Immobilienmarkt 2023: Zu beobachtende Faktoren

Viele immobilienbezogene Lebensprojekte wurden im Jahr 2022 durch Änderungen bestimmter Schlüsselvariablen gestört. Käufer, Verkäufer und Branchenprofis mussten ihre Ambitionen und Handlungen an eine sich verändernde und unsichere Landschaft anpassen. Dies gilt insbesondere für den progressiven Anstieg des Zinssatzes (Taux d’Usure).

Das Jahr 2023 birgt ebenso viele Unsicherheiten, da beobachtbare Trends Schwierigkeiten haben, ein klares Bild davon zu zeichnen, wie der Immobilienmarkt von morgen aussehen wird. Durch die Analyse der Entwicklung jeder wichtigen Variable muss jeder eine präzise Strategie entwickeln, um die Nase vorn zu haben. Den richtigen Moment zum Kaufen, zum Verkaufen, zum Einreichen eines Antrags im Einklang mit dem Projekt zu finden, usw. Die Einsätze sind erheblich, und wir werden versuchen, ihren Umfang zu definieren.

Zinssätze für Immobilienkredite

Die erste Variable, die derzeit erhebliche Diskussionen auslöst, ist der durchschnittliche Zinssatz, der seit Anfang 2022 unabhängig von der Kreditlaufzeit erheblich gestiegen ist. Alle Spezialisten sind sich einig, dass dieser Trend anhalten wird, und es scheint wahrscheinlich, dass die 3%-Schwelle für einen Standardkredit über 20 Jahre in diesem Jahr erreicht wird.

Diese Entwicklung unterbricht zweifellos viele Immobilienprojekte und ermöglicht einen dynamischen Jahresauftakt, in Erwartung teurerer Kredite bei späterer Beantragung sowie Schwierigkeiten bei der Genehmigung bestimmter Anträge mit etwas engen Schulden-Einkommens-Quoten.

Immobilienpreise

Im Gegensatz zum Trend, dass Kredite teurer werden, kann ein anderer Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen auf dem Markt beobachtet werden – oder vielmehr die Preisniveaus, zu denen Transaktionen abgeschlossen werden. Mehrere Faktoren erklären dies.

Zunächst führte der Post-COVID-Boom zu einem signifikanten – und künstlichen – Anstieg der Preisniveaus in den Jahren 2021 und Anfang 2022. In vielen Regionen hat der Anstieg seitdem stabilisiert, und einige der beobachteten Rückgänge könnten auch eine Rückkehr zu logischeren (vernünftigeren?) Preisniveaus widerspiegeln.

Zudem, immer noch in Verbindung mit der Gesundheitskrise, hat das Phänomen der Landflucht zu einer Verringerung der Nachfrage in großen Städten geführt, wo die Preissenkungen am ausgeprägtesten sind. Geringere Nachfrage führt logischerweise dazu, dass Eigentümer ihre Verkaufspreise senken, um zu verkaufen.

Darüber hinaus könnte die Schwierigkeit, einen Immobilienkredit zu erhalten, die durch den Zinssatz (Taux d’Usure) behindert wird, auf den wir unten zurückkommen, begrenzte Angebote von Käufern erklären, die normalerweise Immobilien auf dem Markt kaufen würden. Eigentümer haben erneut keine andere Wahl, wenn sie schnell verkaufen wollen, als ihren Nettoverkaufspreis zu senken.

Schließlich hilft das Aufkommen von Immobilien auf dem Markt, die als „thermische Siebe” bezeichnet werden, nämlich diejenigen, die von einem progressiven Mietverbot bedroht sind und Immobilien umfassen können, die mit E, F und G in der Energieeffizienzklasse (DPE) bewertet sind, nicht dabei, die Preise aufrechtzuerhalten. Ab dem 1. Januar 2023 fielen einige von ihnen unter die Schwelle der Energieunwürdigkeit (450 kWh/m² jährlicher Stromverbrauch) und ihre Vermietung ist bereits illegal. Man kann sich leicht Eigentümer solcher Immobilien vorstellen, die keine umfangreichen Arbeiten durchführen wollen und sie zu Tiefstpreisen auf den Markt bringen.

All dies erklärt sicherlich zu einem großen Teil den beobachteten Rückgang der Transaktionspreise. Die eigentliche Frage bleibt: Werden die allgemeinen Immobilienpreise ihren Abstieg fortsetzen und erleben wir eine echte Marktverschiebung in diese Richtung?

Der Zinssatz (Taux d’Usure)

Wie bereits erwähnt, schützt der Zinssatz (Taux d’Usure) die Verbraucher vor übermäßigem Bankhunger. Banken können daher keine Kredite gewähren, deren effektiver Jahreszins (APRC) den Zinssatz (Taux d’Usure) überschreitet, was den Abschluss von Transaktionen im Jahr 2022 behinderte.

Am 1. Januar wurde der Zinssatz (Taux d’Usure) erneut angehoben, dank der vierteljährlichen Überprüfung durch die Banque de France, und erreichte 3,57% für Kredite mit einer Laufzeit von 20 Jahren oder mehr (gegenüber 3,53% für die mit einer Laufzeit zwischen 10 und 20 Jahren). Der Zinssatz (Taux d’Usure) wurde dann ab dem 1. Februar erneut auf 3,8% angehoben. Gleichzeitig kündigte die Banque de France an, dass er monatlich bis zum 1. Juli überprüft wird.

Während diese Maßnahme für die Aufnahme eines Immobilienkredites unter den besten Bedingungen komfortabel erscheint – man erinnere sich, dass sie vor einem Jahr bei 2,41% lag – folgt der Trend tatsächlich nur dem Anstieg der von den Banken berechneten Zinssätze, und einige Anträge schweben weiterhin um die Grenze oder scheitern trotz unbestreitbarer Qualitäten an der Fertigstellung. Die Flaggschiff-Maßnahme der Banque de France ermöglicht vielen Transaktionen, reibungmloser abzulaufen. Der Zinssatz (Taux d’Usure) bleibt jedoch eine Variable, die zu überwachen ist, und falls erforderlich, gibt es Lösungen zur Verbesserung Ihres Antrags und zur Erlangung Ihres Immobilienkredits.

Transaktionsvolumen

Einige stellen fest, dass 2022 die Anzahl der Immobilientransaktionen im Vergleich zu 2021 zurückging. In diesem Zusammenhang sollte darauf hingewiesen werden, dass 2021 von der relativen Ruhe des Jahres 2020 profitierte, um die verlorene Zeit aufzuholen, und alle Rekorde brach. Anstatt eines Rückgangs sind wir eher geneigt, eine Rückkehr zur Normalität zu erwarten.

Darüber hinaus wurden aus den oben dargelegten Gründen viele Transaktionen durch die Zinsschranke (Taux d’Usure) und die Notwendigkeit, Anträge zu verbessern, verhindert oder verlangsamt. Viele Erstkäufer konnten beispielsweise ihr Projekt nicht fortsetzen, aber könnten es 2023 erneut versuchen. Andere Käufer warteten auf einen angehobenen Zinssatz (Taux d’Usure) und der Beginn dieses Jahres sollte auf allen Fronten dynamisch sein – vielleicht mit einem weiteren Sprung bei den Transaktionsvolumen.

Besteuerung

Abschließend wollen wir uns die Änderungen der auf Immobilien anwendbaren Steuern ansehen, die Auswirkungen auf Verkäufe und die Strategien der Eigentümer haben könnten.

Die Verdoppelung des Grundsteuerdefizits kann beispielsweise dazu ermutigen, Verstärkungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz durchzuführen, anstatt zu versuchen, eine Immobilie mit einer schlechten DPE-Bewertung zu verkaufen. Zur Erinnerung: Artikel 156 der Abgabenordnung sieht nun vor, dass die Grundsteuerdefizitgrenze auf 21.400 € „bis zur Höhe der abziehbaren Ausgaben für Energiesparanlagen, die es einer Immobilie ermöglichen, spätestens bis zum 31. Dezember 2025 von einer Energieklasse E, F oder G zu einer Energieeffizienzklasse A, B, C oder D überzugehen”, festgelegt ist.

Bei landwirtschaftlichen Immobilien sind landwirtschaftliche Grundstücke und landwirtschaftliche Grundstücksgruppen (GFA), die einer unentgeltlichen Schenkung unterliegen, bis zu 75% ihres Wertes bis zu 300.000 € und 50% darüber hinaus von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer befreit. Dies erleichtert die intergenerationale Übertragung und entlastet die Erben von der Besteuerung.

Für Investoren beachten Sie die schrittweise Reduzierung des steuerlichen Sonderausgabenabzugs über das Pinel-System in den Jahren 2023 und 2024. Das Censi-Bouvard-System seinerseits endet für neue Erwerbungen.

Während die Grundsteuer für Erstwohnungen offiziell der Vergangenheit angehört, ist dies für Zweitwohnungen überhaupt nicht der Fall, deren Eigentümer eine signifikante Steigerung des Satzes in den meisten Fällen bemerken (als Gegenleistung?). Dies gilt auch für die Gartenhaussteuer, die 2023 um 8% in die Höhe schnellt. Dies könnte den Immobilienmarkt möglicherweise etwas durch den Verkauf von Immobilien beeinflussen, die steuerlich zu kostspielig geworden sind.

Seien Sie bei allen diesen Punkten für Ihre Immobilienprojekte im Jahr 2023 wachsam!