Plan de vivienda del gobierno: revisión de las medidas clave

Desde principios de 2022, el mercado inmobiliario está atravesando ciertas dificultades. Los profesionales del sector están dando la voz de alarma y los particulares se preguntan sobre las posibilidades de realizar sus proyectos vitales. Cabe señalar que, por el momento y aunque el número de transacciones realizadas se esté ralentizando algo, el nivel de actividad sigue siendo similar al de los años récord y las perspectivas siguen siendo optimistas.

Sin embargo, el gobierno, tras ser cuestionado sobre este tema, propone intervenir mediante un plan diseñado para estimular el mercado, que comprende 14 medidas, algunas de las cuales han atraído la atención de los profesionales – no necesariamente de forma positiva. Este plan constituye un primer paso en la estrategia del gobierno, iniciada a través del Consejo de Renacimiento Nacional (CNR).

El fin del régimen Pinel

Esta es una de las medidas que genera debate: el régimen Pinel, vigente hasta el 31 de diciembre de 2024, no se renovará. Ya se ha reducido este año: en 2022, la deducción fiscal podía ser del 12%, 18% o 21% del importe de adquisición, con un límite de 300.000 € y una duración de 6, 9 o 12 años. En 2023, los porcentajes aplicables son solo del 10,5%, 15% y 17,5%.

La eficacia de este principio de deducción fiscal es criticada por algunos y especialmente por el Tribunal de Cuentas, que considera que el apoyo proporcionado al sector de la construcción de esta manera es muy limitado y que la producción de vivienda de alquiler asequible es insuficiente, mientras que el coste para las finanzas públicas es alto (aproximadamente 1.500 millones de euros). Por lo tanto, el telón final caerá dentro de un año y medio.

Cabe señalar que en la práctica, la desaparición del Pinel solo tendrá lugar en 2036, es decir, 12 años después de la firma de las últimas convenciones.

Mantenimiento del préstamo sin intereses

Por el contrario, la ayuda para financiar la adquisición de vivienda sigue vigente, con el mantenimiento del préstamo sin intereses (PTZ). Inicialmente previsto para finalizar a finales de año, se prorrogará hasta 2027.

Sin embargo, se está reenfocando, para las construcciones nuevas, en las zonas más tensionadas (donde la demanda supera a la oferta) y en las compras de vivienda colectiva. Esta modificación podría excluir a la gran mayoría de municipios, por un lado, y dañar gravemente el sueño de la propiedad de vivienda individual para muchos franceses. Para las propiedades antiguas, la concesión del PTZ estará exclusivamente sujeta a condiciones de renovación.

Desarrollo del arrendamiento de solidaridad

El arrendamiento de solidaridad (BRS) permite la separación del suelo y las construcciones, para adquirir propiedad en una zona tensionada a un coste menor. Este es un nuevo principio para la propiedad de vivienda, creado por la Ley Macron del 6 de agosto de 2015.

En la práctica, un hogar adquiere una propiedad, pero alquila el suelo a una organización de suelo de solidaridad, a un modesto alquiler y por una duración de entre 18 y 99 años. Según la región, el ahorro puede alcanzar entre el 20% y el 40% comparado con una compra convencional.

En sus propuestas, el gobierno sugiere elevar los techos de ingresos aplicables al arrendamiento de solidaridad, para permitir que más hogares se beneficien. Del mismo modo, el mapa de zonas tensionadas será revisado, con el objetivo de ampliar su alcance.

Ayuda para inquilinos

Para facilitar el acceso al alquiler y ante la demanda excesiva de vivienda social (más de 2 millones de dossiers están en lista de espera), el gobierno pretende desarrollar la oferta de vivienda intermedia de alquiler, con alquileres superiores a los de la vivienda social pero inferiores a los del sector privado.

Furthermore, the Visale guarantee, whereby Action Logement acts as guarantor for a tenant, will be extended to more than 2 million people over the next 4 years, according to the announcement made by Elisabeth Borne. It should be noted that for the time being and since its creation in 2018, only one million guarantees have been signed.

Facilitar la renovación del parque inmobiliario

A través de una reforma de la ayuda disponible a través del programa Ma Prime Rénov’, el ejecutivo pretende permitir la realización de 200.000 renovaciones de viviendas privadas, a partir de 2024. A modo de comparación, 67.000 renovaciones fueron subsidiadas en 2022.

Dos aspectos de esta evolución: el aumento de las ayudas concedidas para la renovación global, por un lado, con una anunciada simplificación del proceso, y la mejora del apoyo por oficio, aimed at facilitating in particular the modernization of heating equipment or their replacement for so-called decarbonised technologies (biomass, heat pump).

The aim is to bring as many poorly rated properties on the energy performance certificate (EPC) into the top 3 categories: A, B or C. Professionals highlight this commendable objective, but question the resources available to mobilise the envelope necessary to achieve the target, estimated at between 6 and 8 billion euros.

Ultimately, the housing plan proves disappointing for professionals, who were calling for dramatic measures such as controls on land prices, and consider the announcements made as simple adjustments with negligible impact. And it is a fact that the measures in their entirety provide no major assistance to the various actors, by influencing the price level of property, the financiación capacity of households, or the conditions for granting bank loans.

La visión desarrollada es más presupuestaria que estratégica para todo lo que respecta a la compra y venta de viviendas, lo que los profesionales lamentan en busca de soluciones para satisfacer la siempre fuerte demanda de sus clientes y mantener su actividad.