Cosa c'è da sapere sulla rinegoziazione del mutuo in Francia

L’operazione consiste nel riacquisto del mutuo attuale da parte di una banca con penali di estinzione anticipata (ERC) e altre spese.

Negli ultimi 14 mesi, i tassi dei mutui immobiliari hanno registrato un calo significativo. Sono passati dalla media del 5,15% di novembre 2008 al 3,45% di aprile 2010 (fonte: Observatoire credit lodgement/CSA).

Il calo registrato tra gennaio e dicembre 2009 ha lo stesso impatto di una riduzione del prezzo del 10%. Quindi questo ribasso rende felici i nuovi acquirenti, ma non è il caso di coloro che hanno stipulato un mutuo a tassi più elevati.

Calcolare il costo dell’operazione

L’operazione può essere possibile riacquistando l’attuale mutuo presso un’altra banca, ma nella maggior parte dei casi è costosa. Innanzitutto, è necessario pagare gli oneri di estinzione anticipata (ERC). Si tratta approssimativamente dell’1,5% al 3% dell’importo residuo, con un tetto di sei mesi di interessi. Alcuni anni fa, i mutuatari erano in grado di negoziare con le banche questi ERC (ma è diventato notevolmente più difficile negli ultimi due anni). A questi si aggiungono le spese di garanzia. Se dispone di un primo mutuo, sarà lo 0,7% delle spese di prelievo, e il 2% per la costituzione di una nuova garanzia. Infine, ci sono le spese contrattuali che possono arrivare fino a €1.000. Il costo totale può arrivare fino al 5% dell’importo da mutuare. Tuttavia, questa potrebbe essere un’operazione redditizia, ma devono essere soddisfatte due delle tre condizioni seguenti: il capitale residuo dovrebbe superare €50.000, la durata residua dovrebbe essere superiore a 10 anni e il tasso di mutuo dovrebbe avere un differenziale di 1 punto rispetto al mutuo attuale.

Completare la rinegoziazione durante i primi anni del mutuo

Infatti, i primi anni di un mutuo consistono principalmente nel pagamento degli interessi. Con il passare del tempo, l’operazione sarà sempre meno vantaggiosa.

Ridurre la durata del rimborso

La rinegoziazione è anche una buona opportunità per ridurre la durata del rimborso, sia aumentando l’importo delle rate mensili sia versando un capitale aggiuntivo. Così, con un mutuo di €150.000 stipulato nell’aprile 2008 con un tasso del 5,05% su 20 anni, il risparmio legato alla rinegoziazione alle condizioni attuali del mercato (3,48%), sale a €27.946 se il mutuatario mantiene la stessa durata. Infine, non esiti a rivolgersi a un professionista come Sextant Mortgages per ottenere simulazioni e vedere se l’operazione sarà realmente vantaggiosa.

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