Mercado inmobiliario 2023: Variables a tener en cuenta
Muchos proyectos vitales relacionados con la propiedad se vieron truncados en 2022 tras los cambios en ciertas variables clave. Los compradores, vendedores y profesionales del sector tuvieron que adaptar sus ambiciones y acciones a un panorama cambiante e incierto. Esto se aplica especialmente al aumento progresivo de la tasa de usura.
Muchos proyectos vitales relacionados con la propiedad se vieron truncados en 2022 tras los cambios en ciertas variables clave. Los compradores, vendedores y profesionales del sector tuvieron que adaptar sus ambiciones y acciones a un panorama cambiante e incierto. Esto se aplica especialmente al aumento progresivo de la tasa de usura.
El año 2023 presenta tantas incertidumbres, ya que las tendencias observables luchan por revelar una imagen clara de cómo será el mercado inmobiliario del mañana. Analizando la evolución de cada variable importante, todos deben desarrollar una estrategia precisa para hope para avanzar. Encontrar el momento adecuado para comprar, para vender, para presentar una solicitud acorde con el proyecto, etc. Las apuestas son significativas, y intentaremos definir su alcance.
Tasas de interés de préstamos inmobiliarios
La primera variable que actualmente genera un considerable debate es el tipo de interés medio, que ha aumentado significativamente desde principios de 2022, independientemente del plazo del préstamo. Todos los especialistas coinciden en que esta tendencia continuará, y parece probable que se alcance el umbral del 3% para un préstamo estándar a 20 años este año.
Este desarrollo está sin duda truncando muchos proyectos inmobiliarios y animando un comienzo de año dinámico, en anticipación a préstamos más caros si se solicitan más tarde, así como a dificultades para aprobar ciertas solicitudes que tienen ratios de endeudamiento ligeramente ajustadas.
Niveles de precios de propiedades
En contraposición a la tendencia de que el crédito se encarece, otra tendencia a la baja puede observarse en el precio de las propiedades que entran al mercado – o más bien, los niveles de precios en los que se están completando transacciones. Varios factores lo explican.
En primer lugar, el impulso posterior al COVID condujo a un aumento significativo – y artificial – de los niveles de precios en 2021 y principios de 2022. En muchas regiones, el aumento se ha estabilizado desde entonces, y algunas de las bajadas observadas pueden reflejar también un retorno a niveles de precios más lógicos (razonables?).
Además, todavía relacionado con la crisis sanitaria, el fenómeno del éxodo rural ha llevado a una disminución de la demanda dentro de las grandes ciudades, donde las bajadas de precios son más pronunciadas. La menor demanda lleva lógicamente a los propietarios a reducir sus precios de venta para vender.
Furthermore, the difficulty in obtaining a property loan hampered by the usury rate, which we will return to below, may explain limited offers from buyers who would naturally be purchasing properties on the market. Once again, owners have no choice if they want to sell quickly but to reduce their net selling price.
Finally, the arrival on the market of properties known as “thermal sieves”, namely those threatened with a progressive ban on renting and which may include properties rated E, F and G on the energy performance certificate (EPC), does not help maintain prices. From 1st January 2023, some of them fell below the energy indecency threshold (450kWh/m² of annual electricity consumption) and their rental is already illegal. One can easily imagine owners of such properties who do not wish to carry out significant works putting them on the market at rock-bottom prices.
Todo esto explica sin duda en gran medida la caída observada en los precios de transacción. La verdadera pregunta sigue siendo: ¿continuarán los niveles generales de precios de propiedades su descenso y estamos asistiendo a un cambio genuino del mercado en esta dirección?
La tasa de usura
Como mencionamos, y para recapitular, la tasa de usura protege a los consumidores del apetito bancario excesivo. Los bancos no pueden así conceder préstamos cuyo tipo porcentual anual (TPA) exceda la tasa de usura, lo que dificultó la realización de transacciones en 2022.
El 1 de enero, la tasa de usura volvió a subir, gracias a la revisión trimestral realizada por el Banco de Francia, alcanzando el 3,57% para préstamos concluidos por una duración de 20 años o más (contra el 3,53% para aquellos con una duración de entre 10 y 20 años). La tasa de usura volvió a subir hasta el 3,8% a partir del 1 de febrero. Al mismo tiempo, el Banco de Francia anunció que se revisaría mensualmente hasta el 1 de julio.
Aunque esta medida parece cómoda para contraer un préstamo inmobiliario en las mejores condiciones – recordemos que se fijó en el 2,41% hace un año –, la tendencia en realidad solo sigue el aumento de los tipos cobrados por los bancos, y algunas solicitudes siguen rondando el límite o tienen dificultades para completarse a pesar de indudables cualidades. La medida emblemática adoptada por el Banco de Francia permite que muchas transacciones avancen con mayor fluidez. Sin embargo, la tasa de usura sigue siendo una variable a controlar, y si es necesario, existen soluciones para mejorar su solicitud y obtener su préstamo inmobiliario.
Volúmenes de ventas
Algunos señalan que 2022 vio disminuir el número de transacciones inmobiliarias en comparación con 2021. En este punto, debe destacarse que 2021 se benefició de la calma relativa de 2020 para recuperar el tiempo perdido y batió todos los récords. Más que un descenso, somos más propensos a esperar un retorno a la normalidad.
Además, por las razones expuestas anteriormente, muchas transacciones fueron impedidas o ralentizadas por la barrera de la tasa de usura y la necesidad de mejorar las solicitudes. Muchos compradores de vivienda primera, por ejemplo, no pudieron avanzar con su proyecto pero pueden intentar de nuevo en 2023. Otros compradores permanecieron pendientes de una tasa de usura elevada y el comienzo de este año debería resultar dinámico en todos los frentes – quizás con un nuevo salto en los volúmenes de ventas.
Fiscalidad
Para concluir, examinemos los cambios en la fiscalidad aplicable a la propiedad, que pueden tener repercusiones en las ventas y en las estrategias de los propietarios.
El doblamiento del déficit de impuesto de propiedad, por ejemplo, puede incentivar la realización de obras de refuerzo para mejorar el rendimiento energético, en lugar de intentar vender una propiedad con una calificación deficiente del DPE. A título de referencia, el Artículo 156 del Código General de Impuestos establece ahora que el límite del déficit de impuesto de propiedad se fija en 21.400 € “hasta el importe del gasto deducible en obras de renovación energética que permita a una propiedad pasar de una clase energética E, F o G a una clase de rendimiento energético A, B, C o D a más tardar el 31 de diciembre de 2025”.
En la propiedad agrícola, los grupos de tierras y tierras agrícolas (GFA) sujetos a donación gratuita están exentos del impuesto de donación o herencia hasta el 75% de su valor hasta 300.000 €, y el 50% más allá de esto. Esto facilita la transferencia intergeneracional y alivia a los herederos de tributación.
Para los inversores, obsérvese la reducción progresiva de la desgravación fiscal aplicable a través del esquema Pinel, en 2023 y 2024. El esquema Censi-Bouvard, por su parte, llega a su fin para las nuevas adquisiciones.
Finalmente, mientras que el impuesto municipal para la residencia principal es oficialmente cosa del pasado, este no es en absoluto el caso de las residencias secundarias, cuyos propietarios están observando (¿a cambio?) un aumento significativo del tipo en la mayoría de los casos. Esto también ocurre con el impuesto de cobertizos de jardín, que se dispara un 8% en 2023. Esto puede quizás influir algo en el mercado inmobiliario a través de la venta de propiedades que se han vuelto fiscalmente demasiado costosas.
¡Esté atento a todos estos puntos al considerar sus proyectos inmobiliarios en 2023!
