Locali commerciali in vendita: come trasformarli in abitazione?

Carenza di immobili, prezzi eccessivamente elevati, desiderio di un’abitazione atipica, ecc.: sono molte le ragioni per cui un acquirente immobiliare potrebbe considerare i locali commerciali sotto una nuova luce. Tuttavia, un locale commerciale non è, dal punto di vista legale, un immobile residenziale e non può essere sostituito così facilmente.

La legge stabilisce delle regole che devono essere rispettate, a rischio di incorrere in sanzioni o addirittura di essere impediti nel completare il progetto. Se il Suo sogno La porta verso tale acquisizione, ecco alcuni consigli per procedere nel modo migliore.

Quali autorizzazioni sono necessarie?

La prima questione riguarda la facciata dell’edificio. Se, come molti locali commerciali, dispone di una vetrina che desidera rimuovere per ovvie ragioni di privacy, sarà necessario presentare una domanda di permesso di costruire al municipio. Questa regola si applica generalmente a qualsiasi trasformazione significativa che interessi l’aspetto esterno dell’immobile, nonché alle modifiche alla struttura portante.

Se i lavori riguardano solo l’interno, una dichiarazione preventiva di costruzione può essere sufficiente. Tuttavia, in un comune con più di 200.000 abitanti, sarà necessario richiedere anche un cambio di destinazione d’uso al municipio – che ha il diritto di rifiutarlo.

Controlli da non dimenticare

Prima di eseguire i lavori necessari, è essenziale assicurarsi che il progetto non sia in contrasto con il Piano Urbanistico Locale (PLU) locale. Questo può stabilire regole particolari riguardanti i locali al piano terra degli edifici. In alcuni comuni, la politica di preservazione dei negozi locali può, ad esempio, vietare la conversione in locali residenziali.

Nel caso di locali situati in coproprietà, è necessario verificare che il regolamento di coproprietà non vieti la conversione prevista. Il locale deve inoltre essere dotato dei servizi essenziali (acqua, elettricità, telefono). Deve infine essere tenuta un’assemblea generale per votare, con consenso unanime, l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso del locale.

Inoltre, se la superficie totale supera i 150 m², è obbligatorio nominare un architetto per garantire tutti i lavori.

Risoluzione del contratto di locazione commerciale

Il locale in questione può essere occupato e gestito da un locatario professionista: è necessario risolvere il contratto di locazione commerciale prima di procedere con qualsiasi conversione. È allora possibile rifiutare il rinnovo del contratto alla scadenza, senza pagare alcuna indennità al locatario e per motivi di conversione a uso residenziale.

Se il contratto di locazione è recente, c’è l’opzione di dare preavviso al locatario alla fine di ogni periodo triennale. Deve quindi essere fornita un’indennità di sfratto, oppure la messa a disposizione di un locale commerciale equivalente e disponibile.

Eseguire i lavori giusti

Un locale commerciale non rispetta gli stessi requisiti di un’abitazione residenziale. Per conferire tutte le caratteristiche attese da una casa e per rendere l’operazione un successo, diversi punti devono essere presi in considerazione:

• L’abitazione finale deve offrire una superficie superiore a 9 m², con un’altezza del soffitto superiore a 2,20 m.

• Se non c’è allacciamento all’acqua potabile o al telefono, un costo significativo deve essere previsto nel budget;

• L’impianto elettrico deve, se necessario, essere portato agli standard residenziali;

• Prestare attenzione alla prestazione energetica e alla classificazione della futura abitazione sul DPE (Certificato di Prestazione Energetica), che può avere un certo impatto sul comfort e sul valore dell’immobile, ma anche sulla potenziale locazione;

• La maggior parte dei locali commerciali non dispone né di cucina né di bagno: l’installazione di questi servizi essenziali per un’abitazione può rappresentare un budget significativo;

• Probabilmente saranno necessarie nuove aperture, finestre e porte, allo stesso modo.

Che dire dell’assicurazione?

Tre diversi tipi di assicurazione possono essere stipulati, a seconda della natura del progetto. In primo luogo, durante l’esecuzione dei lavori, l’assicurazione danni edilizi La proteggerà da difetti di esecuzione. In particolare, Le permetterà di essere risarcito per i danni coperti dall’assicurazione decennale non appena si verifica un sinistro, prima di qualsiasi indagine sulla responsabilità dell’impresa appaltatrice o della gestione di una controversia che diventa poi competenza dell’assicuratore.

In secondo luogo, se prevede di abitare nell’abitazione, dovrà stipulare un’assicurazione standard per l’edificio e il contenuto.

Infine, se desidera affittare l’immobile convertito, dovrà stipulare un’assicurazione specifica per i proprietari non residenti.

Attenzione alle conseguenze fiscali

Una svista in questo campo potrebbe metterLa nei guai con le autorità, poiché la conversione di un locale commerciale in abitazione ha conseguenze, in particolare fiscali. Questo comporta la rimozione della Contribuzione Economica Territoriale (CET) e modifica la tassa comunale per chi ne è ancora interessato.

La tassa comunale viene inoltre calcolata utilizzando un valore locativo catastale e non sarà la stessa per un locale commerciale e per un’abitazione. È necessario presentare una dichiarazione di cambio di destinazione d’uso, da sottoporre entro 90 giorni dopo la conversione all’ufficio catastale competente.

Una volta che il cambio di destinazione d’uso è efficace, le autorizzazioni ottenute e le dichiarazioni necessarie effettuate, è libero di occupare la nuova abitazione, affittarla o anche venderla come superficie abitabile.

Si noti che la conversione può riguardare solo una parte del locale, che diventerà quindi un locale a uso misto, in parte residenziale e in parte professionale. Inoltre, anche se diventa puramente residenziale, un’azienda può ancora essere registrata all’indirizzo del locale, ovvero presso la residenza del direttore.