60岁以后申请房贷：有哪些解决方案？

人生的变幻莫测并不总能让我们在退休前成为最后一处主要住宅的主人。同样，退休人员也可能希望购置房产用于出租以增加收入。在这两种情况下，贷款都可能成为补充储蓄的必要手段。常言道，60岁以后向银行贷款并非易事。然而，解决方案确实存在，请阅读本指南！

日新月异的时代背景

高龄对房贷申请的首要影响，自然是银行和贷款保险提供方会更加审慎。相关立法通过降低利率上限，或通过2019年《财政法》对死亡担保保费征收9%的税，并未为希望实现房产计划的老年人提供特别支持。

然而，随着预期寿命的延长，60岁时仍有相当长的人生旅程在前方！退休往往伴随着新的项目规划，这些项目可能涉及房产：出租投资、购置第二居所，或是通过购置单层住宅为安度晚年做准备。银行已深谙此道，对向退休人员放贷的态度比以往更为开明。如今，针对其情况量身定制的产品已唾手可得。

银行的特殊审批标准

放贷方在面对老年申请人——更广义地说，50岁以上人群——的申请时，会审查以下几个方面：

• 收入水平，这自然是不言而喻的。
• 申请人是否已拥有房产或金融资产？
• 是否已退休？如果尚未退休，退休后的收入水平将是多少？

退休后收入减少是常见现象，养老金鲜少能等同于此前的薪资水平，即便有补充养老金的加持。

部分银行会在客户即将在未来几年内退休的情况下，提供预期届时将减少月还款额的还款计划。通过如此伴随客户财务状况的演变，放贷方既保护自己免受因难以承担过高的月还款额而导致债务违约的影响，同时也维护了退休人员的生活水准。这是一种双赢的安排。

此外，如项目条件允许，应优先考虑申请最短的贷款期限，因为风险会相应降低。借款人在采取任何行动之前，需自行决定贷款金额：按照允许的债务收入比，在10年内可负担的项目比20年贷款更易获批。最后，与所有房贷一样，首付款将受到欢迎。

借款人保险——房贷的圣杯

老年人贷款的主要难点，在于找到能覆盖整个贷款期限的保险。由于还款困难在统计学上随着年龄增长而更可能发生，他们被视为“高风险”群体，保险公司拒绝承保的情况屡见不鲜。在某些情况下，保险仅在特定年龄前有效。

无需惊慌，专门保险公司如今提供可陪伴老年借款人至80岁甚至90岁的合同！当然，费率合理但并非遥不可及，保障也很完善。

如果您还伴有使其申请复杂化的健康问题，解决方案依然存在。2006年公共权力机关与金融机构之间谈判的成果——AERAS公约，即“增险借贷”（Assuring and Borrowing with Aggravated Health Risk），允许您的申请文件按照3个层级的审核程序进行审查，可概括为：

• 身体健康，可获得担保提案；
• 存在风险健康状况，需要详细审查；
• 风险极高，申请文件将被转交再保险公司。

该公约还允许不考虑已治愈的旧疾。如在此阶段仍无法贷款，则需要放弃借款人保险，这也是完全可行的！

房贷担保——最后的保障

此项以所购房产作为贷款偿还担保的担保方式，可替代借款人保险。它可以通过两种不同方式实现：

• 有限抵押贷款，最高可达购置金额的70%。其成本明显高于传统贷款，但可免除保险费用。如出现连续违约或借款人死亡，银行可出售房产以收回本金。
• 在世抵押贷款（viager mortgage loan）允许您如果已拥有一处房产，则可将其抵押以获取一笔款项。这可以用于购置另一处更大的或单层住宅。银行通过在借款人去世后出售房产来收回贷款。

值得注意的是，与在世出售（viager）类似，在世抵押贷款主要适用于无子女的人群。因为在世抵押的概念意味着人去世后房产不会传承给继承人。

60岁以后贷款完全可行，如今有多种解决方案可供选择。此外，让一位至亲担任贷款担保人并在借款人死亡时代为偿还本金也不失为一个良策。若该担保人是将继承房产的直接继承人，此方案则更为妥当。现在您已装备齐全，可以从容规划未来了！

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