Particuliere verhuurders en huurders: wie betaalt wat?

Oefent u een huurwoninginvestering uit of overweegt u deze? Een effectieve manier om tegen lagere kosten een vastgoedportefeuille op te bouwen, mits uw berekeningen kloppen! Tussen de eigenaar en hun huurder worden niet alle met de woning samenhangende kosten verdeeld naar ieders wensen. De wet stelt gedetailleerd de kosten – en verantwoordelijkheden – vast die u aan uw huurder kunt doorberekenen. Maak geen fouten en volg de gids!

Kosten met betrekking tot een woning

Laten we beginnen met het verduidelijken van enkele definities. Het bezit van een woning brengt inherent kosten met zich mee die door de eigenaar moeten worden betaald. Hiertoe kunnen bepaalde belastingen (voornamelijk onroerendezaakbelasting of afvalstoffenheffing), fysiek onderhoud van de woning (en desgewenst het gebouw), betaling van facturen van aannemers en leveranciers (energie, water, routineonderhoud van gemeenschappelijke ruimten en de lift, diverse reparaties, etc.) of de beloning van de syndic behoren.

Van deze kosten kunnen sommige door de eigenaar rechtmatig worden verhaald op hun huurder. De wet van 6 juli 1989 groepeert deze, bekend als huurlasten, in 3 categorieën:

• geleverde diensten met betrekking tot het gebruik van de verschillende elementen van de verhuurde woning;

• routineonderhoudskosten en kleine reparaties aan elementen van gemeenschappelijk gebruik van de verhuurde woning;

• belastingen die overeenkomen met diensten die de huurder direct geniet.

De huurovereenkomst moet uitputtend het gedeelte van de kosten vermelden dat aan de huurder kan worden toegerekend. Het bedrag en de nauwkeurige specificatie moeten duidelijk worden vermeld. De eigenaar behoudt daarentegen de verplichting om bepaalde uitgaven te betalen die meer verband houden met de waarde en de algehele staat van de woning.

De verdeling in de praktijk

Ten eerste heeft de huurder de plicht om verbruiksgoederen te betalen, zoals koud water, elektriciteit en gas. Warm water en verwarming komen daar bovenop wanneer deze gemeenschappelijk zijn. Bij een huis worden deze kosten rechtstreeks door de huurder aangegaan en betaald, waardoor deze de eigenaar niet vergoedt.

Het volgende deel van de huurlasten betreft het routineonderhoud van de gemeenschappelijke ruimten van het gebouw (indien van toepassing). Dit omvat schoonmaak, doorgaans uitbesteed aan een schoonmaakbedrijf, liftonderhoud, tuinonderhoud en andere diensten die door de mede-eigenaars kunnen worden afgesloten.

Ten slotte zijn de belastingen met betrekking tot het soepele dagelijkse beheer van de huur verhaalbaar op de huurder: straatreiniging en afvalinzameling.

De eigenaar moet daarentegen alleen alle kosten betalen met betrekking tot groot onderhoud van het gebouw (gevelrenovatie, liftconforme werkzaamheden, dak- en schoorsteenonderhoud), aanleg van tuinen en andere externe of gemeenschappelijke decoraties.

Evenzo valt de vervanging van gemeenschappelijke apparatuur (deurgordijn, vuilnisbakken) of apparatuur met betrekking tot de woning (ketel, warmwatertoestel, ramen, of keukenapparatuur indien de keuken van meet af aan volledig uitgerust wordt verhuurd) onder hun verantwoordelijkheid.

Kosten voor de syndic en andere beheerskosten blijven volledig hun verantwoordelijkheid.

Het salaris van de conciërge is onderworpen aan verdeling: 75% is betaalbaar door de huurder indien de medewerker gemeenschappelijke schoonmaak en vuilnisbakkenbeheer afhandelt, anders 40%.

De verantwoordelijkheid van de huurder

Hoewel de eigenaar een woning in goede staat moet verhuren en grote werken of reparaties moet uitvoeren, is de primaire verantwoordelijkheid van de huurder om de woning rustig te bewonen en geen significante wijzigingen aan te brengen. We vermelden het begrip verantwoordelijkheid hier, omdat het extra kosten voor de huurder kan genereren die niet in de kosten zijn inbegrepen.

Zij moeten deze ook in de oorspronkelijke staat houden, met name door schoonmaakwerkzaamheden: muren, vloeren, buitenruimten, etc. De huurder is ook verantwoordelijk voor kleine interne reparaties. Dit is vermeldenswaardig, aangezien dit de voornaamste bron van geschillen tussen huurders en verhuurders is met betrekking tot de beoordeling van de effectiviteit van de huurder in deze kwestie – met de betaalde waarborgsom bij de intrek op het spel.

Er moet ook worden opgemerkt dat de huurder verplicht is een verzekering af te sluiten die de woning dekt tegen ongevallen en andere verhuurisico’s (natuurramp, waterschade, brand, diefstal, etc.). Zij zullen jaarlijks op verzoek bewijs aan de eigenaar moeten verstrekken.

De verdeling van de financiële last tussen een eigenaar en hun huurder is bij wet gedefinieerd, waardoor het mogelijk is om indien nodig op te treden tegen de eigenaar. Er blijft echter juridische ambiguïteit bestaan op bepaalde punten die regelmatig aanleiding geven tot geschillen en de teruggave van de waarborgsom aan het oordeel van de eigenaar overlaten: de staat van de muren, bijvoorbeeld, of een item dat door de huurder of door slijtage beschadigd kan zijn. Het is het beste om uw huurder zorgvuldig te selecteren, en vice versa!

U moet ook lezen: Uw woning is illegaal bewoond: welke rechtsmiddelen heeft u?