נכס מסחרי למכירה: כיצד להפוך אותו למגורים?

מחסור בנכסים, מחירים גבוהים ביותר, רצון לבית לא שגרתי וכו’: ישנן סיבות רבות לכך שקונה נכסים עשוי להביט בנכס מסחרי באור אחר. עם זאת, נכס מסחרי אינו, מבחינה משפטית, נכס למגורים ולא ניתן להחליפו ככזה בקלות.

החוק קובע כללים שיש לפעול לפיהם, בסיכון לקנסות או אף לאיסור השלמת הפרויקט. אם החלום שלכם מוביל אתכם לרכישה כזו, הנה כמה טיפים לביצוע בצורה הטובה ביותר.

אילו אישורים נדרשים?

השאלה הראשונה נוגעת לחזית הבניין. אם, כמו נכסים מסחריים רבים, יש לו חלון ראווה שברצונכם להסיר מסיבות פרטיות ברורות, יהיה צורך להגיש בקשה להיתר תכנון לעירייה. כלל זה חל בדרך כלל על כל שינוי משמעותי המשפיע על המראה החיצוני של הנכס, וכן על שינויים במבנה הנושא.

אם העבודות מתייחסות רק לפנים, הצהרה מוקדמת על תכנון עשויה להיות מספקת. עם זאת, ברשות עם יותר מ-200,000 תושבים, יש לבקש גם שינוי שימוש מהעירייה – שיש לה זכות לסרב לו.

בדיקות שאסור לשכוח

לפני ביצוע העבודות הנדרשות, חיוני גם לוודא שהפרויקט אינו סותר את תוכנית התוכנית לפיתוח מקומי (PLU) המקומית. ייתכן שתוכנית זו קובעת כללים מיוחדים לגבי נכסים בקומת הקרקע בבניינים. בחלק מהרשויות, המדיניות לשימור חנויות מקומיות עשויה, לדוגמה, לאסור המרה לנכסים למגורים.

במקרה של נכסים הממוקמים בתוך בעלות משותפת, יש לבדוק שתקנון הבעלות המשותפת לא אוסר על ההמרה המתוכננת. כמו כן, הנכס חייב להיות מחובר לשירותים חיוניים (מים, חשמל, טלפון). לבסוף, יש לקיים הצבעה באספה כללית, המתירה את שינוי השימוש בנכס בהסכמה פה אחד.

בנוסף, אם שטח הקומה הכולל עולה על 150 מ“ר, חובה למנות אדריכל לאבטח כל העבודות.

סיום חוזה השכירות המסחרית

ייתכן שהנכס האמור מאוכלס ומופעל על ידי שוכר מקצועי: יש צורך לסיים את חוזה השכירות המסחרית לפני שמתחילים בכל המרה. לאחר מכן ניתן לסרב לחידוש החוזה כאשר הוא פג, ללא תשלום פיצויים לשוכר ומהטעם של המרה לשימוש למגורים.

אם החוזה חדש, יש אפשרות לתת הודעה לשוכר בסוף כל תקופה של שלוש שנים. יש לספק פיצויי פינוי, או לספק נכס מסחרי שקול וזמין.

ביצוע העבודות הנכונות

נכס מסחרי אינו עומד באותן דרישות כמו דירת מגורים. כדי להעניק לו את כל המאפיינים הנדרשים מבית ולהפוך את הפעולה להצלחה, יש לשקול מספר נקודות:

• הדירה הסופית חייבת להציע שטח של יותר מ-9 מ“ר, עם גובה תקרה העולה על 2.20 מ’.

• אם אין חיבור למים שתויים או לטלפון, יש לתכנן עלות משמעותית בתקציב;

• התקנת החשמל חייבת, במידת הצורך, לעמוד בתקנים למגורים;

• שימו לב לביצועי האנרגיה ולדירוג הנכס העתידי בDPE (תעודת ביצועי אנרגיה), שעשויה להשפיע על הנוחות וערך הנכס, אך גם על שכירות פוטנציאלית;

• לרוב אין לנכסים מסחריים מטבח או חדר אמבטיה: התקנת מתקנים חיוניים אלה לדירה עשויה לייצג תקציב משמעותי;

• כנראה שיהיה צורך לפתוח פתחים חדשים, חלונות ודלתות, באותו אופן.

מה לגבי ביטוח?

ניתן לרכוש שלושה סוגי ביטוח שונים, בהתאם לאופי הפרויקט. ראשית, במהלך ביצוע העבודות, ביטוח נזקי בנייה יגן עליכם מפני עבודה לקויה. בפרט, הוא יאפשר לכם לקבל פיצויים על נזקים המכוסים על ידי ביטוח עשור ברגע שנ poz נ poz, לפני כל חקירה לגבי אחריות חברת הקבלנות או ניהול מחלוקת שלאחר מכן הופכת לעניינו של המבטח.

לאחר מכן, אם אתם מתכננים לגור בדירה, תצטרכו לרכוש ביטוח מבנה ותhalות סטנדרטי.

לבסוף, אם אתם מעוניינים להשכיר את הנכס המומר, תצטרכו לרכוש ביטוח ספציפי לבעלים שאינם מתגוררים בנכס.

היזהרו מהשלכות פיסקליות

מחדל כאן עלול להעמיד אתכם בצרות עם הרשויות, שכן להמרת נכס מסחרי לדירה יש השלכות, במיוחד פיסקליות. הדבר מתבטא בהסרת מס עסקים מקומי (CET) ומשנה את מס הרכוש לאלה שעדיין מודאגים.

מס הרכוש מחושב גם הוא באמצעות ערך שכירות קדסטרלי ולא יהיה זהה עבור נכס מסחרי ודירה. יש להגיש הצהרה על שינוי שימוש, להגשה תוך 90 יום לאחר ההמרה למשרד הקדסטר הרלוונטי.

ברגע ששינוי השימוש תקף, האישורים שהתקבלו וההצהרות הנדרשות הוגשו, אתם חופשיים להתגורר בדירה החדשה, להשכיר אותה או אפילו למכור אותה כשטח רצפה ראוי למגורים.

שימו לב שההמרה עשויה להתייחס רק לחלק מהנכס, שלאחר מכן יהפוך לנכס מעורב, חלקו למגורים וחלקו מקצועי. יתרה מכך, גם אם הוא הופך למגורים בלעדיים, ניתן עדיין לרשום חברה בכתובת הנכס, כלומר בבית המנהל.