¿Cómo calcular correctamente la superficie de su propiedad?

Durante una venta de propiedad y especialmente en las grandes ciudades donde cada metro cuadrado cuenta, calcular correctamente la superficie de una propiedad en venta es esencial. Esto tendrá una influencia directa en el precio de venta adecuado, servirá como filtro para los compradores potenciales e incluso tendrá un efecto psicológico, positivo o negativo según sea el caso, en cada una de las paredes. Para evitar cometer un error, estas son las reglas que deben guiar su cálculo.

Cálculo de la superficie según la Ley Carrez

Esta legislación ha sido la referencia en esta materia desde su entrada en vigor en junio de 1997, y establece el estándar para calcular la superficie según una regla muy simple: cualquier espacio con una altura de techo superior a 1,80 metros se considera superficie habitable.

Sin embargo, las paredes, tabiques, conductos, escaleras y huecos de escalera deben deducirse del cálculo. Además, ciertas habitaciones no pueden tenerse en cuenta debido a su naturaleza; volveremos sobre esto más adelante. En las habitaciones con techos inclinados, deberá determinar qué área tiene una altura de techo superior al estándar de 1,80 metros. El resto de la habitación no puede contabilizarse, lo cual es particularmente importante para los dormitorios, que solo pueden considerarse como tales a partir de 9 metros cuadrados.

¿Para qué se utiliza el resultado?

En el caso de la reventa de una propiedad, la legislación mencionada hace necesario tener un cálculo preciso y declarar la superficie habitable en los documentos de venta. Esta es principalmente una obligación para la venta de una propiedad en copropiedad, ya sea nueva o usada, donde se intentará distinguir las áreas comunes de la superficie privada.

En el caso de un alquiler, el contrato de arrendamiento también debe verificar que la propiedad se considere decente, es decir, con una superficie superior a 9 metros cuadrados. Un inquilino que descubra que la superficie es menor de la anunciada también puede solicitar una reducción de su alquiler.

En el caso de las compras de obra nueva y las compras en plano (VEFA), la superficie habitable declarada en el contrato vincula al promotor. Likewise, es posible recurso si finalmente no aparece cuando se entrega la propiedad.

Finalmente, la superficie habitable permite a las autoridades fiscales calcular el valor catastral de alquiler, lo que ayuda a determinar los importes del impuesto municipal y la contribución territorial.

Flexibilidad para casas

En cuanto a la venta de una casa, la superficie puede simplemente estimarse, a menos que la propiedad esté en copropiedad horizontal, que debe distinguirse claramente de una urbanización: en copropiedad, el terreno pertenece a la comunidad whereas en una urbanización, se adquiere con la propiedad. En una casa, el cálculo de la superficie se utiliza principalmente para ayudar al comprador a visualizar la propiedad al publicar el anuncio y durante las visitas. Sin embargo, la precisión sigue siendo importante, aunque no se requiera documentación de apoyo. ¡Una diferencia significativa, posteriormente notada por los compradores que no tomaron la precaución de traer su cinta métrica durante las visitas, no estará exenta de consecuencias!

Para proteger a los compradores, una penalización espera a los vendedores que no son buenos en matemáticas: si la superficie real es más de un 5% inferior a la declarada en el acuerdo de venta, puede producirse una reducción del precio. Esta será proporcional al déficit de metros cuadrados. El comprador tiene un año para actuar, lo que también dará lugar a a los honorarios del abogado being recalculados en función del precio de venta real. Debe señalarse que un error a favor del comprador, sin embargo, no permite al vendedor solicitar un aumento de precio.

Precaución con las habitaciones excluidas de la superficie habitable

Un error puede provenir especialmente de las habitaciones tenidas en cuenta en el cálculo, ya que algunas están excluidas de la superficie habitable. Si, según la ley Carrez, todas las salas de estar, espacios de desván adaptados y entreplantas de construcción sólida deben contarse, sin embargo, debe excluir:

• sótanos y subterráneos sin terminar, • entreplantas desmontables, • terrazas y balcones, • áreas comunes, •áticos con una altura de techo inferior a 1,80 metros, • garajes.

A diferencia del cálculo realizado según los criterios de la Ley Boutin relativa al alquiler residencial, los talleres, invernaderos y logias pueden contabilizarse como superficie según la Ley Carrez bajo varias condiciones: deben ser completamente privados y su altura de techo debe superar los 1,80 metros.

Debe señalarse que los espacios de almacenamiento, como los armarios, se contabilizarán en términos de superficie, siempre que su techo tenga más de 1,80 metros de altura y su suelo esté al mismo nivel que el resto de la habitación.

¿Utilizar un profesional?

Si vive en copropiedad y está pensando en vender, le aconsejamos que recurra a los servicios de un topógrafo profesional. Además de los otros certificados obligatorios, pueden realizar la medición durante su visita y proporcionarle un certificado de Ley Carrez para entregar al abogado.

Nada le impide realizar el cálculo usted mismo, sin embargo, usted será responsable del resultado. El certificado de Ley Carrez transfiere el riesgo de error al profesional que lo emitió y le protege del riesgo de penalización.

Finalmente, tenga en cuenta que es válido de forma permanente, siempre que ninguna alteración modifique la distribución de las habitaciones o reduzca la superficie privada.

Como habrá comprendido, ya sea que una certificación de superficie habitable sea obligatoria o no, es mejor optar por la precisión. Las reglas de cálculo son complejas, lo que encourage using a professional cuya intervención, dependiendo de la ubicación, naturaleza y superficie de la propiedad, puede costar entre 60 y 150 libras. Si decide proceder usted mismo, puede adquirir un medidor de distancia láser a un coste razonable. Realizará los cálculos de superficie a partir de las mediciones tomadas, reduciendo así el riesgo de error.