Private Vermieter und Mieter: wer zahlt was?

Praktizieren Sie oder erwägen Sie eine Investition in Mietimmobilien? Eine effektive Möglichkeit, ein Immobilienportfolio mit geringeren Kosten aufzubauen – vorausgesetzt, Ihre Berechnungen stimmen! Zwischen dem Eigentümer und seinem Mieter werden nicht alle immobilienbezogenen Kosten nach den Wünschen jeder Partei aufgeteilt. Das Gesetz legt detailliert die Kosten – und Verantwortlichkeiten – fest, die Sie an Ihren Mieter weitergeben können. Machen Sie es nicht falsch und folgen Sie dem Leitfaden!

Kosten im Zusammenhang mit einer Immobilie

Lassen Sie uns zunächst einige Definitionen klären. Der Besitz einer Immobilie brings inherent Kosten mit sich, die vom Eigentümer bezahlt werden müssen. Diese können bestimmte Steuern (hauptsächlich Grundsteuer oder Müllabfuhrsteuer), die physische Instandhaltung der Immobilie (und gegebenenfalls des Gebäudes), die Bezahlung von Rechnungen für Handwerker und Lieferanten (Energie, Wasser, routinemäßige Wartung der Gemeinschaftsbereiche und des Aufzugs, verschiedene Reparaturen usw.) oder die Vergütung der Verwaltungsgesellschaft umfassen.

Einige dieser Kosten können vom Eigentümer rechtmäßig von seinem Mieter zurückgefordert werden. Die als Mietnebenkosten bezeichneten Kosten werden durch das Gesetz vom 6. Juli 1989 in 3 Kategorien eingeteilt:

• Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Nutzung der verschiedenen Elemente der gemieteten Immobilie;

• Routinewartungskosten und kleinere Reparaturen an Elementen der Gemeinschaftsnutzung der gemieteten Immobilie;

• Steuern, die den Diensten entsprechen, die der Mieter direkt genießt.

Der Mietvertrag muss die auf den Mieter entfallenden Kosten auflisten. Ihr Betrag und ihre genaue Aufschlüsselung müssen klar angegeben werden. Der Eigentümer seinerseits behält die Verpflichtung, bestimmte Ausgaben zu bezahlen, die mehr mit dem Wert und dem allgemeinen Zustand der Immobilie zusammenhängen.

Die Aufteilung in der Praxis

Zunächst hat der Mieter die Pfahlverbindlichkeit, Verbrauchsmaterialien wie kaltes Wasser, Strom und Gas zu bezahlen. Warmwasser und Heizung kommen hinzu, wenn sie gemeinschaftlich sind. Bei einem Haus werden diese Kosten direkt vom Mieter vertraglich vereinbart und bezahlt, der sie daher nicht an den Eigentümer erstattet.

Der nächste Teil der Mietnebenkosten betrifft die Routinewartung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes (falls zutreffend). Dies umfasst die Reinigung, die im Allgemeinen an ein Reinigungsunternehmen ausgelagert wird, die Aufzugswartung, die Gartenpflege und andere Dienstleistungen, die von den Eigentümern in Anspruch genommen werden können.

Schließlich sind die Steuern, die sich auf den reibungslosen täglichen Betrieb der Miete beziehen, vom Mieter erstattungsfähig: Straßenreinigung und Müllabfuhr.

Der Eigentümer seinerseits muss alle Ausgaben für größere Instandhaltung des Gebäudes (Fassadensanierung, Aufzugssicherheitsarbeiten, Dach- und Schornsteinpflege), die Anlage von Gärten und anderen Außen- oder Gemeinschaftsbereichen allein bezahlen.

Ebenso sind der Austausch von Gemeinschaftsausrüstung (Türsprechanlage, Müllbehälter) oder Ausrüstung, die mit der Immobilie zusammenhängt (Boiler, Warmwasserbereiter, Fenster oder Küchengeräte, wenn die Küche von Anfang an voll ausgestattet vermietet wird), seine Verantwortung.

Verwaltungsgesellschaftsgebühren und andere Verwaltungskosten bleiben vollständig in seiner Verantwortung.

Das Gehalt des Hausmeisters unterliegt einer Aufteilung: 75% sind vom Mieter zu zahlen, wenn der Mitarbeiter die Gemeinschaftsreinigung und Müllentsorgung übernimmt, ansonsten 40%.

Die Verantwortung des Mieters

Während der Eigentümer eine Immobilie in gutem Zustand vermieten und größere Arbeiten oder Reparaturen durchführen muss, besteht die Hauptpflicht des Mieters darin, die Immobilie friedlich zu nutzen und keine wesentlichen Veränderungen daran vorzunehmen. Wir erwähnen hier den Begriff der Verantwortlichkeit, da er zusätzliche Kosten für den Mieter verursachen kann, die nicht in den Nebenkosten enthalten sind.

Er muss sie auch durch Reinigungsarbeiten insbesondere in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten: Wände, Böden, Außenbereiche usw. Der Mieter ist auch für kleinere interne Reparaturen verantwortlich. Dies ist erwähnenswert, da es die Hauptquelle von Streitigkeiten zwischen Mietern und Eigentümern hinsichtlich der Bewertung der Effektivität des Mieters in dieser Angelegenheit ist – mit der bei Einzug gezahlten Kaution auf dem Spiel.

Es sollte auch beachtet werden, dass der Mieter verpflichtet ist, eine Versicherung abzuschließen, die die Immobilie gegen Unfälle und andere Mietrisiken (Naturkatastrophen, Wasserschäden, Feuer, Einbruch usw.) absichert. Er ist verpflichtet, dem Eigentümer auf Verlangen jährlich einen Nachweis zu erbringen.

Die Aufteilung der finanziellen Lasten zwischen einem Eigentümer und seinem Mieter ist gesetzlich definiert, was es ermöglicht, gegebenenfalls gegen den Eigentümer vorzugehen. Es bestehen jedoch rechtliche Unklarheiten bei bestimmten Punkten, die regelmäßig zu Streitigkeiten führen und die Erstattung der Kaution dem Ermessen des Eigentümers überlassen: der Zustand der Wände zum Beispiel oder ein Gegenstand, der vom Mieter oder durch Abnutzung beschädigt worden sein könnte. Es ist am besten, Ihren Mieter sorgfältig auszuwählen – und umgekehrt!

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