Lo que debe saber sobre la renegociación de hipoteca en Francia

La operación consiste en la compra de su hipoteca actual por parte de un banco con comisiones por resolución anticipada (ERC) y otras tarifas.

Durante los últimos 14 meses, los rendimientos de los préstamos hipotecarios han experimentado un importante descenso. Pasaron del promedio del 5,15 % en noviembre de 2008 al 3,45 % en abril de 2010 (fuente: Observatoire du Crédit Logement/CSA).

El descenso producido entre enero y diciembre de 2009 tiene el mismo impacto que una reducción de precios del 10 %. Por lo tanto, esta caída hace felices a los nuevos compradores, pero no es el caso de quienes contrataron una hipoteca a tipos más altos.

Calcular el coste de esta operación

La operación puede ser posible mediante la recompra de su hipoteca actual por otro banco, pero en la mayoría de los casos resulta costosa. En primer lugar, debe pagar las comisiones por amortización anticipada (ERC). Son aproximadamente del 1,5 % al 3 % del capital restante y están limitadas a seis meses de intereses. Hace algunos años, los prestatarios podían negociar estas ERC con sus bancos (pero ha sido considerablemente más difícil durante los últimos dos años). A estas hay que añadir las comisiones de garantía. Si tiene una primera hipoteca, será el 0,7 % de las comisiones de disposición, y el 2 % para la constitución de una nueva garantía. Finalmente, están las comisiones de contrato que pueden ascender hasta 1.000 €. El coste total puede alcanzar el 5 % de la cantidad a prestado. Sin embargo, esta podría ser una operación rentable, pero debe cumplir dos de las tres condiciones siguientes: el capital prestado restante debe superar los 50.000 €, la duración restante debe ser superior a 10 años y el tipo de interés del préstamo debe tener 1 punto de diferencial con la hipoteca actual.

Completar la renegociación durante los primeros años del préstamo

En efecto, los primeros años de una hipoteca consisten principalmente en pagos de intereses. A medida que pasa el tiempo, la operación será cada vez menos beneficiosa.

Reducir el plazo de amortización

La renegociación también es una buena oportunidad para reducir el plazo de amortización, ya sea aumentando el importe de las mensualidades o aportando capital adicional. Así, con un préstamo de 150.000 € realizado en abril de 2008 con un rendimiento del 5,05 % a 20 años, el ahorro vinculado a la renegociación en las condiciones actuales del mercado (3,48 %), asciende a 27.946 € si el prestatario mantiene el mismo plazo. Por último, no dude en consultar a un profesional como Contactar con Sextant Mortgages para obtener simulaciones y ver si la operación será realmente ventajosa.