Commerciële ruimte te koop: hoe deze om te turnen naar een woning?

Een tekort aan woningen, overmatig hoge prijzen, de wens voor een atypische woning, etc.: er zijn vele redenen waarom een vastgoedkoper anders naar een commerciële ruimte kan kijken. Een commerciële ruimte is echter, juridisch gezien, geen woonpand en kan niet zo eenvoudig als zodanig worden vervangen.

De wet stelt regels die moeten worden gevolgd, op risico van boetes of zelfs het verbieden om het project te voltooien. Als uw droom u naar een dergelijke aankoop leidt, volgen hier enkele tips om op de best mogelijke manier te werk te gaan.

Welke vergunningen zijn vereist?

De eerste vraag betreft de gevel van het gebouw. Als deze, zoals veel bedrijfspanden, een etalage heeft die u om begrijpelijke privacyredenen wilt verwijderen, zal een bouwvergunning bij de gemeentelijke instantie moeten worden aangevraagd. Deze regel is over het algemeen van toepassing op elke belangrijke transformatie die de buitenkant van het pand beïnvloedt, evenals op wijzigingen aan de dragende structuur.

Als de werkzaamheden alleen het interieur betreffen, kan een voorafgaande bouwmelding voldoende zijn. Echter, in een commune met meer dan 200.000 inwoners moet ook een wijziging van het gebruik worden aangevraagd bij de gemeentelijke instantie – die het recht heeft om dit te weigeren.

Controles die u niet moet vergeten

Voordat u de noodzakelijke werkzaamheden uitvoert, is het ook essentieel om te verzekeren dat het project niet in strijd is met het lokale bestemmingsplan (PLU). Dit kan bijzondere regels vaststellen met betrekking tot begane-grondpanden in gebouwen. In sommige communes kan het beleid voor het behoud van lokale winkels bijvoorbeeld de omzetting naar woningen verbieden.

In het geval van een pand dat zich binnen een mede-eigendom bevindt, is het noodzakelijk om te controleren of de splitsingsakte de geplande omzetting niet verbiedt. Het pand moet ook worden voorzien van essentiële nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, telefoon). Er moet ten slotte een stemming worden gehouden tijdens een algemene vergadering, die de wijziging van het gebruik van het pand bij unanieme instemming autoriseert.

Bovendien, als de totale vloeroppervlakte 150m² overschrijdt, is het verplicht om een architect aan te stellen om alle werkzaamheden te beveiligen.

Beëindiging van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte

Het betreffende pand kan worden bewoond en geëxploiteerd door een professionele huurder: het is noodzakelijk om de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte te beëindigen voordat u met enige omzetting procedeert. Het is dan mogelijk om de vernieuwing van de huurovereenkomst te weigeren wanneer deze afloopt, zonder enige vergoeding aan de huurder en op grond van omzetting naar bewoning.

Als de huurovereenkomst recent is, is er de optie om op te zeggen aan de huurder aan het einde van elke driejarige periode. Er moet dan een uitzettingsvergoeding worden verstrekt, of de verstrekking van een gelijkwaardige en beschikbare bedrijfsruimte.

De juiste werkzaamheden uitvoeren

Een commerciële ruimte voldoet niet aan dezelfde vereisten als een woning. Om het alle kenmerken te geven die van een woning worden verwacht en om de operatie tot een succes te maken, moeten verschillende punten worden overwogen:

• De uiteindelijke woning moet een oppervlakte van meer dan 9m² bieden, met een plafondhoogte die 2,20m overschrijdt.

• Als er geen aansluiting op drinkwater of telefoon is, moet een aanzienlijke kostenpost in het budget worden gepland;

• De elektrische installatie moet, indien nodig, worden aangepast aan de woonnormen;

• Let op de energieprestaties en de beoordeling van de toekomstige woning op de DPE (Energy Performance Certificate), die een bepaalde invloed kan hebben op het comfort en de waarde van het pand, maar ook op eventuele verhuur;

• De meeste bedrijfspanden hebben noch een keuken noch een badkamer: de installatie van deze essentiële voorzieningen voor een woning kan een aanzienlijk budget vertegenwoordigen;

• Nieuwe openingen, ramen en deuren zullen waarschijnlijk moeten worden gemaakt, op dezelfde manier.

Hoe zit het met verzekeringen?

Drie verschillende soorten verzekeringen kunnen worden afgesloten, afhankelijk van de aard van het project. Ten eerste, tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden, zal een bouwschadeverzekering u beschermen tegen gebrekkig vakmanschap. In het bijzonder zal het u in staat stellen om schade te laten vergoeden die gedekt is door de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering zodra een schade wordt waargenomen, voordat enig onderzoek naar de aansprakelijkheid van het aannemersbedrijf of het beheer van een geschil dat vervolgens een zaak wordt van de verzekeraar.

Vervolgens, als u van plan bent in de woning te gaan wonen, moet u een standaard opstal- en inboedelverzekering afsluiten.

Ten slotte, als u het omgezette pand wilt verhuren, moet u een verzekering afsluiten speciaal voor niet-bewonende eigenaren.

Pas op voor fiscale gevolgen

Een vergetelheid hier kan u in moeilijkheden brengen met de autoriteiten, aangezien de omzetting van een commerciële ruimte naar een woning gevolgen heeft, met name fiscaal. Dit resulteert in de afschaffing van de lokale bedrijfsbelasting (CET) en wijzigt de gemeentebelasting voor degenen die nog betrokken zijn.

Gemeentebelasting wordt ook berekend met gebruik van een kadastrale huurwaarde en zal niet hetzelfde zijn voor een bedrijfspand en een woning. Het is noodzakelijk om een melding van wijziging van gebruik te doen, die binnen 90 dagen na omzetting bij het betreffende kadasterkantoor moet worden ingediend.

Zodra de wijziging van gebruik van kracht is, de verkregen vergunningen en de nodige meldingen zijn gedaan, bent u vrij om de nieuwe woning te bewonen, te verhuren of zelfs te verkopen als bewoonbare vloeroppervlakte.

Merk op dat de omzetting slechts een deel van het pand kan betreffen, dat dan een gemengd gebruikt pand wordt, deels residentieel en deels professioneel. Bovendien, zelfs als het puur residentieel wordt, kan een bedrijf nog steeds worden geregistreerd op het adres van het pand, dat wil zeggen op de woning van de directeur.