektivwohnungen umgelenkt. Diese Änderung könnte einerseits einen großen Teil der Gemeinden ausschließen und andererseits den Traum vom Eigenheim im individuellen Wohnungsbau für viele Franzosen stark beeinträchtigen. Für ältere Immobilien wird die Vergabe des PTZ ausschließlich an Renovierungsbedingungen gebunden sein.

Entwicklung des Solidaritäts-Mietvertrags

Der Solidaritäts-Mietvertrag (BRS) ermöglicht die Trennung von Grundstück und Gebäude, um in einem angespannten Bereich günstiger Eigentum zu erwerben. Dies ist ein neues Prinzip für den Erwerb von Wohneigentum, das durch das Macron-Gesetz vom 6. August 2015 geschaffen wurde.

In der Praxis erwirbt ein Haushalt eine Immobilie, aber pachtet das Grundstück von einer Solidaritäts-Grundstücksorganisation zu einem bescheidenen Mietpreis und für eine Dauer zwischen 18 und 99 Jahren. Je nach Region können die Einsparungen 20% bis 40% im Vergleich zu einem konventionellen Kauf betragen.

In ihren Vorschlägen empfiehlt die Regierung, die für den Solidaritäts-Mietvertrag geltenden Einkommensobergrenzen zu erhöhen, um mehr Haushalten den Zugang zu ermöglichen. Ebenso wird die Karte der angespannten Gebiete überprüft, mit dem Ziel, ihren Umfang zu erweitern.

Unterstützung für Mieter

Um den Zugang zur Miete zu erleichtern und angesichts der übermäßigen Nachfrage nach Sozialwohnungen (mehr als 2 Millionen Anträge stehen auf der Warteliste) beabsichtigt die Regierung, das Angebot an intermediären Mietwohnungen zu entwickeln, mit Mieten, die höher sind als die des sozialen Wohnungsbaus, aber niedriger als die des privaten Sektors.

Darüber hinaus wird die Visale-Bürgschaft, bei der Action Logement als Bürge für einen Mieter fungiert, laut der Ankündigung von Elisabeth Borne in den nächsten 4 Jahren auf mehr als 2 Millionen Menschen ausgeweitet. Es sei darauf hingewiesen, dass bisher und seit ihrer Gründung im Jahr 2018 nur eine Million Bürgschaften unterzeichnet wurden.

Erleichterung der Renovierung des Wohnungsbestands

Durch eine Reform der über das Ma Prime Rénov’-Programm verfügbaren Unterstützung beabsichtigt die Exekutive, ab 2024 die Durchführung von 200.000 Immobilienrenovierungen im Privatwohnungsbau zu ermöglichen. Zum Vergleich: 2022 wurden 67.000 Renovierungen gefördert.

Zwei Aspekte dieser Entwicklung: die Erhöhung der Zuschüsse für globale Renovierung einerseits, mit einer angekündigten Vereinfachung des Verfahrens, und die Verbesserung der Unterstützung durch Arbeitsgesten, die darauf abzielt, insbesondere die Modernisierung von Heizgeräten oder ihren Austausch durch sogenannte Dekarbonisierungstechnologien (Biomasse, Wärmepumpe) zu erleichtern.

Das Ziel ist, möglichst viele schlecht bewertete Immobilien in der Energieeffizienzklasse (EPC) in die Top-3-Kategorien A, B oder C zu bringen. Fachleute heben dieses lobenswerte Ziel hervor, bezweifeln aber die verfügbaren Mittel, um den für die Erreichung des Ziels geschätzten Betrag von 6 bis 8 Milliarden Euro bereitzustellen.

Letztendlich erweist sich das Wohnungsprogramm für die Fachleute als enttäuschend, die drastische Maßnahmen wie Kontrollen der Grundstückspreise gefordert hatten, und betrachten die getroffenen Ankündigungen als einfache Anpassungen mit vernachlässigbarem Ausmaß. Und es ist eine Tatsache, dass die Maßnahmen in ihrer Gesamtheit den verschiedenen Akteuren keine wesentliche Hilfe bieten, weder durch Beeinflussung des Immobilienpreisniveaus, der Finanzierungskapazität der Haushalte oder der Bedingungen für die Gewährung von Bankkrediten.

Die entwickelte Vision ist mehr budgetär als strategisch, wenn es um den Kauf und Verkauf von Immobilien geht, was die Fachleute beklagen, die nach Lösungen suchen, um die immer starke Nachfrage ihrer Kunden zu befriedigen und ihre Tätigkeit aufrechtzuerhalten.