2023年房地产市场：值得关注的变量

许多与房产相关的人生规划在2022年因某些关键变量的变化而被扰乱。买家、卖家及业内人士不得不在不断变化且不确定的环境中调整他们的期望和行动。这尤其适用于利率上限的逐步上升。

2023年同样充满不确定性，因为可观察到的趋势难以描绘未来房地产市场的清晰图景。通过分析每个重要变量的演变，每个人都必须制定精确的战略以期抢占先机。寻找合适的购房时机、售房时机、提交符合项目需求的申请等。利害关系重大，我们将尝试界定其范围。

房产贷款利率

目前引发广泛讨论的第一个变量是平均利率，该利率自2022年初以来无论贷款期限如何都在显著上升。所有专家一致认为这一趋势将持续下去，而且标准20年期贷款很可能将在今年触及3%的大关。

这一发展无疑打乱了许多房产项目，并促使人们在新年开始时积极行动，以防日后申请贷款时成本更高，以及债务收入比略微紧张的申请可能难以获批。

房产价格水平

与信贷成本上升的趋势相反，另一种下行趋势体现在上市房产的价格上——更准确地说，是成交价格水平。有几个因素可以解释这一现象。

首先，疫情后的复苏导致2021年和2022年初价格水平出现显著且人为的上涨。在许多地区，涨幅现已趋于稳定，一些下跌也可能反映出回归更合理的价格水平。

此外，同样与卫生危机相关，农村外流现象导致大城市需求减少，而大城市的价格跌幅最为明显。需求下降自然导致业主降低要价以促成销售。

此外，由于利率上限（我们将在下文详述）导致难以获得房产贷款，这可能解释了本应在市场上购房的买家出手受限的原因。同样，如果业主希望快速售房，除了减少净售房价外别无选择。

最后，市场上出现被称为“热漏斗”的房产（即面临逐步禁止出租风险的房产，可能包括能源性能证书（EPC）评级为E、F和G的房产）也无助于维持价格。自2023年1月1日起，其中一些房产已低于能源不合规阈值（年电力消耗450kWh/m²），其出租已经非法。人们可以轻易想象不愿进行重大工程改造的此类房产业主正以极低的价格将房源投放市场。

所有这些无疑在很大程度上解释了成交价格的下跌。真正的问题是：整体房产价格水平是否将继续下行，我们是否正在见证市场朝这一方向的真正转变？

利率上限

如前所述，利率上限保护消费者免受过度贪婪的银行行为之害。银行因此无法发放年费率（APRC）超过利率上限的贷款，这阻碍了2022年交易的完成。

1月1日，在法国银行的季度审查下，利率上限再次上调，20年及以上期限的贷款达到3.57%（而10至20年期限的贷款为3.53%）。利率上限随后从2月1日起再次上调至3.8%。与此同时，法国银行宣布将每月审查一次，直至7月1日。

虽然这一措施似乎为以最优条件获得房产贷款提供了便利——请记住一年前该利率为2.41%——但这一趋势实际上只是在追随银行收费利率的上涨，一些申请继续在上限附近徘徊，或尽管资质毋庸置疑却难以完成。法国银行采取的旗舰措施使许多交易能够更顺利地进行。然而，利率上限仍是一个需要监控的变量，如有必要，有解决方案可以改善您的申请并获得房产贷款。

成交量

有人指出，2022年房产成交量较2021年有所下降。在这一点上，应该指出的是，2021年受益于2020年的相对平静以弥补失去的时间，并打破了所有纪录。与其说是下降，我们更倾向于预期回归正常。

此外，由于上述原因，许多交易被利率上限障碍和改善申请的需要所阻止或放缓。例如，许多首次购房者无法推进他们的项目，但可能在2023年再次尝试。其他购房者仍在等待利率上限上调，新的一年应该在各个方面都表现活跃——成交量可能进一步跃升。

税收政策

最后，让我们来看看适用于房产的税收变化，这可能会对销售和业主的策略产生影响。

例如，房产税赤字翻倍可能鼓励业主进行加固工程以改善能源性能，而不是试图出售能源性能证书评级较差的房产。参考《一般税法》第156条，现规定房产税赤字上限为21,400欧元”，以能源改造可抵扣支出为限，使房产最迟于2025年12月31日前从能源等级E、F或G提升至A、B、C或D能源性能等级”。

对于农业房产，无偿捐赠的农业用地和农业用地团体（GFA）可免征捐赠税或遗产税，价值在300,000欧元以内的部分可免除75%，超过部分免除50%。这有利于代际传承并减轻继承人的税负。

对于投资者，请注意通过Pinel计划的税收减免在2023年和2024年逐步减少。另一方面，Censi-Bouvard计划对新购房产即将结束。

最后，虽然主要居所的市政税正式成为历史，但对次要居所来说绝非如此，业主们注意到税率在大多数情况下都大幅上涨。花园小屋税也是如此，2023年飙升8%。这也许会通过对变得财政负担过重的房产的销售而对房地产市场产生一定影响。

在考虑2023年的房产项目时，请对所有这些要点保持警惕！