Mercato Immobiliare 2023: Variabili da Osservare

Molti progetti di vita legati al settore immobiliare sono stati perturbati nel 2022 a seguito di cambiamenti in alcune variabili chiave. Acquirenti, venditori e professionisti del settore hanno dovuto adattare le proprie ambizioni e azioni a un panorama mutevole e incerto. Questo si applica in particolare all’aumento progressivo del tasso di usura.

L’anno 2023 presenta altrettante incertezze, poiché le tendenze osservabili faticano a rivelare un quadro chiaro di cosa sarà il mercato immobiliare di domani. Analizzando l’evoluzione di ogni variabile importante, ciascuno deve sviluppare una strategia precisa per sperare di restare avanti. Trovare il momento giusto per acquistare, per vendere, per presentare una domanda in linea con il progetto, ecc. Le poste in gioco sono significative, e cercheremo di definire la loro portata.

Tassi di Interesse sui Prestiti Immobiliari

La prima variabile che attualmente genera un considerevole dibattito è il tasso medio di interesse, che è aumentato significativamente dall’inizio del 2022, indipendentemente dalla durata del prestito. Tutti gli specialisti concordano sul fatto che questa tendenza sia destinata a continuare, e sembra probabile che la soglia del 3% per un prestito standard di 20 anni verrà raggiunta quest’anno.

Questo sviluppo sta indubbiamente perturbando molti progetti immobiliari e incoraggiando un inizio d’anno dinamico, in previsione di prestiti più costosi se richiesti in seguito, nonché di difficoltà nel far passare alcune domande che hanno rapporti debito/reddito leggermente stretti.

Livelli dei Prezzi Immobiliari

Contrariamente alla tendenza del credito che diventa più caro, si può osservare un’altra tendenza al ribasso nei prezzi degli immobili che entrano sul mercato – o meglio, i livelli di prezzo a cui vengono concluse le transazioni. Diversi fattori lo spiegano.

Innanzitutto, la ripresa post-COVID ha portato a un aumento significativo – e artificiale – dei livelli di prezzo nel 2021 e all’inizio del 2022. In molte regioni, l’aumento da allora si è stabilizzato, e alcuni dei cali osservati possono anche riflettere un ritorno a livelli di prezzo più logici.

Inoltre, sempre legata alla crisi sanitaria, il fenomeno dell’esodo rurale ha portato a una diminuzione della domanda nelle grandi città, dove i cali dei prezzi sono più pronunciati. Una domanda inferiore porta logicamente i proprietari a ridurre i loro prezzi di vendita per riuscire a vendere.

Inoltre, la difficoltà di ottenere un prestito immobiliare ostacolata dal tasso di usura, al quale torneremo di seguito, può spiegare offerte limitate da parte di acquirenti che naturalizzerebbero l’acquisto di immobili sul mercato. Ancora una volta, i proprietari non hanno scelta se vogliono vendere rapidamente se non ridurre il loro prezzo netto di vendita.

Infine, l’arrivo sul mercato di immobili noti come “setacci termici”, cioè quelli minacciati da un divieto progressivo di locazione e che possono includere immobili classificati E, F e G sul certificato di prestazione energetica (DPE), non aiuta a mantenere i prezzi. Dal 1° gennaio 2023, alcuni di essi sono sotti sotto la soglia di indecenza energetica (450 kWh/m² di consumo elettrico annuo) e la loro locazione è già illegale. Si può facilmente immaginare proprietari di tali immobili che non desiderano effettuare lavori significativi metterli sul mercato a prezzi stracciati.

Tutto questo spiega senz’altro in larga misura il calo osservato nei prezzi di transazione. La vera domanda rimane: i livelli generali dei prezzi immobiliari continueranno la loro discesa e stiamo assistendo a un autentico spostamento del mercato in questa direzione?

Il Tasso di Usura

Come abbiamo menzionato, e per riepilogare, il tasso di usura protegge i consumatori da un appetito bancario eccessivo. Le banche sono quindi impossibilitate a concedere prestiti il cui tasso annuo effettivo globale (TAEG) superi il tasso di usura, il che ha ostacolato il completamento delle transazioni nel 2022.

Il 1° gennaio, il tasso di usura è stato nuovamente alzato, grazie alla revisione trimestrale effettuata dalla Banca di Francia, raggiungendo il 3,57% per i prestiti conclusi per una durata di 20 anni o più (contro il 3,53% per quelli con una durata compresa tra 10 e 20 anni). Il tasso di usura è stato poi nuovamente alzato al 3,8% dal 1° febbraio. Allo stesso tempo, la Banca di Francia ha annunciato che sarebbe stato rivisto mensilmente fino al 1° luglio.

sebbene questa misura sembri confortevole per contrarre un prestito immobiliare alle migliori condizioni – si ricorda che era fissato al 2,41% un anno fa – la tendenza sta di fatto solo seguendo l’aumento dei tassi applicati dalle banche, e alcune domande continuano a fluctuare intorno al limite o faticano a essere completate nonostante qualità indubbie. La misura principale adottata dalla Banca di Francia consente a molte transazioni di procedere più agevolmente. Tuttavia, il tasso di usura rimane una variabile da monitorare, e se necessario, esistono soluzioni per migliorare la propria domanda e ottenere il proprio prestito immobiliare.

Volumi di Vendita

Alcuni notano che nel 2022 il numero di transazioni immobiliari è diminuito rispetto al 2021. A questo proposito, si dovrebbe sottolineare che il 2021 ha beneficiato della calma relativa del 2020 per recuperare il tempo perduto e ha battuto tutti i record. Più che un calo, siamo più inclini a prevedere un ritorno alla normalità.

Inoltre, per i motivi sopra esposti, molte transazioni sono state impedite o rallentate dalla barriera dell’usura e dalla necessità di migliorare le domande. Molti primi acquirenti, ad esempio, non sono stati in grado di procedere con il loro progetto ma potrebbero essere in grado di riprovare nel 2023. Altri acquirenti sono rimasti in attesa di un innalzamento del tasso di usura e l’inizio di quest’anno dovrebbe rivelarsi dinamico su tutti i fronti – forse con un ulteriore balzo nei volumi di vendita.

Fiscalità

Per concludere, esaminiamo le modifiche alla fiscalità applicabile agli immobili, che potrebbero avere ripercussioni sulle vendite e sulle strategie dei proprietari.

Il raddoppio del deficit della tassa immobiliare, ad esempio, può incoraggiare ad intraprendere lavori di rafforzamento per migliorare la prestazione energetica, piuttosto che cercare di vendere un immobile con una scarsa classificazione DPE. A titolo di riferimento, l’articolo 156 del Codice Fiscale Generale prevede ora che il limite del deficit della tassa immobiliare sia fissato a 21.400 euro “nella misura dell’importo delle spese deducibili per lavori di ristrutturazione energetica che consentono a un immobile di passare da una classe energetica E, F o G a una classe di prestazione energetica A, B, C o D entro e non oltre il 31 dicembre 2025”.

Nella proprietà agricola, i terreni e i gruppi agricoli fondiari (GFA) soggetti a donazione gratuita sono esenti da imposta di donazione o successione fino al 75% del loro valore fino a 300.000 euro, e al 50% oltre questo. Questo facilita il trasferimento intergenerationale e solleva gli eredi dalla tassazione.

Per gli investitori, si noti la riduzione progressiva della detrazione fiscale applicabile tramite il regime Pinel, nel 2023 e nel 2024. Il regime Censi-Bouvard, dal canto suo, sta giungendo al termine per le nuove acquisizioni.

Infine, mentre la tassa comunale per la residenza principale ufficialmente è cosa del passato, questo non è affatto il caso delle residenze secondarie, i cui proprietari stanno notando un aumento significativo del tasso nella maggior parte dei casi. Questo è anche il caso della tassa sui capannoni, che schizza all’8% nel 2023. Questo potrebbe forse influenzare un po’ il mercato immobilario attraverso la vendita di immobili diventati troppo costosi fiscalmente.

Siate vigili su tutti questi punti quando considerate i vostri progetti immobiliari nel 2023!