בעלי נכסים פרטיים ושוכרים: מי משלם על מה?

האם אתה עוסק או שוקל להשקיע בנכס להשכרה? דרך יעילה לבנות תיק נכסים בעלות נמוכה יותר, בתנאי שהחישובים שלך נכונים! בין הבעלים לשוכר שלהם, לא כל עלויות הדיור מתחלקות לפי רצון כל אחד. החוק מפרט באופן מלא את החיובים – והאחריות – שניתן להעביר לשוכר שלך, אז אל תטעה ועקוב אחר המדריך!

חיובים הקשורים לנכס

בואו נתחיל בהבהרת כמה הגדרות. בעלות על נכס כרוכה בחיובים מובנים שהבעלים חייב לשלם. אלה עשויים לכלול מיסים מסוימים (בעיקר ארנונה או מס איסוף אשפה), תחזוקה פיזית של הנכס (ושל הבניין כאשר רלוונטי), תשלום חשבונות קבלנים וספקים (אנרגיה, מים, תחזוקה שוטפת של אזורים משותפים והמעלית, תיקונים שונים וכו’) או שכר הטרחה של חברת ניהול החזקה במידת הצורך.

מבין חיובים אלה, חלקם ניתנים לגבייה באופן לגיטימי על ידי הבעלים מהשוכר שלהם. הידועים כחיובי שכירות, חוק מ-6 ביולי 1989 מקבץ אותם ל-3 קטגוריות:

• שירותים הניתנים הקשורים לשימוש באלמנטים השונים של הנכס השכור;

• הוצאות תחזוקה שוטפת ותיקונים קטנים על אלמנטים של שימוש משותף של הנכס השכור;

• מיסים המתאימים לשירותים שהשוכר נהנה מהם ישירות.

חוזה השכירות חייב לפרט באופן מקיף את חלק החיובים המיוחס לשוכר. הסכום והפירוט המדויק שלהם חייבים להיות מצוינים בבירור. הבעלים, מצדו, שומר על החובה לשלם הוצאות מסוימות הקשורות יותר לערך הנכס ומצבו הכללי.

החלוקה בפועל

ראשית, לשוכר יש חובה לשלם על צריכת מוצרים כמו מים קרים, חשמל וגז. מים חמים וחימום מתווספים כאשר הם משותפים. בבית פרטי, הוצאות אלה מוסכמות ישירות ומשולמות על ידי השוכר שלכם, ולכן הוא אינו מחזיר לבעלים.

חלק הבא של חיובי השכירות מתייחס לתחזוקה שוטפת של האזורים המשותפים של הבניין (במידת הצורך). זה כולל ניקיון שבדרך כלל מופקד לחברת ניקיון, תחזוקת מעלית, תחזוקת גינה ושירותים אחרים שעשויים להילקח על ידי בעלי החזקה.

לבסוף, מיסים הקשורים לתפעול השוטף של השכירות ניתנים לגבייה מהשוכר: ניקוי רחובות ואיסוף אשפה.

הבעלים, מצדו, חייב לשלם לבד את כל ההוצאות הקשורות לתחזוקה משמעותית של הבניין (שיפוץ חזית, עבודות תאימות מעלית, תחזוקת גג וארובה), יצירת גינות וקישוטים חיצוניים או משותפים אחרים.

באופן דומה, החלפת ציוד משותף (מערכת כניסה לדלת, מאגרי אשפה) או ציוד הקשור לנכס (דוד, מחמם מים, חלונות, או ציוד מטבח אם המטבח מושכר מצויד במלואו מההתחלה) הם באחריותו.

דמי ניהול חברת ניהול החזקה ועלויות ניהול אחרות נשארות באחריותו המלאה.

שכר השומר כפוף לחלוקה: 75% משולם על ידי השוכר אם העובד מטפל בניקוי משותף וניהול מאגרי אשפה, 40% אחרת.

אחריות השוכר

בעוד שהבעלים חייב להשכיר נכס במצב טוב ולבצע עבודות גדולות או תיקונים, החובה העיקרית של השוכר היא להתגורר בנכס בשלום ולא לבצע שינויים משמעותיים בו. אנו מזכירים את מושג האחריות כאן, כי הוא עלול ליצור עלויות נוספות עבור השוכר שאינן כלולות בחיובים.

הוא חייב גם לתחזק אותו במצבו המקורי, באמצעות פעילויות ניקוי בפרט: קירות, רצפות, אזורים חיצוניים וכו’. השוכר אחראי גם לתיקונים קטנים פנימיים. הדבר ראוי לציון מכיוון שזהו מקור המחלוקת העיקרי בין שוכרים לבעלים ביחס להערכת יעילות השוכר בנושא זה – כאשר הפיקדון ששולם בכניסה לנכס נמצא על הכף.

יש לציין גם שהשוכר מחויב לרכוש ביטוח המכסה את הנכס מפני תאונות וסיכוני שכירות אחרים (אסון טבע, נזקי מים, שריפה, פריצה וכו’). הוא יידרש לספק הוכחה לבעלים, באופן שנתי אם יתבקש.

חלוקת הנטל הכספי בין בעלים לשוכר שלהם מוגדרת בחוק, מה שמאפשר לנקוט בפעולה נגד הבעלים במידת הצורך. עם זאת, אי-בהירות משפטית מתמשכת בנקודות מסוימות שמובילות באופן קבוע למחלוקות ומשאירות את החזר הפיקדון לשיקול דעת הבעלים: מצב הקירות, למשל, או פריט שעלול להיפגע על ידי השוכר או בלאי. עדיף לבחור בקפידה את השוכר שלך, ולהיפך!

כדאי לך גם לקרוא: הנכס שלך מאויש באופן לא חוקי: אילו סעדים עומדים לרשותך?