Immobiliënmarkt 2023: Variabelen om te volgen

Veel onroerendgoedgerelateerde levensprojecten werden in 2022 verstoord door veranderingen in bepaalde sleutelvariabelen. Kopers, verkopers en professionals uit de sector moesten hun ambities en acties aanpassen aan een veranderend en onzeker landschap. Dit geldt met name voor de geleidelijke stijging van het usurantetarief.

Het jaar 2023 brengt evenveel onzekerheden met zich mee, aangezien waarneembare trends moeite hebben om een duidelijk beeld te geven van hoe de onroerendgoedmarkt van morgen eruit zal zien. Door de evolutie van elke belangrijke variabele te analyseren, moet iedereen een nauwkeurige strategie ontwikkelen om voorop te komen. Het juiste moment vinden om te kopen, om te verkopen, om een aanvraag in te dienen die aansluit bij het project, enz. De inzet is aanzienlijk, en we zullen proberen de omvang ervan te definiëren.

Rentetarieven voor hypotheken

De eerste variabele die momenteel veel discussie genereert, is het gemiddelde rentetarief, dat sinds begin 2022 aanzienlijk is gestegen, ongeacht de looptijd van de lening. Alle specialisten zijn het erover eens dat deze trend zich zal voortzetten, en het lijkt waarschijnlijk dat de drempel van 3% voor een standaard lening van 20 jaar dit jaar zal worden bereikt.

Deze ontwikkeling verstoort ongetwijfeld veel onroerendgoedprojecten en moedigt een dynamische start van het jaar aan, in afwachting van duurdere leningen indien later aangevraagd, evenals moeilijkheden bij het verkrijgen van bepaalde aanvragen met iets krappe schuld-tot-inkomensratio’s.

Prijsniveaus van onroerendgoed

In tegenstelling tot de trend dat krediet duurder wordt, kan een andere neerwaartse trend worden waargenomen in de prijs van onroerend goederen die op de markt komen – of liever, de prijsniveaus waartegen transacties worden afgerond. Verschillende factoren verklaren dit.

Ten eerste leidde de opleving na COVID tot een aanzienlijke – en kunstmatige – stijging van de prijsniveaus in 2021 en begin 2022. In veel regio’s is de stijging sindsdien gestabiliseerd, en sommige waargenomen dalingen kunnen ook een terugkeer naar meer logische (redelijke?) prijsniveaus weerspiegelen.

Bovendien, nog steeds gerelateerd aan de gezondheidscrisis, heeft het fenomeen van de landelijke exodus geleid tot een afname van de vraag binnen grote steden, waar prijsdalingen het meest uitgesproken zijn. Lagere vraag leidt er logischerwijs toe dat eigenaren hun vraagprijzen verlagen om te verkopen.

Bovendien kan de moeilijkheid om een hypotheek te verkrijgen, belemmerd door het usurantetarief, dat hieronder zal worden besproken, beperkte aanbiedingen verklaren van kopers die normaal gesproken onroerend goederen op de markt zouden kopen. Nogmaals, eigenaren hebben geen keus als ze snel willen verkopen, behalve hun nettoverkoopprijs te verlagen.

Ten slotte helpt de komst op de markt van onroerend goederen die bekend staan als “thermische zeven”, namelijk die bedreigd worden met een progressief verbod op verhuur en die onroerend goederen kunnen omvatten met een E, F en G beoordeling op het energieprestatiecertificaat (EPC), de prijzen niet te handhaven. Vanaf 1 januari 2023 zijn sommige van hen onder de energie-ondeugdelijkheidsdrempel (450 kWh/m² jaarlijks elektriciteitsverbruik) gekomen en is hun verhuur al illegaal. Men kan zich gemakkelijk voorstellen dat eigenaren van dergelijke onroerend goederen die geen belangrijke werkzaamheden willen uitvoeren, deze op de markt brengen tegen bodemprijzen.

Dit alles verklaart zeker in grote mate de waargenomen daling van transactieprijzen. De echte vraag blijft: zullen de algemene prijsniveaus van onroerend goederen hun daling voortzetten en zijn we getuige van een echte verschuiving van de markt in deze richting?

Het Usurantetarief

Zoals we vermeldden, en ter herinnering, beschermt het usurantetarief consumenten tegen overmatige bankhonger. Banken kunnen dus geen leningen verstrekken waarvan het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) het usurantetarief overschrijdt, wat de afronding van transacties in 2022 belemmerde.

Op 1 januari werd het usurantetarief opnieuw verhoogd, dankzij de driemaandelijkse herziening door de Banque de France, en bereikte 3,57% voor leningen afgesloten voor een duur van 20 jaar of meer (tegen 3,53% voor die met een duur tussen 10 en 20 jaar). Het usurantetarief werd vervolgens opnieuw verhoogd tot 3,8% vanaf 1 februari. Tegelijkertijd kondigde de Banque de France aan dat het maandelijks zou worden herzien tot 1 juli.

Hoewel deze maatregel comfortabel lijkt voor het afsluiten van een hypotheek onder de beste omstandigheden – vergeet niet dat het een jaar geleden op 2,41% werd vastgesteld – volgt de trend in feite alleen de stijging van de tarieven die door banken in rekening worden gebracht, en sommige aanvragen blijven rond de grens zweven of hebben moeite om te worden afgerond ondanks onbetwiste kwaliteiten. De vlaggenschipmaatregel die door de Banque de France is genomen, maakt het mogelijk dat veel transacties soepeler verlopen. Het usurantetarief blijft echter een variabele om te volgen, en indien nodig, zijn er oplossingen om uw aanvraag te verbeteren en uw hypotheek te verkrijgen.

Transactievolumes

Sommigen merken op dat 2022 een daling zag in het aantal onroerendgoedtransacties ten opzichte van 2021. Op dit punt moet worden benadrukt dat 2021 profiteerde van de relatieve rust van 2020 om verloren tijd in te halen en alle records brak. In plaats van een daling zijn we meer geneigd om een terugkeer naar normaal te verwachten.

Bovendien werden om de hierboven uiteengezette redenen veel transacties verhinderd of vertraagd door de usurantbarrière en de noodzaak om aanvragen te verbeteren. Veel eerste woningkopers konden bijvoorbeeld niet doorgaan met hun project, maar kunnen het in 2023 opnieuw proberen. Andere kopers bleven wachten op een verhoogd usurantetarief en het begin van dit jaar zou dynamisch moeten blijken op alle fronten – misschien met een verdere stijging van de transactievolumes.

Fiscaliteit

Tot slot laten we ons kijken naar wijzigingen in de fiscaliteit van toepassing op onroerend goederen, die gevolgen kunnen hebben voor verkopen en de strategieën van eigenaren.

De verdubbeling van het onroerendgoedtekort kan bijvoorbeeld aanmoedigen om versterkingswerkzaamheden uit te voeren om de energieprestatie te verbeteren, in plaats van te proberen een onroerend goed met een slechte EPC-beoordeling te verkopen. Ter referentie: Artikel 156 van de Algemene Wet op de Belastingen bepaalt nu dat het onroerendgoedtekort maximaal €21.400 bedraagt “voor zover van het aftrekbare bedrag van energierenovatiewerkzaamheden waardoor een onroerend goed kan overgaan van een energieklasse E, F of G naar een energieprestatieklasse A, B, C of D uiterlijk op 31 december 2025”.

Voor landbouwonroerend goederen zijn landbouwgronden en landbouwgrondengroepen (GFA) die onderworpen zijn aan gratis schenking vrijgesteld van schenkings- of erfbelasting tot 75% van hun waarde tot €300.000, en 50% daarboven. Dit vergemakkelijkt intergenerationele overdracht en ontlast erfgenamen van belasting.

Voor beleggers: let op de geleidelijke vermindering van de belastingaftrek van toepassing via het Pinel-schema, in 2023 en 2024. Het Censi-Bouvard-schema loopt daarentegen af voor nieuwe verwervingen.

Totijdelijk, terwijl de onroerendgoedbelasting voor de eerste woning officieel tot het verleden behoort, is dit helemaal niet het geval voor tweede woningen, waarvan de eigenaren (in ruil?) een aanzienlijke stijging van het tarief in de meeste gevallen opmerken. Dit is ook het geval voor de tuinhuisbelasting, die met 8% stijgt in 2023. Dit zou misschien de onroerendgoedmarkt enigszins kunnen beïnvloeden door de verkoop van onroerend goederen die fiscaal te duur zijn geworden.

Wees alert op al deze punten bij het overwegen van uw onroerendgoedprojecten in 2023!