Propietarios e inquilinos privados: ¿quién paga qué?

¿Practica o está considerando invertir en propiedad en alquiler? Una forma efectiva de construir un patrimonio inmobiliario a menor costo, ¡siempre que sus cálculos sean correctos! Entre el propietario y su inquilino, no todos los costos relacionados con la vivienda se dividen según los deseos de cada uno. La ley detalla los gastos – y las responsabilidades – que puede transferir a su inquilino, por lo que no se equivoque y siga la guía.

Gastos relacionados con una propiedad

Comencemos por aclarar algunas definiciones. Ser propietario de una propiedad genera gastos inherentes que debe pagar el propietario. Estos pueden incluir ciertos impuestos (principalmente el impuesto local sobre bienes inmuebles o la tasa de recogida de residuos), el mantenimiento físico de la propiedad (y del edificio, si procede), el pago de facturas de contratistas y proveedores (energía, agua, mantenimiento routine de las zonas comunes y el ascensor, diversas reparaciones, etc.) o la remuneración de la compañía de gestión de propiedad libre, si procede.

Entre estos gastos, algunos pueden ser legítimamente recuperados por el propietario de su inquilino. Conocidos como gastos de alquiler, la ley de 6 de julio de 1989 los agrupa en 3 categorías:

• Servicios prestados relacionados con el uso de los distintos elementos de la propiedad alquilada;

• Gastos de mantenimiento routine y reparaciones menores en elementos de uso común de la propiedad alquilada;

• Impuestos correspondientes a servicios que el inquilino disfruta directamente.

El contrato de alquiler debe enumerar exhaustivamente la parte de los gastos atribuible al inquilino. Su importe y desglose preciso deben indicarse claramente. El propietario, por su parte, retiene la obligación de pagar ciertos gastos más relacionados con el valor y el estado general de la propiedad.

La división en la práctica

En primer lugar, el inquilino tiene la obligación de pagar los consumibles como agua fría, electricidad y gas. El agua caliente y la calefacción se añaden cuando son comunitarios. En una casa, estos gastos son contratados y pagados directamente por el inquilino, por lo que no reimburse al propietario.

La siguiente parte de los gastos de alquiler se refiere al mantenimiento routine de las zonas comunes del edificio (si procede). Esto incluye la limpieza generalmente externalizada a una empresa de limpieza, el mantenimiento del ascensor, el mantenimiento de los jardines y otros servicios que pueden contratar los propietarios.

Finalmente, los impuestos relacionados con el funcionamiento diario del alquiler son recuperables del inquilino: limpieza de calles y recogida de residuos.

El propietario, por su parte, debe pagar solo todos los gastos relacionados con el mantenimiento mayor del edificio (renovación de fachadas, trabajos de conformité del ascensor, mantenimiento del tejado y la chimenea), creación de jardines y otras decoraciones exteriores o comunitarias.

Del mismo modo, la sustitución de equipos comunitarios (sistema de portero automático, contenedores) o equipos relacionados con la propiedad (calentador de agua, ventanas, o equipamiento de cocina si la cocina se alquila completamente equipada desde el principio) son responsabilidad suya.

Los honorarios de la compañía de gestión de propiedad libre y otros costos de gestión permanecen enteramente bajo su responsabilidad.

El salario del conserje está sujeto a división: el 75% es pagadero por el inquilino si el empleado se encarga de la limpieza comunitaria y la gestión de contenedores, el 40% en caso contrario.

La responsabilidad del inquilino

Mientras que el propietario debe alquilar una propiedad en buenas condiciones y realizar trabajos mayores o reparaciones, la obligación principal del inquilino es ocupar la propiedad pacíficamente y no realizar alteraciones significativas en ella. Mencionamos la noción de responsabilidad aquí, ya que puede generar costos adicionales para el inquilino que no están incluidos en los gastos.

También debe mantenerla en su estado original, especialmente a través de actividades de limpieza: paredes, suelos, zonas exteriores, etc. El inquilino también es responsable de las reparaciones menores internas. Esto vale la pena mencionarlo, ya que es la principal fuente de disputa entre inquilinos y propietarios respecto a la evaluación de la efectividad del inquilino en este asunto – con la fianza pagada al momento de la entrada en juego.

También debe señalarse que el inquilino está obligado a contratar un seguro que cubra la propiedad contra accidentes y otros riesgos del alquiler (desastre natural, daños por agua, incendio, robo, etc.). Se le exigirá proporcionar pruebas al propietario, anualmente si así se solicita.

La división de la carga financiera entre un propietario y su inquilino está definida por la ley, lo que hace posible actuar contra el propietario si es necesario. Sin embargo, la ambigüedad legal persiste en ciertos puntos que regularmente dan lugar a disputas y dejan el reembolso de la fianza a discreción del propietario: el estado de las paredes, por ejemplo, o un artículo que puede haber sido dañado por el inquilino o por el desgaste. ¡Es mejor elegir a su inquilino cuidadosamente, y viceversa!

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