הכפלת גירעון הנכס: שלוש שנים לשפץ!
משקיעי נדל"ן מנוסים מכירים היטב את עיקרון גירעון הנכס, ורוב הזמן, השקעה בשכירות מוסיפה מטרה של הפחתת מיסים לתפיסת השכירות. שימוש בזווית הזו כדי לעודד שיפוץ אנרגטי של המלאי הצרפתי...
משקיעי נדל“ן מנוסים מכירים היטב את עיקרון גירעון הנכס, ורוב הזמן, השקעה בשכירות מוסיפה מטרה של הפחתת מיסים לתפיסת השכירות. שימוש בזווית הזו כדי לעודד את השיפוץ האנרגטי של המלאי הצרפתי מהווה מנוף חזק, שהאספה הדגישה לאחרונה כדי לעזור לצרפת לעמוד בשאיפתה הקשורה למעבר האקולוגי.
בואו נחזור על פרטי הגירעון הנכס, שהכפלתו תיתן דחיפה אמיתית לבעלי נכסים להשכרה שלעיתים נתקלים בקושי לממן עבודות שיפוץ כבדות.
מהו גירעון הנכס?
אם אתה מתחיל בנושא הזה, בואו נחזור על המנגנון של גירעון הנכס. אם אתה בעל נכס להשכרה לא מרוהטת או מתכנן להפוך לאחד, תהיה כפוף באופן לוגי למס הכנסה (שכירות) בקטגוריית הכנסות מנכסים.
מתחת לסף של 15,000 אירו בקבלות שנתיות, אתה יכול לתבוע את משטר המיקרו-נכסים: ניכוי של 30% מוחל לפני המיסוי, ומפחית אוטומטית את הנטל המס. אבל מבחירה או באופן חובה מעל 15,000 אירו של הכנסת שכירות שנתית, תצטרך להצהיר במשטר הריאלי. בפשטות, תוס מס רק על יתרת ההכנסה שלך, לאחר שהוצאת הוצאות ניתנות לניכוי (ניהול, עלויות תחזוקה, פרמיות ביטוח וכו’).
כאן נכנס גירעון הנכס לפעולה. אם הוצאות ניתנות לניכוי גבוהות מהשכירות שהתקבלה (מה שיכול לקרות לאחר עבודות גדולות למשל), נוצר גירעון נכס: ההוצאה העודפת על הכנסת השכירות ניתנת לניכוי מהכנסות אחרות (כמו משכורת), במטרה להפחית את המיסוי הכולל. החוק אכן מטיל מגבלה של 10,700 אירו של גירעון “ניתן לשימוש” בכל שנה, אבל העודף יכול להיות מועבר לשנים הבאות לניכוי מהכנסות עתידיות, למשך 10 שנים לכל היותר.
למה לפעול על גירעון הנכס?
הסכום המקסימלי של גירעון הנכס הניתן לניכוי, הן בכל שנה והן בתקופה של 10 השנים, עשוי להיות מוגבל, במיוחד במקרה של שיפוץ מקיף. תיקון כלפי מעלה, בנוסף ליתרון שנוצר של הפחתה נוספת של מס ההכנסה של בעלי הנכסים, בהחלט יעודד אותם לשפץ את מלאי הנכסים שלהם כדי להפיק ממנו תועלת. זה ללא ספק הכיוון של הצעד שהוכרז, בהתחשב באתגרי המעבר האנרגטי.
כי זה בבירור צעד שנועד לתמוך ברצון הטוב של בעלי נכסים להשכרה שמעוניינים באמת לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בחוק האקלים והחוסן שאומץ ב-2021, בנוגע לאיסור השכרת נכסים לא יעילים אנרגטית. כתזכורת, נכסים מסווגים כ-G, F ו-E באבחון ביצועי אנרגיה DPE יאסרו בהתאמה מהשכרה ב-2025, 2028 ו-2034. הנכסים הגרועים ביותר מבחינה אנרגטית יושפעו אפילו מ-1 בינואר 2023, בעוד שנכסים עם צריכה העולה על 450 kWh למטר מרובע לשנה לא יכולים עוד להיות מושכרים.
לפעול לכן דחוף, כדי לציית לחוק ומצד שני להגן על הדיירים, ככל האפשר, מפני עליית מחירי האנרגיה.
חדשות טובות: גירעון הנכס מוכפל (בתנאים)!
בתמיכת סיעת Les Républicains, תיקון שהוגש ב-5 בנובמבר ושולב בחוק המימון המתקן ל-2022, מתוכנן להכפיל את גירעון הנכס. הוא יוגדל אפוא ל-21,400 אירו, לפחות עד סוף 2025.
היזהרו, כדי לתבוע אותו, יהיה צורך לבצע עבודות שיפוץ אנרגטיות מספקות כדי להוציא את הנכס מקטגוריית הלא יעיל אנרגטית ולהפוך לפחות מסווג כ-F ב-DPE עד 2025. עם זאת, ובהתחשב בלוחות הזמנים המהירים האחרים, לבעל נכס יהיה את כל האינטרס להתמקד בשיפוץ במטרה להגיע לדירוג D, לפחות. כך הוא יימנע מעבודות נוספות תוך 5 שנים. בואו נבהיר שהערכות שהתקבלו מאז 5 בנובמבר 2022 יכולות לשמש כמסמכי תמיכה בהצהרת המס הבאה.
הכפלת גירעון הנכס תאפשר את שיפור הנוחות, במיוחד הנוחות התרמית, של נכסי השכירות הנוכחיים, שזו בשורה מצוינת לדיירים רבים המתגוררים בנכס שלעיתים קרובות מוזנח. הצעד יכול בנוסף לעורר פרויקטים לרכישת נכסים לא יעילים אנרגטית למטרת שיפוץ: מאז הכרזת איסורי השכירות הקרובים, הוצאת לשוק של נכסים מסווגים F ו-G, או אפילו E, הציפה את השוק.
הזדמנויות יש לתפוס אפוא עבור משקיע מיומן ש, לאחר שרכש את הנכס במחיר נמוך, יוכל להמשיך לפטור מס יפה על השיפוץ שלו: מספיק כדי לגרום למישהו לרצות להפוך לבעל נכס להשכרה! אך היזהרו, מכיוון שמשך הצעד מוגבל ושיפוץ מקיף לוקח זמן, אל תהססו להתחיל את הפרויקט שלכם בהקדם האפשרי!
