Locales comerciales en venta: ¿cómo convertirlo en vivienda?

Escasez de propiedades, precios excesivamente altos, deseo de una vivienda atípica, etc.: son muchas las razones por las que un comprador de inmuebles puede ver los locales comerciales bajo una perspectiva diferente. Sin embargo, un local comercial no es, legalmente hablando, una vivienda y no puede sustituirse como tal tan fácilmente.

La ley establece normas que deben respetarse, bajo riesgo de incurrir en multas o incluso de verse obligado a abandonar el proyecto. Si su sueño le lleva a realizar dicha adquisición, estos son algunos consejos para proceder de la mejor manera.

¿Qué autorizaciones se requieren?

La primera cuestión concierne a la fachada del edificio. Si, como muchos locales comerciales, dispone de un escaparate que desea quitar por razones obvias de privacidad, será necesario presentar una solicitud de permiso de obras en el ayuntamiento. Esta regla se aplica generalmente a cualquier transformación significativa que afecte a la apariencia exterior de la propiedad, así como a las modificaciones de la estructura portante.

Si las obras solo conciernen al interior, una declaración previa de obras puede ser suficiente. Sin embargo, en un municipio de más de 200.000 habitantes, también deberá solicitarse un cambio de uso en el ayuntamiento, que tiene derecho a rechazarlo.

Controles que no deben olvidarse

Antes de realizar las obras necesarias, también es esencial asegurarse de que el proyecto no contravenga el Plan Local de Urbanismo (PLU) local. Este puede establecer reglas particulares mengenai los locales en planta baja de los edificios. En algunos municipios, la política de preservación del comercio local puede, por ejemplo, prohibir la conversión a uso residencial.

En el caso de locales situados en copropiedad, es necesario comprobar que el reglamento de copropiedad no prohíbe la conversión prevista. El local también debe contar con los servicios esenciales (agua, electricidad, teléfono). Finalmente, debe celebrarse una junta general que autorice el cambio de uso del local por acuerdo unánime.

Además, si la superficie total supera los 150m², es obligatorio nombrar a un arquitecto para garantizar todas las obras.

Terminación del arrendamiento comercial

El local en cuestión puede estar ocupado y explotado por un inquilino profesional: es necesario terminar el arrendamiento comercial antes de proceder a cualquier conversión. Es posible entonces rechazar la renovación del arrendamiento cuando expire, sin pagar ninguna indemnización al inquilino y por motivos de conversión a uso residencial.

Si el arrendamiento es reciente, existe la opción de dar aviso al inquilino al final de cada período de tres años. Debe entonces proporcionarse una compensación por desalojo, o la puesta a disposición de un local comercial equivalente y disponible.

Realizar las obras adecuadas

Un local comercial no cumple con los mismos requisitos que una vivienda. Para otorgarle todas las características esperadas de un hogar y lograr el éxito de la operación, deben considerarse varios puntos:

• La vivienda final debe ofrecer una superficie superior a 9m², con una altura de techo superior a 2,20m.

• Si no hay conexión a agua potable o teléfono, debe planificarse un coste significativo en el presupuesto;

• La instalación eléctrica debe, si es necesario, adaptarse a las normas residenciales;

• Preste atención al rendimiento energético y a la calificación de la futura vivienda en el DPE (Certificado de Rendimiento Energético), que puede tener un cierto impacto en el confort y el valor de la propiedad, sino también en el arrendamiento potencial;

• La mayoría de los locales comerciales no disponen ni de cocina ni de baño: la instalación de estos elementos esenciales para una vivienda puede representar un presupuesto significativo;

• Probablemente será necesario realizar nuevas aberturas, ventanas y puertas, de igual manera.

¿Qué pasa con el seguro?

Se pueden contratar tres tipos diferentes de seguros, dependiendo de la naturaleza del proyecto. En primer lugar, durante la realización de las obras, el seguro de daños de construcción le protegerá de los defectos de ejecución. En particular, le permitirá ser indemnizado por los daños cubiertos por el seguro decenal tan pronto como se observe un siniestro, antes de cualquier investigación sobre la responsabilidad de la empresa contratante o la gestión de un litigio que pasa entonces a ser preocupación del asegurador.

Luego, si tiene previsto vivir en la vivienda, necesitará contratar un seguro de edificios y contenido estándar.

Finalmente, si desea arrendarla propiedad convertida, necesitará contratar un seguro específico para propietarios no ocupantes.

Cuidado con las consecuencias fiscales

Un descuido aquí podría meterle en problemas con las autoridades, ya que la conversión de un local comercial en vivienda tiene consecuencias, particularmente fiscales. Esto resulta en la supresión de la Cotización Territorial de Empresas (CET) y modifica el impuesto sobre bienes inmuepose para los afectados.

El impuesto sobre bienes inmuepose también se calcula utilizando un valor catastral de alquiler y no será el mismo para un local comercial y una vivienda. Es necesario realizar una declaración de cambio de uso, que debe presentarse dentro de los 90 días posteriores a la conversión ante la oficina catastral correspondiente.

Una vez que el cambio de uso sea efectivo, las autorizaciones obtenidas y las declaraciones necesarias realizadas, usted es libre de ocupar la nueva vivienda, arrendarla o incluso venderla como superficie habitable.

Tenga en cuenta que la conversión puede afectar solo una parte del local, que se convertirá entonces en un local de uso mixto, en parte residencial y en parte profesional. Además, incluso si se convierte exclusivamente en residencial, una empresa todavía puede estar registrada en la dirección del local, es decir, en el domicilio del director.