Piano governativo per l'edilizia: analisi delle principali misure

Dall’inizio del 2022, il mercato immobiliare sta attraversando alcune difficoltà. I professionisti del settore lanciano l’allarme e i privati si chiedono quali siano le possibilità di realizzare i propri progetti di vita. Si noti che per il momento, sebbene il numero di compravendite concluse stia rallentando leggermente, il livello di attività rimane comunque vicino agli anni record e le previsioni rimangono ottimistiche.

Tuttavia, il governo, interrogato su questo tema, propone di intervenire attraverso un piano finalizzato a stimolare il mercato, comprendente 14 misure, alcune delle quali hanno attirato l’attenzione dei professionisti – non necessariamente in modo positivo. Questo piano costituisce un primo passo nella strategia del governo, avviata attraverso il Consiglio Nazionale della Rinascita (CNR).

La fine del regime Pinel

Questa è una delle misure che generano dibattito: il regime Pinel, in vigore fino al 31 dicembre 2024, non sarà rinnovato. È già stato ridotto quest’anno: nel 2022, l’aliquota di agevolazione fiscale poteva essere del 12%, 18% o 21% dell’importo di acquisto, entro il limite di 300.000 € e per una durata di 6, 9 o 12 anni. Nel 2023, le percentuali applicabili sono solo del 10,5%, 15% e 17,5%.

L’efficacia di questo principio di agevolazione fiscale viene criticata da alcuni e in particolare dalla Corte dei Conti, che ritiene che il sostegno fornito al settore dell’edilizia in questo modo sia molto limitato e che la produzione di alloggi a locazione sociale sia insufficiente, mentre il costo per le finanze pubbliche è elevato (circa 1,5 miliardi di euro). Il sipario finale calerà quindi tra un anno e mezzo.

Si noti che nella pratica, la scomparsa del Pinel avverrà solo nel 2036, ovvero 12 anni dopo la firma delle ultime convenzioni.

Il mantenimento del prestito a tasso zero

Al contrario, l’aiuto per il finanziamento dell’acquisizione immobiliare rimane attuale, con il mantenimento del prestito a tasso zero (PTZ). Originariamente previsto per terminare alla fine dell’anno, sarà esteso fino al 2027.

Tuttavia, viene riorientato, per le nuove costruzioni, sulle aree più tese (dove la domanda supera l’offerta) e sugli acquisti di abitazioni collettive. Questa modifica potrebbe escludere la maggioranza dei comuni da un lato, e danneggiare gravemente il sogno della proprietà immobiliare in abitazione individuale per molti francesi. Per le proprietà older, la concessione del PTZ sarà esclusivamente soggetta a condizioni di ristrutturazione.

Sviluppo della locazione solidale

La locazione solidale (BRS) consente di separare il terreno dagli edifici, per acquisire proprietà in un’area tesa a un costo inferiore. Questo è un nuovo principio per la proprietà della casa, creato dalla Legge Macron del 6 agosto 2015.

In pratica, un nucleo familiare acquista una proprietà, ma affitta il terreno da un’organizzazione fondiaria solidale, a un modesto canone e per una durata compresa tra 18 e 99 anni. A seconda della regione, i risparmi possono raggiungere il 20% - 40% rispetto a un acquisto convenzionale.

Nelle sue proposte, il governo suggerisce di aumentare i tetti di reddito applicabili alla locazione solidale, per consentire a più nuclei familiari di beneficiare. Analogamente, la mappa delle aree tese sarà rivista, con l’obiettivo di ampliarne l’ambito.

Assistenza per gli inquilini

Per facilitare l’accesso alla locazione e di fronte alla domanda eccessiva di alloggi sociali (oltre 2 milioni di pratiche sono in lista d’attesa), il governo intende sviluppare l’offerta di locazione intermedia, con affitti superiori a quelli dell’edilizia sociale ma inferiori a quelli del settore privato.

Inoltre, la garanzia Visale, attraverso la quale Action Logement funge da garante per un inquilino, sarà estesa a più di 2 milioni di persone nei prossimi 4 anni, secondo l’annuncio fatto da Elisabeth Borne. Si noti che per il momento e dalla sua creazione nel 2018, sono state firmate solo un milione di garanzie.

Facilitare la ristrutturazione del patrimonio immobiliare

Attraverso una riforma delle agevolazioni disponibili tramite il regime Ma Prime Rénov’, l’esecutivo intende consentire il completamento di 200.000 ristrutturazioni immobiliari nell’edilizia privata, dal 2024. A titolo di confronto, 67.000 ristrutturazioni sono state sovvenzionate nel 2022.

Due aspetti di questa evoluzione: l’aumento dei crediti concessi per la ristrutturazione globale da un lato, con una semplificazione annunciata del processo, e il miglioramento del supporto per gesto di lavoro, mirando a facilitare in particolare la modernizzazione degli impianti di riscaldamento o la loro sostituzione con le cosiddette tecnologie a basse emissioni di carbonio (biomassa, pompa di calore).

L’obiettivo è portare quante più proprietà con bassa classificazione nel certificato di prestazione energetica (EPC) nelle prime 3 categorie: A, B o C. I professionisti sottolineano questo obiettivo encomiabile, ma mettono in dubbio le risorse disponibili per mobilitare il budget necessario per raggiungere l’obiettivo, stimato tra 6 e 8 miliardi di euro.

In definitiva, il piano abitativo si rivela deludente per i professionisti, che chiedevano misure drastiche come controlli sui prezzi dei terreni, e considerano gli annunci fatti come semplici aggiustamenti con impatto trascurabile. Ed è un dato di fatto che le misure nel loro insieme non forniscono alcun aiuto significativo ai vari attori, influenzando il livello dei prezzi immobiliari, la capacità finanziaria delle famiglie, o le condizioni per la concessione di prestiti bancari.

La visione sviluppata è più patrimoniale che strategica per tutto ciò che riguarda l’acquisto e la vendita di immobili, che i professionisti lamentano alla ricerca di soluzioni per soddisfare la sempre forte domanda dei loro clienti e sostenere la loro attività.