Verdubbeling van het tekort bij onroerend goed: drie jaar om te renoveren!

Ervaren vastgoedinvesteerders kennen het principe van het tekort bij onroerend goed goed en in de meeste gevallen voegt een huurinvestering een belastingverlagend objectief toe aan de perceptie van huur. Vanuit deze hoek de energierenovatie van het Franse vastgoedbestand aanmoedigen vormt een krachtige hefboom, die de Assemblee zojuist heeft belicht om Frankrijk te helpen bij zijn ambitie verbonden aan de ecologische transitie.

Laten wij terugkomen op de ins en outs van het tekort bij onroerend goed, waarvan de verdubbeling een echte boost zal geven aan verhuurders die soms moeilijkheden ondervinden bij het financieren van zware renovatiewerkzaamheden.

Wat is het tekort bij onroerend goed?

Indien u een beginner bent in deze zaak, laten wij het mechanisme van het tekort bij onroerend goed herzien. Indien u een verhuurder bent van een ongemeubileerd huurobject of van plan bent er een te worden, zult u logischerwijs onderworpen zijn aan inkomstenbelasting (huur) in de categorie onroerend inkomen.

Onder de drempel van \u20ac15.000 aan jaarlijkse ontvangsten kunt u aanspraak maken op het micro-onroerend goed regime: een aftrek van 30% wordt toegepast vóór belastingheffing, waardoor de belastingdruk automatisch wordt verminderd. Maar bij keuze of verplicht boven \u20ac15.000 aan jaarlijks huurinkomen, zult u moeten aangeven onder het werkelijke regime. Simpel gezegd: u wordt dan alleen belast op het resterende inkomen, na aftrek van aftrekbare kosten (beheerskosten, onderhoudskosten, verzekeringspremies, enz.).

Dit is wanneer het tekort bij onroerend goed in het spel komt. Indien aftrekbare hoger zijn dan de ontvangen huur (wat kan gebeuren na grote werkzaamheden), ontstaat er een tekort bij onroerend goed: de uitgave die het huurinkomen overschrijdt kan worden afgetrokken van andere inkomsten (zoals salaris), met als doel de totale belastingdruk te verminderen. De wet legt niettemin een limiet op van \u20ac10.700 aan tekort dat aldus “bruikbaar” is elk jaar, maar het overschot kan worden doorgeschoven naar volgende jaren als aftrek van toekomstige inkomsten, voor een maximum van 10 jaar.

Waarom handelen op het tekort bij onroerend goed?

Het maximumbedrag van het aftrekbare tekort bij onroerend goed, zowel elk jaar als over de 10-jaarsperiode, kan beperkend blijken, met name in geval van een complete renovatie. Het naar boven herzien ervan, naast het gegenereerde voordeel van verdere vermindering van de inkomstenbelasting van verhuurders, zou hen zeker aanmoedigen om hun vastgoedbestand te renoveren om ervan te profiteren. Dit is ongetwijfeld de betekenis van de aangekondigde maatregel, gezien de uitdagingen van de energietransitie.

Omdat dit openlijk een maatregel is bedoeld om de goodwill van verhuurders actief te ondersteunen die zich willen houden aan het schema vastgesteld door de Klimaat- en Veerkrachtswet aangenomen in 2021, betreffende het verbod op het verhuren van energie-inefficiënte panden. Ter herinnering: panden geclassificeerd als G, F en E op de DPE energieprestatiediagnose zullen respectievelijk verboden worden om te verhuren in 2025, 2028 en 2034. De slechtste energie-inefficiënte panden zullen zelfs al vanaf 1 januari 2023 worden geraadpleegd, terwijl panden met een verbruik van meer dan 450 kWh per vierkante meter per jaar niet meer verhuurd mogen worden.

Handelen is daarom dringend, om te voldoen aan de wet en om anderzijds de huurders zoveel mogelijk te beschermen tegen stijgende energieprijzen.

Goed nieuws: het tekort bij onroerend goed verdubbelt (onder voorwaarden)!

Ondersteund door de Les Republicans-fractie, voorziet een amendement ingediend op 5 november en geïntegreerd in de 2022 amendementende Begrotingswet, in de verdubbeling van het tekort bij onroerend goed. Dit zal dus worden verhoogd tot \u20ac21.400, tenminste tot het einde van 2025.

Wees voorzichtig, om hier aanspraak op te maken, zal het noodzakelijk zijn om voldoende energierenovatiewerkzaamheden uit te voeren om het pand uit de energie-inefficiënte categorie te halen en ten minste geclassificeerd te worden als F op de DPE tegen 2025. Echter, en gezien de andere snelle deadlines, zal een eigenaar er alle belang bij hebben om zich te richten op het doel om ten minste een classificatie van D te bereiken. Zij zullen aldus bijkomende werkzaamheden binnen 5 jaar vermijden. Laten wij verduidelijken dat schattingen geaccepteerd sinds 5 november 2022 kunnen dienen als ondersteunende documenten tijdens de volgende aangifte.

De verdubbeling van het tekort bij onroerend goed zal de verbetering van comfort mogelijk maken, met name thermisch comfort, van huidige huurpanden, wat uitstekend nieuws is voor veel huurders die in een pand wonen dat al te vaak verwaarloosd wordt. De maatregel kan bovendien aanleiding geven tot projecten voor de verwerving van energie-inefficiënte panden met het oog op renovatie: sinds de aankondiging van de komende huurverboden, heeft de introductie op de markt van panden geclassificeerd als F en G, of zelfs E, de markt overspoeld.

Kansen zijn daarom te grijpen voor een deskundige investeerder die, nadat hij het pand voor een lage prijs heeft verworven, in staat zal zijn om een mooie belastingvrijstelling op hun renovatie te genieten: genoeg om iemand verhuurder te willen worden! Wees echter voorzichtig, aangezien de duur van het regime beperkt is en een complete renovatie tijd kost, aarzel niet om uw project zo snel mogelijk te starten!