商业房产销售：如何将其改建为住宅？

房产短缺、价格过高、渴望拥有独特的住宅等：房产买家以不同眼光看待商业房产的原因有很多。然而，从法律意义上讲，商业房产并非住宅房产，不能轻易替代。

法律规定必须遵守的规则，否则可能面临罚款甚至项目被禁止的风险。如果您的梦想引导您进行此类收购，以下是顺利进行的建议。

需要哪些授权？

第一个问题涉及建筑物的外墙。如果像许多商业房产一样，它有一个店面，而您出于隐私考虑希望将其拆除，则需要向市政厅提交规划许可申请。这项规则通常适用于任何影响房屋外部外观的重大改造，以及承重结构的修改。

如果工程仅涉及内部，预先规划申报可能就足够了。然而，在人口超过20万的市镇，还需要向市政厅申请用途变更——市政厅有权拒绝。

不要忘记的检查

在进行必要的工程之前，还必须确保项目不违反当地的城市规划（PLU）。这可能就建筑物底层门店制定了特定规则。例如，在某些市镇，保护本地商店政策可能禁止改建成住宅。

对于位于共有产权内的房产，必须检查共有产权规章是否不禁止计划的改建。该房产还必须具备必要的公用设施（自来水、电线、电话）。最后，必须在业主大会上进行表决，一致同意批准该房产的用途变更。

此外，如果总建筑面积超过150平方米，必须指定一位建筑师来确保所有工程的安全。

终止商业租约

涉及的房产可能由专业租户占用和经营：在进行任何改建之前，有必要终止商业租约。然后可以在租约到期时拒绝续租，无需向租户支付任何赔偿金，并以改建成住宅为由。

如果租约较新，可以选择在每个三年期结束时向租户发出通知。则必须提供驱逐补偿，或提供同等可用面积的商业房产。

进行合适的工程

商业房产不符合与住宅相同的要求。为了赋予它住宅的所有特征并使改建成功，必须考虑以下几点：

• 最终住宅的面积必须超过9平方米，层高超过2.20米。

• 如果没有连接饮用水或电话，则必须在预算中规划相当高的费用；

• 必要时，电气装置必须升级至住宅标准；

• 注意能源性能和未来住宅在DPE（能源性能诊断证书）上的评级，这可能会对房产的舒适度和价值产生一定影响，也可能影响潜在的出租；

• 大多数商业房产没有厨房或浴室：安装这些住宅的必要设施可能需要相当大的预算；

• 可能需要新开洞口、窗户和门，情况也是如此。

保险呢？

根据项目的性质，可以购买三种不同类型的保险。首先，在施工期间，建筑工程损坏保险将保护您免受工艺缺陷的影响。特别是，它将使您能够在一旦发现损失时就获得十年保险所涵盖的损害赔偿，而无需调查承包公司的责任或处理争议，这将成为保险公司的事项。

然后，如果您计划在该住宅居住，则需要购买标准的建筑物和室内财产保险。

最后，如果您希望出租改建后的房产，则需要为非自用业主购买专门的保险。

注意税务后果

这方面的疏忽可能会使您陷入与当局的麻烦，因为商业房产改建为住宅会产生后果，特别是税务方面的后果。这导致企业地方税（ CET）的取消，并改变了仍需缴纳的人的地方税。

地方税也是使用地籍租金价值计算的，商业房产和住宅的费用不同。有必要提交一份用途变更申报，在改建后90天内提交给相关的地籍办公室。

一旦用途变更生效，获得的授权和必要的申报完成后，您就可以自由入住新住宅、出租它或将其作为可用面积出售。

请注意，改建可能仅涉及房产的一部分，该房产将成为混合用途房产，部分为住宅，部分为专业用途。此外，即使它变成纯住宅，公司仍然可以在该房产地址注册，即在董事的住所。