Gewerbeflächen zum Verkauf: Wie man sie in eine Wohnung umwandelt

Knappheit an Immobilien, überhöhte Preise, der Wunsch nach einem atypischen Zuhause usw.: Es gibt viele Gründe, warum ein Immobilienkäufer Gewerberäume anders betrachten könnte. Eine Gewerbeimmobilie ist jedoch rechtlich gesehen keine Wohnimmobilie und kann nicht so einfach als solche ersetzt werden.

Das Gesetz legt Regeln fest, die eingehalten werden müssen, da sonst Bußgelder drohen oder das Projekt sogar untersagt werden kann. Wenn Sie ein solches Vorhaben anstreben, finden Sie hier einige Tipps für ein optimales Vorgehen.

Welche Genehmigungen sind erforderlich?

Die erste Frage betrifft die Fassade des Gebäudes. Wenn Sie wie bei vielen Gewerberäumen ein Schaufenster aus offensichtlichen Datenschutzgründen entfernen möchten, müssen Sie einen Baugenehmigungsantrag bei der Stadtverwaltung einreichen. Diese Regel gilt im Allgemeinen für alle wesentlichen Umgestaltungen, die das äußere Erscheinungsbild der Immobilie betreffen, sowie für Änderungen an der tragenden Struktur.

Wenn die Arbeiten nur den Innenbereich betreffen, kann eine Bauvoranfrage ausreichen. In einer Gemeinde mit mehr als 200.000 Einwohnern muss jedoch auch eine Nutzungsänderung bei der Stadtverwaltung beantragt werden – die berechtigt ist, diese abzulehnen.

Prüfungen, die nicht vergessen werden sollten

Bevor die erforderlichen Arbeiten durchgeführt werden, ist es ebenfalls wichtig sicherzustellen, dass das Projekt dem örtlichen Bebauungsplan (PLU) nicht widerspricht. Dieser kann besondere Regeln für Erdgeschossräume in Gebäuden festlegen. In einigen Gemeinden kann die Ortschaftsschutzpolitik beispielsweise die Umwandlung in Wohnräume verbieten.

Bei Räumen in einer Eigentümergemeinschaft muss überprüft werden, dass die Teileigentumsordnung die geplante Umwandlung nicht verbietet. Die Räume müssen auch mit den grundlegenden Versorgungseinrichtungen (Wasser, Strom, Telefon) ausgestattet sein. Schließlich muss in einer Eigentümerversammlung eine Abstimmung stattfinden, die die Nutzungsänderung der Räume durch einstimmige Vereinbarung genehmigt.

Wenn die Gesamtfläche 150m² übersteigt, ist es obligatorisch, einen Architekten zu beauftragen, um alle Arbeiten abzusichern.

Beendigung des Gewerbemietvertrags

Die betreffenden Räume können von einem Gewerbemieter genutzt und betrieben werden: Es ist erforderlich, den Gewerbemietvertrag zu beenden, bevor mit einer Umwandlung fortgefahren wird. Es ist dann möglich, die Vertragsverlängerung bei Ablauf ohne Zahlung einer Entschädigung an den Mieter und mit der Begründung der Umwandlung zu Wohnzwecken abzulehnen.

Bei einem neueren Mietvertrag besteht die Möglichkeit, dem Mieter am Ende jeder Dreijahresfrist zu kündigen. Dann muss eine Räumungsentschädigung gezahlt oder eine gleichwertige und verfügbare Gewerbefläche bereitgestellt werden.

Die richtigen Arbeiten durchführen

Eine Gewerbeimmobilie erfüllt nicht die gleichen Anforderungen wie eine Wohnung. Um ihr alle Merkmale zu verleihen, die ein Zuhause erwarten lässt, und um das Vorhaben zum Erfolg zu bringen, müssen mehrere Punkte berücksichtigt werden:

• Die endgültige Wohnung muss eine Fläche von mehr als 9m² bieten, mit einer Deckenhöhe von mehr als 2,20m.

• Wenn kein Anschluss an Trinkwasser oder Telefon besteht, müssen erhebliche Kosten eingeplant werden;

• Die Elektroinstallation muss gegebenenfalls auf Wohnstandard gebracht werden;

• Achten Sie auf die Energieeffizienz und die Bewertung der zukünftigen Wohnung im DPE (Energieausweis), die sich auf den Komfort und den Wert der Immobilie auswirken kann, aber auch auf eine potenzielle Vermietung;

• Die meisten Gewerberäume haben weder eine Küche noch ein Badezimmer: die Installation dieser wichtigen Einrichtungen für eine Wohnung kann ein erhebliches Budget darstellen;

• Neue Öffnungen, Fenster und Türen müssen wahrscheinlich ebenfalls geschaffen werden.

Wie sieht es mit der Versicherung aus?

Es können drei verschiedene Arten von Versicherungen abgeschlossen werden, je nach Art des Projekts. Zunächst schützt Sie während der Durchführung der Arbeiten die Bauversicherung vor mangelhafter Ausführung. Sie ermöglicht insbesondere eine Entschädigung für Schäden, die von der Zehnjahresversicherung abgedeckt werden, sobald ein Schaden festgestellt wird, bevor Ermittlungen zur Haftung des Bauunternehmens oder die Abwicklung eines Rechtsstreits erfolgen, die dann Sache des Versicherers ist.

Wenn Sie planen, in der Wohnung zu leben, müssen Sie eine normale Gebäude- und Hausratversicherung abschließen.

Schließlich müssen Sie, wenn Sie die umgebaute Immobilie vermieten möchten, eine Versicherung speziell für nicht bewohnende Eigentümer abschließen.

Vorsicht vor den steuerlichen Folgen

Ein Versehen könnte Sie hier in Schwierigkeiten mit den Behörden bringen, da die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in eine Wohnung Folgen hat, insbesondere steuerliche. Dies führt zur Abschaffung der Gewerbesteuer (CET) und ändert die Grundsteuer für diejenigen, die noch betroffen sind.

Die Grundersteuer wird auch anhand eines Einheitswerts berechnet und ist für Gewerbeimmobilien und eine Wohnung nicht gleich. Es ist erforderlich, eine Nutzungsänderungserklärung einzureichen, die innerhalb von 90 Tagen nach der Umwandlung beim zuständigen Finanzamt einzureichen ist.

Sobald die Nutzungswirkung effektiv ist, die erhaltenen Genehmigungen und die erforderlichen Erklärungen abgegeben wurden, können Sie die neue Wohnung bewohnen, vermieten oder sogar als Wohnfläche verkaufen.

Beachten Sie, dass sich die Umwandlung nur auf einen Teil der Räumlichkeiten beziehen kann, die dann zu einer gemischten Nutzung werden, teils Wohn-, teils gewerblich. Außerdem kann auch dann, wenn sie rein residential wird, ein Unternehmen am Standort der Räumlichkeiten, das heißt am Wohnsitz des Geschäftsführers, registriert bleiben.