שוק הנדל"ן 2023: משתנים שחשוב לעקוב אחריהם

פרויקטים רבים הקשורים לנדל“ן הופרעו ב-2022 בעקבות שינויים במשתנים מרכזיים מסוימים. קונים, מוכרים ואנשי מקצוע בתחום נאלצו להתאים את שאיפותיהם ופעולותיהם לנוף משתנה ולא ודאי. הדבר חל במיוחד על העלייה ההדרגתית בשיעור הריבית המרבית החוקית.

שנת 2023 מציגה אותה כמות אי-ודאויות, כאשר מגמות ניתנות לתצפית מתקשות לחשוף תמונה ברורה של מה ייראה שוק הנדל“ן של המחר. באמצעות ניתוח ההתפתחות של כל משתנה חשוב, כל אחד חייב לפתח אסטרטגיה מדויקת כדי לקוות להקדים. מציאת הרגע הנכון לקנות, למכור, להציג בקשה בהתאם לפרויקט וכו’. ההימורים משמעותיים, ואנו ננסה להגדיר את היקפם.

ריביות על הלוואות נדל“ן

המשתנה הראשון שמייצר כעת דיונים משמעותיים הוא שיעור הריבית הממוצעת, שעלה באופן משמעותי מתחילת 2022, ללא קשר לתקופת ההלוואה. כל המומחים מסכימים שמגמה זו צפויה להימשך, ונראה שסף של 3% עבור הלוואה סטנדרטית ל-20 שנה צפוי להישבר השנה.

התפתחות זו ככל הנראה משבשת פרויקטי נדל“ן רבים ומעודדת פתיחה דינמית לשנה, בציפייה להלוואות יקרות יותר אם יילקחו מאוחר יותר, וכן קשיים באישור בקשות מסוימות עם יחס חוב-הכנסה מעט הדוק.

רמות מחירי הנכסים

בניגוד למגמת האשראי שהופך יקר יותר, ניתן להתבונן במגמה יורדת נוספת במחירי הנכסים שמוצעים לשוק – או יותר, רמות המחירים שבהם מתבצעות עסקאות. מספר גורמים מסבירים זאת.

ראשית, הזינוק שאחרי COVID הוביל לעלייה משמעותית – ומלאכותית – ברמות המחירים ב-2021 ובתחילת 2022. באזורים רבים, העלייה התייצבה מאז, וחלק מהירידות שנצפו עשויות גם לשקף חזרה לרמות מחירים הגיוניות יותר.

בנוסף, עדיין קשור למשבר הבריאות, תופעת הבריחה מהעיר הובילה לירידה בביקוש בתוך הערים הגדולות, שם ירידות המחירים מורגשות ביותר. ביקוש נמוך יותר מוביל באופן לוגי בעלי נכסים להפחית את מחירי הבקשה שלהם כדי למכור.

בנוסף, הקושי בקבלת הלוואת נדל“ן הנתקל בשיעור הריבית המרבית החוקית, אליו נחזור להלן, עשוי להסביר היצע מוגבל מצד קונים שהיו קונים באופן טבעי נכסים בשוק. שוב, לבעלי הנכסים אין ברירה אם הם רוצים למכור מהר אלא להפחית את מחיר המכירה נטו שלהם.

לבסוף, הגעתם לשוק של נכסים המכונים “משפכים תרמיים”, כלומר אלה המאוימים באיסור הדרגתי על השכרה ועשויים לכלול נכסים מדורגים E, F ו-G בדירוג ביצועי אנרגיה (EPC), אינה עוזרת לשמור על המחירים. החל מ-1 בינואר 2023, חלק מהם ירדו מתחת לסף הביזיון האנרגטי (450kWh/m² צריכת חשמל שנתית) והשכרתם כבר בלתי חוקית. קל לדמיין בעלי נכסים כאלה שאינם מעוניינים לבצע עבודות משמעותיות מציעים אותם למכירה במחירי רצפה.

כל זה בהחלט מסביר במידה רבה את הירידה הנצפית במחירי העסקאות. השאלה האמיתית נשארת: האם רמות מחירי הנדל“ן הכלליות ימשיכו את ירידתן והאם אנו עדים לשינוי אמיתי בשוק בכיוון זה?

שיעור הריבית המרבית החוקית

כפי שהזכרנו, ולסכום, שיעור הריבית המרבית החוקית מגן על הצרכנים מפני תיאבון בנקאי מופרז. כך, הבנקים אינם יכולים להעניק הלוואות ששיעור האחוז השנתי של העלות (APRC) עולה על שיעור הריבית המרבית החוקית, מה שהפריע להשלמת עסקאות ב-2022.

ב-1 בינואר, שיעור הריבית המרבית החוקית עלה שוב, בזכות הסקירה הרבעונית שביצע בנק France, והגיע ל-3.57% עבור הלוואות שנחתמו לתקופה של 20 שנה או יותר (לעומת 3.53% עבור אלה עם תקופה שבין 10 ל-20 שנה). שיעור הריבית המרבית החוקית הועלה שוב ל-3.8% החל מ-1 בפברואר. במקביל, בנק France הודיע שהוא ייבחן מדי חודש עד 1 ביולי.

בעוד שאמצעי זה נראה נוח לקבלת הלוואת נדל“ן בתנאים הטובים ביותר – כזכור, הוא עמד על 2.41% לפני שנה – המגמה למעשה רק עוקבת אחר העלייה בשיעורים שגובים הבנקים, ובקשות מסוימות ממשיכות לרחף סביב הגבול או מתקשות להסתיים למרות איכויות בלתי מוטלות בספק. האמצעי המרכזי שננקט על ידי בנק France מאפשר לעסקאות רבות להתנהל בצורה חלקה יותר. עם זאת, שיעור הריבית המרבית החוקית נותר משתנה שיש לעקוב אחריו, ובמידת הצורך, ישנן פתרונות לשיפור הבקשה שלך ולקבלת הלוואת הנדל”ן שלך.

נפחי מכירות

יש המציינים ש-2022 ראתה ירידה במספר עסקאות הנדל“ן בהשוואה ל-2021. בנקודה זו, יש להדגיש ש-2021 נהנה מהשקט היחסי של 2020 כדי להשלים את הפספוס ושבר את כל השיאים. יותר מאשר ירידה, אנו נוטים יותר לצפות לחזרה לנורמליות.

בנוסף, מהסיבות שפורטו לעיל, עסקאות רבות נמנעו או הואטו עקב מחסום שיעור הריבית המרבית החוקית והצורך לשפר בקשות. קונים רבים לראשונה, למשל, לא הצליחו להמשיך עם הפרויקט שלהם אך עשויים להיות מסוגלים לנסות שוב ב-2023. קונים אחרים נשארו בהמתנה להעלאת שיעור הריבית המרבית החוקית ותחילת השנה הזו צריכה להיות דינמית מכל הבחינות – אולי עם קפיצה נוספת בנפחי המכירות.

מיסוי

לסיום, בואו נבחן שינויים במיסוי החלים על נדל“ן, שעשויים להשפיע על מכירות ואסטרטגיות של בעלים.

הכפלת גירעון מס הנכסים, למשל, עשויה לעודד ביצוע עבודות חיזוק לשיפור ביצועי אנרגיה, במקום לנסות למכור נכס עם דירוג EPC נמוך. לעניין התייחסות, סעיף 156 לקוד המס הכללי קובע כעת שמגבלת גירעון מס הנכסים מוגדרת ב-21,400 אירו “במידה של סכום ההוצאות הניתנות לניכוי על עבודות שיפור יעילות אנרגטית המאפשרות לנכס לעבור מדרוג אנרגיה E, F או G לדרוג ביצועי אנרגיה A, B, C או D החל מאיחור ב-31 בדצמבר 2025”.

בנדל“ן חקלאי, קבוצות קרקעות וקרקעות חקלאיות (GFA) הכפופות לתרומה ללא תמורה פטורות ממס תרומות או ירושה עד 75% מערכן עד 300,000 אירו, ו-50% מעבר לכך. הדבר מקל על העברה בין-דורית ומקל על היורשים ממיסוי.

למשקיעים, שימו לב להפחתה ההדרגתית בהקלת המס החלה דרך הסכם Pinel, ב-2023 ו-2024. הסכם Censi-Bouvard, מצדו, מסתיים עבור רכישות חדשות.

לבסוף, בעוד שמס הקהילה למגורים ראשיים רשמית שייך לעבר, זה בכלל לא המצב למגורים משניים, שבעליהם מבחינים (בתמורה?) בעלייה משמעותית בשיעור ברוב המקרים. הדבר נכון גם לגבי מס המחסן, שמזנק ב-8% ב-2023. הדבר אולי ישפיע במקצת על שוק הנדל“ן באמצעות מכירת נכסים שהפכו יקרים מדי מבחינה פיסקלית.

היו ערניים לכל הנקודות האלה בעת שקילת פרויקטי הנדל“ן שלכם ב-2023!