مضاعفة العجز العقاري: ثلاث سنوات للتجديد!

يعرف مستثمرو العقارات ذوو الخبرة جيدًا مبدأ العجز العقاري، وفي أغلب الأحيان، يضيف الاستثمار الإيجاري هدفًا يتمثل في الحصول على تخفيض ضريبي إلى جانب تحصيل الإيجار. ويشكّل توظيف هذه الزاوية لتشجيع التجديد الطاقوي للمخزون العقاري الفرنسي رافعة قوية، أبرزتها الجمعية الوطنية مؤخرًا لمساعدة فرنسا على تحقيق طموحها المرتبط بالانتقال البيئي.

لنستعرض تفاصيل العجز العقاري، الذي ستُمنح مضاعفته دفعة حقيقية لأصحاب العقارات المؤجرة الذين يواجهون أحيانًا صعوبات في تمويل أعمال التجديد الكبرى.

ما هو العجز العقاري؟

إن كنت مبتدئًا في هذا المجال، فلنستعرض آلية العجز العقاري. إذا كنت مالكًا لعقار مؤجّر غير مفروش أو تخطط لتصبح كذلك، فستخضع منطقيًا للضريبة على الدخل (الإيجاري) ضمن فئة الدخول العقارية.

فيما دون عتبة 15,000 يورو من المقبوضات السنوية، يمكنك الاستفادة من نظام العقار المصغّر: يُطبَّحُ خصم بنسبة 30% قبل فرض الضريبة، مما يُقلّل العبء الضريبي تلقائيًا. أما باختيارك أو إلزاميًا عند تجاوز 15,000 يورو من الدخل الإيجاري السنوي، فسيتعين عليك التصريح وفق النظام الحقيقي. ببساطة، لن تخضع للضريبة إلا على ما تبقّى من دخلك، بعد خصم النفقات القابلة للخصم (أتعاب الإدارة، تكاليف الصيانة، أقساط التأمين، إلخ).

هنا يظهر دور العجز العقاري. إذا كانت النفقات القابلة للخصم أعلى من الإيجارات المحصّلة (وهو ما قد يحدث بعد إجراء أعمال كبرى مثلًا)، ينشأ عجز عقاري: يمكن خصم النفقات الزائدة عن الدخل الإيجاري من دخول أخرى (كالأجر مثلًا)، بهدف خفض الضريبة الإجمالية. غير أن القانون يفرض حدًا أقصى قدره 10,700 يورو من العجز «القابل للاستخدام» سنويًا، لكن يمكن ترحيل الفائض إلى السنوات اللاحقة لخصمه من الدخول المستقبلية، وذلك لمدة أقصاها 10 سنوات.

لماذا العمل على العجز العقاري؟

قد يثبت أن المبلغ الأقصى للعجز العقاري القابل للخصم، سواء سنويًا أو على مدى فترة السنوات العشر، مُقيِّدًا، لا سيما في حالة التجديد الشامل. ومن شأن رفعه، فضلًا عن الفائدة المتولدة عنه بتخفيض الضريبة على الدخل لمالكي العقارات المؤجرة، أن يشجّعهم بلا شك على تجديد مخزونهم العقاري للاستفادة منه.

وهذا بلا شك هو مغزى الإجراء المُعلَن، بالنظر إلى رهانات التحول الطاقوي.

لأن هذا الإجراء، بشكل علني، يهدف إلى دعم حسن نية أصحاب العقارات المؤجرة الراغبين فعليًا في الالتزام بالجدول الزمني الذي حدده قانون المناخ والمرونة المعتمد عام 2021، فيما يخص حظر تأجير العقارات ذات الكفاءة الطاقوية المنخفضة. للعلم، فإن العقارات المصنّفة ضمن الفئتين G وF وE في DPE لتشخيص الأداء الطاقوي ستُحظر من الإيجار على التوالي في عامي 2025 و2028 و2034. بل إن أسوأ العقارات من حيث الكفاءة الطاقوية ستكون معنية بهذا الحظر ابتداءً من 1 يناير 2023، في حين أن العقارات التي يتجاوز استهلاكها 450 kWh لكل متر مربع سنويًا لم يعد بالإمكان تأجيرها.

لذلك، فإن التصرف بشكل عاجل أمر ضروري، للامتثال للقانون، ولحماية المستأجرين من جهة أخرى، قدر الإمكان، من ارتفاع أسعار الطاقة.

بشرى سارة: العجز العقاري يتضاعف (بشروط)!

بادرت مجموعة Les Républicains إلى تقديم تعديل في 5 نوفمبر، أُدمج في قانون المالية المُعدِّل لعام 2022، ينص على مضاعفة العجز العقاري. ومن ثم، سترتفع هذه القيمة إلى 21,400 يورو، على الأقل حتى نهاية عام 2025.

انتبه، للاستفادة منه، سيكون من الضروري إجراء أعمال تجديد طاقوي كافية لإخراج العقار من فئة العقارات ذات الكفاءة الطاقوية المنخفضة ليُصنَّف ضمن الفئة F على الأقل في تشخيص DPE بحلول عام 2025. غير أنه بالنظر إلى المواعيد النهائية الأخرى القريبة، سيكون من مصلحة المالك أن يوجّه أعمال التجديد نحو هدف بلوغ تصنيف D على الأقل. وبذلك سيتفادى إجراء أعمال إضافية خلال 5 سنوات. لنُوضّح أن التقديرات المقبولة منذ 5 نوفمبر 2022 يمكن أن تُستخدم كوثائق داعمة في تصريح الضرائب التالي.

ستتيح مضاعفة العجز العقاري تحسين الراحة، لا سيما الراحة الحرارية، للعقارات المؤجرة الحالية، وهي بشرى ممتازة للعديد من المستأجرين الذين يعيشون في عقار مهمل في أغلب الأحيان. علاوة على ذلك، قد يُفضي هذا الإجراء إلى مشاريع لاقتناء عقارات ذات كفاءة طاقوية منخفضة بغرض تجديدها: فمنذ الإعلان عن عمليات الحظر المقبلة للتأجير، أدت عمليات طرح عقارات مصنّفة ضمن F وG، بل وحتى E، إلى إغراق السوق.

لذلك، ينبغي اغتنام هذه الفرص من قِبل المستثمر المتمرس الذي، بعد اقتناء العقار بسعر منخفض، سيتمكّن من الحصول على إعفاء ضريبي مُجزٍ على أعمال التجديد التي ينجزها: ما يكفي لجعلك ترغب في أن تصبح مالكًا لعقار مؤجّر! غير أنه يجب الانتباه، فمدة هذا النظام محدودة والتجديد الشامل يستغرق وقتًا طويلًا، فلا تتردّد في إطلاق مشروعك في أقرب وقت ممكن!