سوق العقارات 2023: المتغيرات التي يجب مراقبتها

شهدت العديد من المشاريع الحياتية المرتبطة بالعقارات اضطرابات في عام 2022 على خلفية التغيرات في بعض المتغيرات الرئيسية. واضطر المشترون والبائعون والمحترفون في هذا القطاع إلى تكييف طموحاتهم وإجراءاتهم مع بيئة متغيرة وغير مؤكدة. ويطبق هذا بشكل خاص على الارتفاع التدريجي لسعر الفائدة الفاحشة.

يتضمن عام 2023 قدرًا مماثلًا من عدم اليقين، حيث تكافح الاتجاهات الملحوظة للكشف عن صورة واضحة عن شكل سوق العقارات غدًا. ومن خلال تحليل تطور كل متغير مهم، يتعين على الجميع تطوير استراتيجية دقيقة للتفوق. إن العثور على اللحظة المناسبة للشراء، أو للبيع، أو لتقديم طلب يتماشى مع المشروع، وما إلى ذلك. والمخاطر كبيرة، وسنسعى إلى تحديد نطاقها.

أسعار الفائدة على قروض العقارات

المتغير الأول الذي يولّد حاليًا نقاشًا كبيرًا هو متوسط سعر الفائدة، الذي كان يرتفع بشكل ملحوظ منذ بداية عام 2022، بغض النظر عن مدة القرض. ويوافق جميع المتخصصين على أن هذه الاتجاه سيستمر، ويبدو من المرجح الوصول إلى عتبة 3٪ لقرض قياسي لمدة 20 عامًا هذا العام.

يُحدث هذا التطور اضطرابات بلا شك في العديد من المشاريع العقارية وتشجيع ديناميكية قوية في بداية العام، تحسبًا لقروض أكثر تكلفة إذا تقدم المرء لاحقًا، وكذلك صعوبات في تمرير بعض الطلبات التي تعاني من نسب دين إلى دخل متباينة قليلاً.

مستويات أسعار العقارات

على عكس الاتجاه المتمثل في ارتفاع تكلفة الائتمان، يمكن ملاحظة اتجاه هبوطي آخر في أسعار العقارات الواردة إلى السوق – أو بالأحرى، مستويات الأسعار التي تتم عندها الصفقات. وهناك عدة عوامل تفسر ذلك.

أولاً، أدى الانتعاش بعد كوفيد إلى ارتفاع كبير – وصناعي – في مستويات الأسعار في عام 2021 وأوائل عام 2022. وفي العديد من المناطق، استقرت الزيادة منذ ذلك الحين، وقد تعكس بعض الانخفاضات الملاحظة العودة إلى مستويات أسعار أكثر منطقية (معقولة؟).

بالإضافة إلى ذلك، ولا يزال مرتبطًا بأزمة الصحة العامة، أدى ظاهرة النزوح إلى الريف إلى انخفاض الطلب داخل المدن الكبرى، حيث تكون انخفاضات الأسعار أكثر وضوحًا. ويؤدي انخفاض الطلب بشكل منطقي إلى قيام أصحاب العقارات بتخفيض أسعارهم المطلوبة من أجل البيع.

علاوة على ذلك، قد تفسر صعوبة الحصول على قرض عقاري أعاقه معدل الفائدة الفاحشة، والذي سنعود إليه أدناه، العروض المحدودة من المشترين الذين سيشترون بشكل طبيعي العقارات في السوق. مرة أخرى، لا يملك أصحاب العقارات خيارًا إذا كانوا يريدون البيع بسرعة سوى تقليل سعر بيعهم الصافي.

أخيرًا، لا يساعد وصول العقارات المعروفة باسم “المناخل الحرارية” إلى السوق، أي تلك المهددة بحظر تدريجي للإيجار والتي قد تشمل العقارات المصنفة E وF وG في شهادة الأداء الطاقوي (EPC)، على الحفاظ على الأسعار. اعتبارًا من 1 يناير 2023، انخفضت بعض منها تحت عتبة عدم الملاءمة الطاقوية (450 كيلوواط ساعة/م² سنويًا من استهلاك الكهرباء) وإيجارها غير قانوني بالفعل. ويمكن للمرء بسهولة أن يتخيل أصحاب هذه العقارات الذين لا يرغبون في إجراء أعمال كبيرة يضعونها في السوق بأسعار زهيدة.

يوضح كل هذا بالتأكيد التراجع الملاحظ في أسعار الصفقات إلى حد كبير. السؤال الحقيقي يبقى: هل ستستمر مستويات أسعار العقارات العامة في اتجاهها الهبوطي وهل نشهد تحولًا حقيقيًا في السوق في هذا الاتجاه؟

معدل الفائدة الفاحشة

كما ذكرنا، وللتذكير، يحمي معدل الفائدة الفاحشة المستهلكين من الشهية المصرفية المفرطة. وبالتالي، لا تستطيع البنوك منح قروض تتجاوز نسبة المئوية السنوية لتكلفة الاقتراض (TAEG) معدل الفائدة الفاحشة، مما أعاق إتمام الصفقات في عام 2022.

في 1 يناير، تم رفع معدل الفائدة الفاحشة مرة أخرى، بفضل المراجعة الربعية التي أجراها بنك فرنسا، ليصل إلى 3.57٪ للقروض المبرمة لمدة 20 عامًا أو أكثر (مقابل 3.53٪ لتلك التي تتراوح مدتها بين 10 و20 عامًا). ثم تم رفع معدل الفائدة الفاحشة مرة أخرى إلى 3.8٪ اعتبارًا من 1 فبراير. وفي الوقت نفسه، أعلن بنك فرنسا أنه سيتم مراجعته شهريًا حتى 1 يوليو.

في حين أن هذه الإجراءات تبدو مريحة للحصول على قرض عقاري في أفضل الظروف – تجدر الإشارة إلى أنه كان محددًا عند 2.41٪ قبل عام – فإن الاتجاه يتبع في الواقع ببساطة زيادة أسعار الفائدة التي تفرضها البنوك، وتستمر بعض الطلبات في الترجح حول الحد أو تكافح للإتمام رغم صفات لا يمكن إنكارها. إن الإجراء الرئيسي الذي اتخذه بنك فرنسا يمكّن العديد من الصفقات من المضي بسلاسة أكبر. ومع ذلك، يظل معدل الفائدة الفاحشة متغيرًا يجب مراقبته، وإذا لزم الأمر، هناك حلول لتحسين طلبك والحصول على قرضك العقاري.

أحجام المبيعات

يلاحظ البعض أن عام 2022 شهد انخفاض عدد صفقات العقارات مقارنة بعام 2021. وفي هذا الصدد، يجب التأكيد على أن عام 2021 استفاد من الهدوء النسبي لعام 2020 لتعويض الوقت الضائع وحطم جميع الأرقام القياسية. وبدلاً من الانخفاض، نحن أكثر ميلا للتوقع العودة إلى وضع طبيعي.

بالإضافة إلى ذلك، ولأسباب أخرى سبق ذكرها، تم منع العديد من الصفقات أو إبطاءها بسبب حاجز معدل الفائدة الفاحشة والحاجة إلى تحسين الطلبات. ولم يتمكن العديد من المشترين ًا، على سبيل المثال، من المضي قدمًا في مشاريعهم ولكن قد يتمكنون من المحاولة مرة أخرى في عام 2023. وبقي مشترون آخرون بانتظار رفع معدل الفائدة الفاحشة ويجب أن يكون بداية هذا العام ديناميكية على جميع الجبهات – ربما مع قفزة أخرى في أحجام المبيعات.

الضرائب

لختم الأمر، دعونا نلقي نظرة على التغييرات في الضرائب المطبقة على العقارات، والتي قد يكون لها تأثير على المبيعات واستراتيجيات أصحاب العقارات.

على سبيل المثال، قد يشجع مضاعفة عجز ضريبة العقارات على القيام بأعمال تعزيز لتحسين الأداء الطاقوي، بدلاً من السعي لبيع عقار بتصنيف EPC ضعيف. للمرجعية، تنص المادة 156 من القانون الضريبي العام الآن على أن حد عجز ضريبة العقارات محدد بـ 21,400 يورو “بقدر مبلغ المصروفات القابلة للخصم من أعمال تجديد الطاقة التي تمكّن العقار من الانتقال من فئة طاقة E أو F أو G إلى فئة أداء طاقوي A أو B أو C أو D في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2025”.

في العقارات الزراعية، تخضع مجموعات الأراضي والأراضي الزراعية (GFA) الخاضعة للتبرع المجاني للإعفاء من ضريبة التبرع أو الميراث بنسبة تصل إلى 75٪ من قيمتها حتى 300,000 يورو، و50٪ بعد ذلك. وهذا يسهل التحويل بين الأجيades ويخفف العبء الضريبي على الورثة.

بالنسبة للمستثمرين، لاحظوا التخفيض التدريجي في الإعفاء الضريبي المطبق عبر نظام Pinel، في عامي 2023 و2024. ومن جانبها، يقترب نظام Censi-Bouvard من النهاية بالنسبة للاقتناءات الجديدة.

أخيرًا، في حين أن ضريبة المجلس المحلي للإقامة الرئيسية أصبحت رسميًا من الماضي، فإن هذا ليس الحال على الإطلاق بالنسبة للإقامات الثانوية، حيث يلاحظ أصحابها (بالمقابل؟) ارتفاعًا كبيرًا في المعدل في معظم الحالات. وينطبق هذا أيضًا على ضريبة سقائف الحدائق، التي تقفز بنسبة 8٪ في عام 2023. وقد يؤثر هذا ربما إلى حد ما على سوق العقارات من خلال بيع العقارات التي أصبحت مكلفة ضريبيًا أكثر من اللازم.

كونوا يقظين في جميع هذه النقاط عند النظر في مشاريعكم العقارية في عام 2023!