Raddoppio del deficit immobiliare: tre anni per ristrutturare!

Gli investitori immobiliari esperti conoscono bene il principio del deficit immobiliare e, nella maggior parte dei casi, l’investimento in affitto aggiunge un obiettivo di riduzione fiscale alla percezione dell’affitto. Utilizzando questo angolo per incoraggiare la ristrutturazione energetica del patrimonio immobiliare francese costituisce una leva potente, che l’Assemblea ha appena evidenziato per aiutare la Francia a raggiungere la sua ambizione legata alla transizione ecologica.

Diamo uno sguardo ai dettagli del deficit immobiliare, il cui raddoppio darà una vera spinta ai proprietari locatori che talvolta incontrano difficoltà nel finanziare lavori di ristrutturazione pesanti.

Che cos’è il deficit immobiliare?

Se siete principianti in questa materia, rivisitiamo il meccanismo del deficit immobiliare. Se siete proprietari locatori di un immobile affittato non arredato o prevedete di diventarlo, sarete logicamente soggetti all’imposta sul reddito (affittuario) nella categoria dei redditi immobiliari.

Al di sotto della soglia di 15.000 € di incassi annuali, potete richiedere il regime micro-immobiliare: viene applicata una detrazione del 30% prima della tassazione, riducendo automaticamente l’onere fiscale. Ma per scelta o obbligatoriamente oltre i 15.000 € di reddito da locazione annuale, dovrete dichiarare secondo il regime reale. Per dirla semplicemente, sarete tassati solo sul resto del vostro reddito, dopo aver sottratto le spese deducibili (costi di gestione, costi di manutenzione, premi assicurativi, ecc.).

È a questo punto che entra in gioco il deficit immobiliare. Se le spese deducibili sono superiori agli affitti ricevuti (cosa che può accadere dopo lavori importanti, ad esempio), si crea un deficit immobiliare: la spesa che eccede il reddito da locazione può essere dedotta da altri redditi (come lo stipendio), allo scopo di ridurre la tassazione complessiva. La legge impone tuttavia un limite di 10.700 € di deficit così “utilizzabile” ogni anno, ma l’eccedenza può essere riportata agli anni successivi in deduzione dai redditi futuri, per un massimo di 10 anni.

Perché agire sul deficit immobiliare?

L’importo massimo del deficit immobiliare deducibile, sia ogni anno che nel periodo di 10 anni, può rivelarsi limitante, in caso di ristrutturazione completa. Rivederlo al rialzo, oltre al beneficio generato di ridurre ulteriormente l’imposta sul reddito dei proprietari locatori, li incoraggerebbe certamente a ristrutturare il loro patrimonio immobiliare per approfittarne. Questo è senza dubbio il senso della misura annunciata, alla luce delle sfide della transizione energetica.

Perché questa è apertamente una misura intesa a sostenere la buona volontà dei proprietari locatori che desiderano attivamente rispettare il calendario stabilito dalla legge sul clima e sulla resilienza adottata nel 2021, riguardante il divieto di affittare immobili energeticamente inefficienti. Come promemoria, gli immobili classificati come G, F e E sulla diagnosi di prestazione energetica DPE saranno rispettivamente vietati dall’affitto nel 2025, nel 2028 e nel 2034. Gli immobili più inefficienti dal punto di vista energetico saranno interessati già dal 1° gennaio 2023, mentre gli immobili con consumo superiore a 450 kWh per metro quadrato all’anno non possono più essere affittati.

Agire è quindi urgente, per conformarsi alla legge e per proteggere gli inquilini d’altra parte, per quanto possibile, dai crescenti prezzi dell’energia.

Buone notizie: il deficit immobiliare raddoppia (a condizioni)!

Sostenuto dal gruppo Les Républicains, un emendamento presentato il 5 novembre e integrato nel disegno di legge di finanziamento amendato 2022, prevede il raddoppio del deficit immobiliare. Questo sarà quindi aumentato a 21.400 €, almeno fino alla fine del 2025.

Attenzione, per richiederlo, sarà necessario eseguire lavori di ristrutturazione energetica sufficienti per far uscire l’immobile dalla categoria energeticamente inefficiente e diventare almeno classificato come F sul DPE entro il 2025. Tuttavia, e alla luce delle altre scadenze ravvicinate, un proprietario avrà tutto l’interesse a concentrare la propria ristrutturazione sull’obiettivo di raggiungere almeno una classificazione D. Eviterà così ulteriori lavori entro 5 anni. Specifichiamo che le stime accettate dal 5 novembre 2022 possono servire come documenti di supporto durante la prossima dichiarazione dei redditi.

Il raddoppio del deficit immobiliare permetterà il miglioramento del comfort, in particolare del comfort termico, degli attuali immobili in affitto, che è una notizia eccellente per molti inquilini che vivono in un immobile troppo spesso trascurato. La misura può inoltre dar vita a progetti per l’acquisto di immobili energeticamente inefficienti in vista di ristrutturazione: dall’annuncio dei prossimi divieti di affitto, la messa sul mercato di immobili classificati F e G, o anche E, ha invaso il mercato.

Le opportunità sono quindi da cogliere per un investitore esperto che, dopo aver acquistato l’immobile a un prezzo basso, potrà procedere con una bella esenzione fiscale sulla propria ristrutturazione: tanto da far venire voglia di diventare proprietario locatario! Tuttavia attenzione, poiché la durata del regime è limitata e una ristrutturazione completa richiede tempo, non esiti a lanciare il progetto il prima possibile!