Was Sie über eine Umschuldung in Frankreich wissen müssen

Bei diesem Vorgang kauft eine Bank Ihre aktuelle Hypothek mit Vorfälligkeitsentschädigung (ERC) und anderen Gebühren zurück.

In den letzten 14 Monaten sind die Renditen von Immobilienkrediten erheblich gesunken. Sie lagen durchschnittlich bei 5,15% im November 2008 und bei 3,45% im April 2010 (Quelle: Observatoire credit lodgement/CSA).

Der Rückgang zwischen Januar und Dezember 2009 hat die gleiche Auswirkung wie eine Preissenkung von 10%. Dieser Rückgang macht neue Käufer mehr als glücklich, aber das gilt nicht für diejenigen, die eine Hypothek zu höheren Zinssätzen abgeschlossen haben.

Berechnen Sie die Kosten dieses Vorgangs

Der Vorgang kann möglich sein, indem Ihre aktuelle Hypothek von einer anderen Bank zurückgekauft wird, aber in den meisten Fällen ist er kostspielig. Zunächst müssen Sie Vorfälligkeitsentschädigungen (ERC) zahlen. Diese betragen ca. 1,5% bis 3% des Restbetrags und sind auf sechs Monate Zinsen begrenzt. Vor einigen Jahren konnten Kreditnehmer mit ihren Bankern über diese ERC verhandeln (doch dies war in den letzten zwei Jahren deutlich schwieriger). Hinzu kommen die Bürgschaftsgebühren. Bei einer ersten Hypothek betragen sie 0,7% der Auszahlungsgebühren und 2% für die Stellung einer neuen Bürgschaft. Schließlich gibt es die Vertragsgebühren, die bis zu 1.000 € betragen können. Die Gesamtkosten können bis zu 5% des zu leihenden Betrags betragen. Dies könnte jedoch ein rentabler Vorgang sein, sollte jedoch zwei der drei folgenden erforderlichen Bedingungen erfüllen: Das restliche geliehene Kapital sollte 50.000 € übersteigen, die restliche Laufzeit sollte mehr als 10 Jahre betragen und der Kreditzins sollte einen Punkt Unterschied zur aktuellen Hypothek aufweisen.

Schließen Sie die Umschuldung in den ersten Jahren des Kredits ab

In der Tat bestehen die ersten Jahre einer Hypothek hauptsächlich aus Zinszahlungen. Mit der Zeit wird der Vorgang immer weniger vorteilhaft.

Verkürzen Sie die Rückzahlungsdauer

Die Umschuldung ist auch eine gute Gelegenheit, die Rückzahlungsdauer zu verkürzen, entweder durch Erhöhung der monatlichen Zahlungen oder durch Einzahlung eines zusätzlichen Eigenkapitals. Somit beträgt die Ersparnis bei einem im April 2008 aufgenommenen Kredit über 150.000 € mit einer Rendite von 5,05% über 20 Jahre durch die Umschuldung zu den aktuellen Marktbedingungen (3,48%) 27.946 €, wenn der Kreditnehmer die gleiche Laufzeit beibehält.

Zögern Sie nicht, einen Fachmann wie Sextant Mortgages zu kontaktieren, um Simulationen zu erhalten und zu sehen, ob der Vorgang wirklich vorteilhaft sein wird.

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