المالكون والمستأجرون الخاصون: من يدفع ماذا؟

هل تمارس الاستثمار العقاري الإيجاري أم تفكر فيه؟ إنه وسيلة فعّالة لبناء محفظة عقارية بتكلفة أقل، بشرط أن تكون حساباتك صحيحة! بين المالك ومستأجره، لا تُقسَّم جميع تكاليف السكن وفقًا لرغبة كل طرف. حددت القانون بالتفصيل التكاليف - والمسؤوليات - التي يمكنك نقلها إلى المستأجر، لذا لا تخطئ واتبع الدليل!

التكاليف المتعلقة بالعقار

لنبدأ بتوضيح بعض التعريفات. امتلاك عقار ينطوي على تكاليف متأصلة يجب على المالك دفعها. قد تشمل هذه بعض الضرائب (ضريبة العقارات المحلية أو ضريبة جمع النفايات بشكل أساسي)، والصيانة المادية للعقار (والبناء إن وُجد)، ودفع فواتير المقاولين والموردين (الطاقة، والمياه، والصيانة الروتينية للمناطق المشتركة والمصعد، والإصلاحات المختلفة، وما إلى ذلك) أو تعويضات شركة إدارة الملكية.

من بين هذه التكاليف، يمكن للمالك بشكل مشروع استرداد بعضها من مستأجره. تُعرف باسم تكاليف الإيجار، حيث تجمع قانون 6 يوليو 1989 بينها في 3 فئات:

• الخدمات المقدمة المتعلقة باستخدام مختلف عناصر العقار المُؤجَّر;

• نفقات الصيانة الروتينية والإصلاحات البسيطة على عناصر الاستخدام المشترك للعقار المُؤجَّر;

• الضرائب المتعلقة بالخدمات التي يستفيد منها المستأجر مباشرة.

يجب أن يُدرج عقد الإيجار بشكل حصري حصة التكاليف المنسوبة إلى المستأجر. يجب ذكر مبلغها وتفصيلها بدقة. من جهة أخرى، يحتفظ المالك بالالتزام بدفع بعض النفقات المتعلقة أكثر بقيمة العقار وحالته العامة.

التقسيم عمليًا

بادئ ذي بدء، يكون المستأجر ملزمًا بدفع تكاليف الاستهلاك مثل المياه الباردة والكهرباء والغاز. تأتي المياه الساخنة والتدفئة بالإضافة إلى ذلك عندما تكون مشتركة. في المنزل، يبرم المستأجر هذه العقود ويدفعها بنفسه وبالتالي لا يُعيد تعويض المالك.

تناول الجزء التالي من تكاليف الإيجار الصيانة الروتينية للمناطق المشتركة في المبنى (إن وُجدت). يشمل ذلك التنظيف الذي يُعمَّم عادةً على شركة تنظيف، وصيانة المصعد، وصيانة الحدائق، وغيرها من الخدمات التي قد يتولاها المالكون.

من جهة أخرى، يجب على المالك وحده دفع جميع نفقات الصيانة الكبرى للمبنى (تجديد الواجهة، وأعمال الامتثال للمصعد، وصيانة السقف والمدخنة)، وإنشاء الحدائق وغيرها من الزخارف الخارجية أو المشتركة.

وبالمثل، فإن استبدال المعدات المشتركة (نظام دخول الباب، والحاويات) أو المعدات المتعلقة بالعقار (الغلّاية، وسخان المياه، والنوافذ، أو تجهيزات المطبخ إذا كان المطبخ مؤثثًا بالكامل منذ البداية) تقع على عاتقه.

تبقى رسوم شركة إدارة الملكية وتكاليف الإدارة الأخرى من مسؤوليته بالكامل.

يخضع راتب الحارس للتقسيم: يدفع المستأجر 75٪ إذا كان الموظف يتولى التنظيف المشترك وإدارة الحاويات، و40٪ في الحالات الأخرى.

مسؤولية المستأجر

بينما يجب على المالك تأجير العقار بحالة جيدة وتنفيذ الأعمال الكبيرة أو الإصلاحات، فإن الالتزام الرئيسي للمستأجر هو شغل العقار بسلام وعدم إجراء تعديلات جوهرية عليه. نذكر هنا مفهوم المسؤولية، لأنها قد تُولِّد تكاليف إضافية للمستأجر غير مشمولة في التكاليف.

يجب عليه أيضًا الحفاظ عليه في حالته الأصلية، من خلال أنشطة التنظيف على وجه الخصوص: الجدران، والأرضيات، والمناطق الخارجية، وما إلى ذلك. المستأجر مسؤول أيضًا عن الإصلاحات الداخلية البسيطة. تجدر الإشارة إلى أن هذا الأمر يستحق الملاحظة لأنه المصدر الرئيسي للنزاع بين المستأجرين والملاك فيما يتعلق بتقييم جدية المستأجر في هذا الشأن - مع إيداع الضمان المدفوع عند الانتقال على المحك.

يجب أيضًا ملاحظة أن المستأجر ملزم بالحصول على تأمين يغطي العقار ضد الحوادث ومخاطر الإيجار الأخرى (كارثة طبيعية، وتلف المياه، وحريق، وسرقة، وما إلى ذلك). سيُطلب منه تقديم الدليل للمالك، سنويًا إذا طُلب منه ذلك.

يُعرَّف تقسيم العبء المالي بين المالك ومستأجره بموجب القانون، مما يتيح إمكانية التصرف ضد المالك عند الاقتضاء. ومع ذلك، تظل الغموض القانوني قائمًا في نقاط معينة تُولِّد نزاعات منتظمة وتترك تقدير إعادة الإيداع لتقدير المالك: حالة الجدران، على سبيل المثال، أو عنصر قد يكون تعرض للتلف من قِبل المستأجر أو بسبب التآكل الطبيعي. من الأفضل اختيار المستأجر بعناية، والعكس صحيح!

يجب عليك أيضًا قراءة: عقارك مشغول بشكل غير قانوني: ما هي سبل الانتصاف المتاحة لك؟