محلات تجارية للبيع: كيف تحوّلها إلى مسكن؟

نقص في العقارات، وأسعار مرتفعة للغاية، ورغبة في مسكن غير مألوف، وغيرها: هناك أسباب كثيرة تدفع مشتري العقارات إلى النظر إلى المحلات التجارية بعين مختلفة. غير أن محل تجاري، من الناحية القانونية، ليس عقاراً سكنياً ولا يمكن الاستعاضة عنه بهذا القدر من السهولة.

يفرض القانون قواعد يجب الالتزام بها، وإلا فإن المخاطرة تتمثل في التعرض لغرامات بل وحتى المنع من إتمام المشروع. إذا كان حلمك يقودك إلى مثل هذا الاقتناء، فإليك بعض النصائح للمضي قدماً بأفضل طريقة.

ما هي التراخيص المطلوبة؟

يتعلق السؤال الأول بـ واجهة المبنى. إذا كان المحل، كما هو الحال في كثير من المحلات التجارية، يحتوي على واجهة متجر ترغب في إزالتها لأسباب واضحة تتعلق بالخصوصية، فسيتعين تقديم طلب رخصة تخطيط إلى البلدية. وتنطبق هذه القاعدة عموماً على أي تحويل كبير يمس المظهر الخارجي للعقار، وكذلك على التعديلات التي تطرأ على الهيكل الحامل.

إذا كانت الأعمال تتعلق فقط بالداخل، فقد يكفي إعلان تخطيطي مسبق. غير أنه في بلدية يزيد عدد سكانها عن 200,000 نسمة، يتعين أيضاً تقديم طلب تغيير الاستخدام إلى البلدية – التي يحق لها رفضه.

فحوصات لا يجب نسيانها

قبل تنفيذ الأشغال اللازمة، من الضروري أيضاً التأكد من أن المشروع لا يتعارض مع الخطة المحلية للتنمية (PLU). فقد تنص هذه الخطة على قواعد خاصة تتعلق بالمحلات الواقعة في الطوابق الأرضية من المباني. ففي بعض البلديات، قد تحظر سياسة الحفاظ على المحلات التجارية المحلية، على سبيل المثال، التحويل إلى محلات سكنية.

في حالة المحلات الواقعة داخل ملكية مشتركة (copropriété)، من الضروري التحقق من أن لوائح الملكية المشتركة لا تحظر التحويل المزمع. ويجب أيضاً أن تكون المحلات مخدومة بالمرافق الأساسية (الماء، الكهرباء، الهاتف). وأخيراً، يجب إجراء تصويت في جمعية عامة، يصرح بتغيير استخدام المحل بموافقة بالإجماع.

علاوة على ذلك، إذا تجاوزت المساحة الإجمالية للأرضية 150m²، فإن تعيين مهندس معماري إلزامي لتأمين جميع الأشغال.

إنهاء عقد الإيجار التجاري

قد يكون المحل المعني مشغولاً ومستغلاً من قبل مستأجر مهني: من الضروري إنهاء عقد الإيجار التجاري قبل الشروع في أي تحويل. ومن ثم يجوز رفض تجديد العقد عند انتهائه، دون دفع أي تعويض للمستأجر وباعتبار التحويل إلى استخدام سكني.

إذا كان عقد الإيجار حديثاً، فهناك خيار إخطار المستأجر في نهاية كل فترة ثلاث سنوات. ويجب عندئذٍ دفع تعويض إخلاء، أو توفير محل تجاري مماثل ومتاح.

تنفيذ الأشغال الصحيحة

لا يستوفي المحل التجاري نفس المتطلبات التي يستوفيها مسكن سكني. ولمنحه جميع الخصائص المتوقعة في المسكن ولإنجاح العملية، يجب مراعاة عدة نقاط:

• يجب أن يوفر المسكن النهائي مساحة تتجاوز 9m²، مع ارتفاع سقف يتجاوز 2.20m.

• إذا لم يكن هناك اتصال بمياه الشرب أو الهاتف، يجب تخطيط تكلفة كبيرة في الميزانية؛

• يجب، إذا لزم الأمر، رفع التركيب الكهربائي إلى المعايير السكنية؛

• الانتباه إلى الأداء الطاقي وتصنيف المسكن المستقبلي على DPE (شهادة الأداء الطاقي)، الذي قد يكون له تأثير معين على راحة العقار وقيمته، وكذلك على إمكانية تأجيره؛

• لا يحتوي معظم المحلات التجارية على مطبخ أو حمام: قد يمثل تركيب هذه المرافق الأساسية للمسكن تكلفة كبيرة في الميزانية؛

• من المرجح أيضاً الحاجة إلى فتحات ونوافذ وأبواب جديدة، بالمثل.

ماذا عن التأمين؟

يمكن الاشتراك في ثلاثة أنواع مختلفة من التأمين، وفقاً لطبيعة المشروع. أولاً، أثناء تنفيذ الأشغال، سيحميك تأمين أضرار البناء من عيوب التنفيذ. وسيمكنك تحديداً من الحصول على تعويض عن الأضرار المشمولة بـ تأمين العشر سنوات بمجرد ملاحظة أي ضرر، قبل أي تحقيق في مسؤولية الشركة المتعاقدة أو إدارة نزاع الذي يصبح حينئذٍ من اختصاص المؤمّن.

ثم، إذا كنت تخطط للعيش في المسكن، فسيتعين عليك الاشتراك في التأمين القياسي على المباني والمحتويات.

وأخيراً، إذا كنت ترغب في تأجير العقار المحول، فسيتعين عليك الاشتراك في تأمين مخصص لأصحاب العقارات غير القاطنين.

احذر العواقب الضريبية

قد يوقعك أي إهمال هنا في مشكلة مع السلطات، إذ إن تحويل محل تجاري إلى مسكن له عواقب، لا سيما ضريبية. ويترتب على ذلك إزالة الضريبة المحلية على الأعمال (CET) وتغيير الضريبة العقارية بالنسبة للمعنيين.

تحتسب الضريبة العقارية أيضاً باستخدام قيمة إيجارية مساحية ولن تكون نفسها بالنسبة للمحلات التجارية والمسكن. ومن الضروري تقديم إعلان تغيير الاستخدام، في غضون 90 يوماً بعد التحويل إلى المكتب المساحي المختص.

بمجرد أن يدخل تغيير الاستخدام حيز التنفيذ، وتُستوفى التراخيص الممنوحة والتصريحات اللازمة، يحق لك شغل المسكن الجديد، أو تأجيره، أو حتى بيعه كمساحة صالحة للسكن.

تجدر الإشارة إلى أن التحويل قد لا يطال إلا جزءاً من المحل، الذي سيصبح عندئذٍ محلاً مختلط الاستخدام، سكني جزئياً ومهني جزئياً. علاوة على ذلك، حتى لو أصبح سكنياً بحتاً، فلا يزال بإمكان شركة التسجيل على عنوان المحل، أي في منزل المدير.