شراء العقارات قيد الإنشاء والخطط المسبقة
عملية البيع على الخريطة
يُطلق على البيع على الخريطة في فرنسا: “البيع في حالة الاكتمال المستقبلي” (VEFA).
يخضع البيع على الخريطة لتنظيم قانوني صارم (المواد L.261-1 وما يليها من قانون البناء والإسكان).
تتيح هذه التقنية للمشتري أن يصبح مالكاً بشكل تدريجي مع تقدم أعمال البناء، مع تحميله دفع الثمن على أقساط.
يرتبط البيع على الخريطة بالشقق والمنازل.
تمويل شراءك
قبل الحصول على الوثائق أو زيارة أي شيء، نوصيك دائماً بإعداد وضعك المالي. بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، يقوم عملاؤنا عادةً بأخذ رهن عقاري في فرنسا لأن أسعار الفائدة أفضل مقارنة بالمملكة المتحدة، مما سيتيح لهم تجنب تقلبات العملات. (من الأفضل إرسال المدفوعات الشهرية من المملكة المتحدة إلى France على مدى 10 سنوات بدلاً من إجراء تحويل بسعر مرتفع).
اختيار العقار المناسب
هناك عدة أنواع من العقارات قيد الإنشاء في فرنسا:
- البيع على الخريطة الكلاسيكي: تشتري عقاراً تملكه حراً. إنه مثالي إذا كنت تريد استخدامه للاستخدام الشخصي.
- الشراء للتأجير: تشتري عقاراً تملكه حراً وتؤجره من خلال شركة إدارة مع ضمان الإيجار.
- الإيجار المُسترد: تشتري عقاراً تملكه حراً وتوقع عقد إيجار لمدة 9 أو 11.5 سنة مع شركة إدارة تضمن لك دخل الإيجار خلال فترة الإيجار. في معظم الأوقات، يمكنك استخدام العقار أسبوعاً أو أسبوعين سنوياً.subject to agreement with the rental company.
لاختيار العقار المناسب، يجب أن تفكر أولاً فيما تنوي فعله به (استثمار خالص، منزل للعطلات مع تأجير، منزل للعطلات).
إذا أعجبك مشروع تطويري، فستحتاج إلى التحقق من التوفر قبل الزيارة. ننصح عملاءنا دائماً بزيارة الموقع لأنه خطوة مهمة في قرارهم. في معظم الأوقات، الموقع مجرد أرض،， كنت تشتري عقاراً في مشروع سكني كبير، فقد يكون المطور قد أنجز مشروعه على عدة مراحل. يمكنك مشاهدة العقارات التي تم بيعها وبناؤها بالفعل وموقع عقارك بين الأخرى.
اتخاذ خيار
إذا اتخذت خياراً، يحتفظ المطور بالعقار دون أي التزام بالشراء. سيحتفظ به لبضعة أيام (1 إلى 2 يوماً) حتى زيارتك أو حتى تتخذ قرارك النهائي إذا كنت لا تنوي الزيارة.
العقد التمهيدي (حجز العقار)
تتمثل المرحلة الأولى في توقيع عقد تمهيدي مع المطور، والذي يُسمى أيضاً عقد الحجز.
من خلال هذا العقد، يلتزم الوكيل بحجز عقار لك. من ناحية أخرى، تدفع عربوناً. بالإضافة إلى ذلك، لتمكينك من تقييم مدى التزامك وقت توقيع عقد الحجز، يجب أن يُثبت كتابياً ويشمل تفاصيل إلزامية معينة: وصف تفصيلي للعقار المستقبلي (المساحة السكنية التقريبية، عدد الغرف، الملحقات، وما إلى ذلك)؛ جودة البناء (المواد المستخدمة، عناصر التجهيز المتوقعة)، مع ملاحظة تقنية مرفقة بالعقد؛ سعر البيع المقدر، وعند الضرورة، طرق مراجعته؛ تاريخ توقيع عقد البيع النهائي.
وقت توقيع هذا العقد التمهيدي، يدفع المشتري عربوناً لا يمكن أن يتجاوز 5% من السعر المقدر إذا لم تتجاوز تاريخ إتمام البيع سنة واحدة.
يُخفَّض هذا المبلغ إلى 2% عندما لا تتجاوز هذه المدة سنتين. وراء ذلك، لا يمكن المطالبة بأي مبلغ باعتباره ملكاً لك. العربون، الذي لا يحمل فائدة، يُودع في حساب منفصل، عادةً يفتحه notary.
سيُعلمك بعد ذلك بالعقد التمهيدي الموقع. اعتباراً من استلامه، لديك فترة 7 أيام للتراجع.
سند البيع النهائي
يجب أن يُعلمك الوكيل بالبيع قبل شهر واحد على الأقل من التوقيع النهائي. سيمكّنك هذا الحد الزمني الشهر من التحقق من conform المشروع بما تم promis. يجب أن يحتوي عقد الحجز على تفاصيل أكثر مما contains في العقد التمهيدي، وعلى وجه الخصوص: وصف تفصيلي للعقار، وأساليب الدفع، وتسليم الفترة، وضمان الإتمام أو الاسترداد، والشرط التعليقي (المحدد) للحصول على قرض.
علاوة على ذلك، يجب أن يمنحك الوكيل خطة بأبعاد المسكن ونسخة من قواعد الملكية المشتركة. لاحظ أنه إذا revealed عقد البيع النهائي فرقاً غير طبيعي compared إلى العقد التمهيدي، يمكنك التخلي عن العملية وسيتم استرداد إيداعك within ثلاثة أشهر. يجب توقيع عقد البيع النهائي أمام notary.
السعر وطرقه
الدفع تدريجي وفقاً لأعمال البناء المقدمة. لن تتجاوز المدفوعات المطلوبة من المطور المبالغ المتراكمة التالية:
العربون الأولي 5%35% من السعر الإجمالي عند إتمام الأساسات70% من السعر الإجمالي عندما يكون العقار محمياً من العوامل الجوية95% من السعر الإجمالي عند إتمام البناء100% من السعر الإجمالي اليوم الذي becomes العقار متاحاً للمشتري (اليوم الذي receive المفاتيح).
التسليم
يمكن أن يحتوي العقد على تاريخ محدد أو فترة معينة (مثال: الربع الأخير من 2008 أو في 12 شهراً from such event).
can يحتوي العقد على penalties في حالة تأخير التسليم لصالح المشتري.
الضمانات
عندما تشتري على الخريطة أو تبني منزل، تستفيد من ضمانات محددة على responsibilities المُبني.
بمجرد تسليم المبنى، تضمن الضمانات القانونية حمايتك. بعبارة أخرى، لديك الحق في الطعن إذا لاحظت عيوب after having اتخذت ملكية عقارك الجديد.
ضمان الإتمام
ضمان الإتمام هو أحد الإجراءات التي تحمي المشتري. إلزامي، يضمن للمشتري أن المطور سيتمكن من متابعة البناء حتى إتمام المبنى. يمكن أن يتخذ شكلين:
الضمان “الجوهري”
يوجد الضمان الجوهري دون أن يُطلب من البائع تقديم ضمان من منظمة خارجية، منذ أن العملية تحترج أحد الشروط التالية:
- المبنى محمي من العوامل الجوية (السقف مركب لكن النوافذ not مثبتة) وليس عليه رهن امتياز؛ الأساسات finished والمطور لديه التمويل اللازم لتغطية الجزء الأكبر من سعر البيع المتوقع (60 أو 75%).
الضمان “الخارجي”
يُمنح هذا الضمان من قبل مصرف أو مؤسسة مالية، أو شركة ضمانات، أو شركة تأمين.
يتخذ شكله: إما فتح اعتماد مُمنح من منظمة ضمانات تلتزم بعد ذلك بتقديم money للمطور أو دفع المبلغ اللازم لإتمام العمل.
يجب أن تحددClause في عقد البيع حق المشتري في طلب الضمان ودفع المبالغ اللازمة لإتمام العمل؛ اتفاقية ضمان التي يلتزم بموجبها الضامن بشكل مشترك مع المطور دفع المبالغ اللازمة لإتمام العمل.
يلتزم الضامن بتقديم المبالغ اللازمة لإتمام المبنى في حالة إخفاق المطور، لكن لن يُجبر على ضمان إدارة العمل وإتمامه بنفسه.
المسؤولية وعدم المطابقة
من توقيع عقد الحجز وحتى التسليم، يتحمل المطور مسؤولية: ضمان المطابقة العقار للمشتري. يجب على المطور تسليم العقار وفقاً للخصائص stated في العقد ولا يمكن إجبار المشتري على قبول مختلف.
في حالة عدم المطابقة، يمكن للمشتري:
طلب وضع العقار في المطابقة، إذا كان ذلك لا يزال ممكناً؛ أو طلب إلغاء العقد، مع possible استرداد التعويضات.
العيوب الظاهرة والخفية
يحمي مشتري العقار على الخريطة، من حيث الضمان، من عيوب البناء وعيوب العزل الصوتي.
العيوب الظاهرة
يلتزم المطور بضمان العيوب الظاهرة للبناء عند استلام العمل لمدة شهر واحد، بدءاً من استلام العمل من قبل المشتري. يغطي هذا الضمان جميع عيوب التنفيذ. يجب أن يكون العيب apparent، أي يمكن اكتشافه oleh غير محترف في البناء.
للمشتري مهلة شهر واحد بعد التسليم لإعلان عيوب البناء الظاهرة، برسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام. إذا لم يقم المطور بالعمل اللازم، يمكن للمشتري الحصول على تخفيض في السعر أو حكم من الم بإلزامه بإجراء الإصلاحات اللازمة.
في حالة العيوب الكبيرة، يمكن الحصول على إلغاء العقد، مع استرداد التعويضات. للمشتري مهلة 13 شهراً من تاريخ التسليم للذهاب إلى المحكمة.
العيوب الخفية
الضمان لمدة 10 سنوات يتعلق بجميع العيوب الخفية، حتى تلك الناتجة عن عيوب الأرض، التي تحدد فقط من العمل، أو التي تجعله غير صالح للسكن. يتحمل المطور والمحترف الذي العمل المسؤولية بالكامل لمدة 10 سنوات عن هذه الأضرار، نقطة انطلاق هذا الضمان العشري هي قبول العمل المنجز من قبل المشتري.
الضمان لمدة سنتين يتعلق بتجهيز المبنى وهو subject to ضمان التشغيل الصحيح لمدة سنتين من قبول العمل المنجز. يغطي هذا الضمان العناصر التي يمكن إزالتها أو استبدالها دون الإضرار بهيكل المبنى (مثال: النوافذ الداخلية، الأبواب الداخلية).
عيوب العزل الصوتي:
إذا لم يتم احترام المعايير الدنيا للعزل الصوتي، فإن العمل اللازم للوصول إلى الحد الأدنى القانوني هو responsabilidad المقاول لمدة سنة واحدة بعد قبول العمل المنجز. المطور مسؤول لمدة سنة واحدة، من أول قبول للعمل المنجز، عن المطابقة للمعايير الدنيا للعزل الصوتي.
ضمان الاسترداد
ضمان الاسترداد هو أحد الأحكام التي تحمي المشتري من العقارات الفعلية على الخريطة.
اختياري، يتخذ شكل ضمان مشترك الذي:
مصرف أو مؤسسة مالية، أو شركة ضمان مشترك أو شركة تأمين تبدأ في استرداد المدفوعات التي ها المشتري في حالة الحل الودي أو القانوني للبيع due to عيب في الإتمام.
ينتهي ضمان الاسترداد عند إتمام المبنى ويمكن للمشتري طلبه فقط إذا تم الإشارة إليه بوضوح في عقد البيع.
الشهادات
الشهادات هي شهادات الجودة التقنية. الشهادات الرئيسية هي Qualitel وPromotelec.
تتعلق شهادة Promotelec بالتركيبات الكهربائية وجودتها وأدائها وسلامتها. تضمن هذه الشهادة أن التثبيت يتم وفقاً للممارسات المهنية. يؤخذ في الاعتبار: المكون الكهربائي، والتدفئة وإنتاج الماء الساخن domestic بالكهرباء، وعزل حراري وتهوية المساكن.
تُمنح شهادة Qualitel لجميع البناء. تؤكد على أداء سبعة معايير: الحماية من الضوضاء (الداخلية والخارجية)، التكلفة المقدرة لأحمال التدفئة والماء الساخن، العزل الحراري للصيف، جودة السباكة، التركيب والمعدات الكهربائية، ومقاومة الأسطح والواجهات.
مصاريف notary
من بين مزايا الشراء على الخريطة، مصاريف الاستحواذ، والتي تسمى أيضاً مصاريف notary، منخفضة نسبياً وبالتالي تشكل ميزة اقتصادية حاسمة.
شراء مسكن: يتم شراء مسكن جديد بتكاليف notary مخفضة. احسب تقريباً من 2% إلى 4% من سعر البيع (مقارنة بـ 6 إلى 8% للعقارات المعادة البيع).
لا نفرض عليك أي عمولة مقابل خدماتنا لأننا نتقاضى أجراً من مطوري العقارات.